好地网11月4日讯（研究员 边天杨）2017年1-10月南京共成交土地108宗，出让面积约535.3万方，成交总建面约1250.1万方，成交总金额1424.8亿元，与2016年1-10月成交总金额相比仅增长1.44%%；楼面成交均价为11392元/㎡，同比2016年下降14.7%。
2017年1-10月南京共成交涉宅地66宗，出让面积约415.2万方，成交总建面约963.1万方，成交总金额1269亿元，与去年同期成交金额相比下降6.2%；楼面成交均价为13177元/㎡，同比2016年下降15.2%。
随着南京两场具有风向标意义的土拍， 南京地价逐渐回落，开发商拿地更加趋于理性化，土地市场降温。今年前10月南京土地市场经历了哪些变化？好地研究院将对此进行解读。
一、历年走势
南京土地市场自2010年起：
1、出让金：2010年至2012年土地出让金呈现低迷状态，2013年开始回暖，从2014年开始逐年增加，在2016年达到峰值，2017年由于各项政策出台，调控楼市，导致回落，趋于稳定。
2、出让建面：呈现上升趋势，并于2014年达到峰值，随后出让建面逐年减少；
3、地价：2010年至2014年成交宅地楼面均价均未突破5500元/㎡，于2015年起宅地成交楼面均价突破7000元/㎡，由于出让土地的减少，土地市场竞争愈发激烈，甚至出现开发商拍地摇号的情况，也导致宅地成交楼面价在2016年达到峰值；2017年政府不断调控楼市，限购限价，并于2017年6月出台达到最高限价竞配保障房政策，导致拿地成本逐渐升高，开发商从狂热的土地市场中逐渐恢复理性。也使2017年的成绩宅地均价逐渐趋于稳定。
二、月度走势
南京2017年上半年土地市场低迷，出让总建面仅452万方，出让宅地总建面331万方，总成交金额490亿元，宅地成交总价422亿元；其中4-6月仅高淳溧水有土地出让，南京主城区未有出让地块。6月出台竞价达最高限价竞配保障房后，南京7-10月土地出让总建面800万方，出让宅地总建面632万方，竞配保面积23.5万方，总成交金额935亿元，宅地成交总价848亿元；其中仅7月份出让宅地总建面就达到339万方，宅地成交总价495亿元。
三、分区比较
南京2017年1-10月，江宁区土地出让金最多，土地出让金达303.4亿元，出让总建面达229.4万方，出让宅地总建面187.4万方，宅地成交总价275.9亿元。玄武区土地出让量最少，成交总建面仅有9.4万方，出让宅地总建面5.7万方，成交总价20亿元，宅地成交总价17.1亿元。
浦口和江宁近年来成为南京重点发展区域，出地量最多，出让总建面分别为229.4万方和236.3万方，成交总价分别为303.4和297.4亿元，宅地成交楼面价分别为13736元/㎡和14722元/㎡。
栖霞区由于燕子矶新城的不断开发，出地量仅次于江宁和浦口，总出让建面176万方，成交总价216.7亿元，成交宅地楼面均价15074元/㎡。
建邺区2017年1月至10月止，仅出让4宗土地，其中3宗商业用地，1宗商住用地，导致成交楼面均价在南京市区垫底，成交宅地楼面均价8499元/㎡。
六合、溧水由于近年交通上的利好，土地市场表现比较活跃，成交总建面分别为70万方和108.5万方，成交总价分别为40.9亿元和57.4亿元。高淳由于距离南京市区过于偏远，出地量较多，但成交楼面价最低，成交宅地楼面价3309元/㎡。
南京老城区（秦淮、鼓楼、玄武）由于地理位置导致地块稀缺，出地量较少，但成交楼面价最高，出让总建面88.6万方，成交总价213.6亿元，成交宅地楼面均价31346元/㎡，其中鼓楼区成交宅地楼面价达到38463元/㎡。
各区涉宅用地土地市场分布图
四、2017年1-10月各开发商在南京拿地情况
2017年前10月，房企南京拿地金额Top20中，央企国企有15家，民营房企仅有5家。其中，中海共计拿地6宗(涉宅用地5宗，商业用地1宗)，成交总建面87.4万方，成交宅地总建面75.5万方，成交总价138.8亿元，成交总价125亿元， 为房企拿地金额Top1。招商、绿地、华发、华润等央企国企均竞得大型商住用地，故拿地金额紧随其后。民营房企更多选择距离市区较远的地块，所以拿地金额均不高。
2017年前10月，房企南京拿地建面Top20中，国企央企有13家，民营房企有7家。其中民营企业多为本地房企，而大多民营房企选择距离市区较为偏远的地块，例如弘阳竞得六合区金牛湖地块和浦口高新区龙王山地块、江苏雅达置业竞得高淳区5宗商住用地；而国企央企则更多选择在城市核心区域拿地，其中以绿地、中海、万科等最具代表性。
五、南京出台竞配保障房政策后市场特点
南京市5月13日推出新一轮楼市调控， 自实施达最高限价后竞配建保障性住房新规后，7月土拍现房现售和竞配保障房的占比大约占到7成。
随着竞配保障房政策的实施，拿地成本增加，使开发商拿地由狂热转为理性，与其说是压地价，不如说是精确的把各个板块的地价控制在一定的范围内，既不出现地王，也不会便宜开发商。价格精确定位，保障房来调节偏差；在10月的土拍中尤为明显，现房现售和竞配保障房的占比仅占到3成。
六、新规以来，所有成交的各类涉宅用地所占比重各是多少？
自6月1日实施达最高限价后竞配建保障性住房新规以来，成交的涉宅用地共计44宗。总出让面积264.2万方（3963亩），总建筑面积664.8万方，总成交价873.6亿元。
本次好地研究院将自实施价格封顶配建保障性住房的新规以来， 所有成交的涉宅用地进行归类，大体分为3类：1、不用现房销售；2、要现房销售，不用配保；3、要现房销售，要配保。
1、不用现房销售
据好地研究院统计，自6月1日起，不用现房销售的成交地块共计21宗。总出让面积145万方（2181亩），总建面257万方，总成交价336亿元。
其中，国企央企共8家，民营房企共8家。
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