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近期忙于一些开会的事情，停更了半月。
同时，我们也在持续地思考：改革进入深水区，在滚石上山的阶段里，很难有像“联产承包”、“市场经济”、“开明渠堵暗道”、“特许经营新机制”这样立见神效的大招，政策组合进入“三明治”阶段或者叫“复方”阶段。
现在的组合拳，跟以前的组合拳的含义不一样，以前的组合拳，是左一拳右一拳，以打趴下为目标，比如说严禁新增隐性债务的组合拳。
现在的组合拳是打一拳，扶一扶。
不要一下子打倒，而是要先立后破。
就好像菲利普斯曲线描述的充分
就业与抑制通货膨胀存在的矛盾关系一样，“基建拉动经济”与“控制举债”也成为了近20年来最重要的矛盾之一，即：从总体数据上来看，很难在不新增债务的情况下完成基础建设。
不可能有那么一种行为，在增加等号左侧资产的同时，又减少右侧的负债。
所以，破解这对矛盾的唯一方向，是增加财政支出行为的盈利性，
而在当前，这种盈利的唯一可行性，仅能来自于土地财政。
土地在3-5年内仍然是绝大多数地方财政增收的唯一抓手，土地财政仍然是地方筹集资金的唯一可行路径。
无论土地市场回暖不回暖，除非科技上有翻天覆地的进步，3-5年内也不会产生出来其他任何替代品。三扇门堵上了一扇，就去找其他两扇，没有什么上帝会给你再开窗户：
其他政策，不是说不能实施，也不是说没有效果，而是，一律没有直接筹资作用(地方政府债券除外)。
从地方财政筹集资金的角度来说，无论是人才政策、招商引资政策，都只能是通过促使其增加房地产购买力，来盘活土地市场，来增加地方筹资能力。
至于什么股权财政数据财政的融资，都是扯，本身有意义，但用来融资的话，那都是做梦，都是中间商赚差价的噱头和博傻的剧本。
以115号函为首的一系列特许经营新机制政策，政策出发点是遏制新增隐性债务，它要封杀的，是之前民间的“靠新增财政支出责任”实现基建投资的筹资思路；它要放行的，是使用者付费收入足以覆盖建设投资的基建项目。
这是特许经营新机制与管理库PPP的唯一主要区别，也是特许经营新机制掀起了基建融资领域剧变的唯一根源原因。
实施特许经营新机制后，举债模式，仅有地方政府债券；融资模式，仅有以土地一级开发为核心内容的片区开发，比如城中村改造。
特许经营、城市更新、EOD、TOD等一系列市场化模式，不能实现基础设施建设的融资，——特许经营新机制在基建融资领域
所引发的
剧变，是改革开放以来的最强力政策，没有之一。
也不要幻想新机制系列政策能够起到拉动基建融资的作用，
它
不是
“拉动基建”那一头的，它
是
“遏制举债”那一头的。
从三道红线，到三支箭，救房市政策密集推出，这让一些读者误以为城中村改造也是救房市政策。
产生“城中村改造救房市”误解的原因，大部分来源于对城中村改造历史的不了解。反证法去思考，会比较简单。在过去的二十多年里，房市在多数时间是上涨的，那个时候就有城中村改造政策，那时候的城中村改造政策，就不是为了救市而推出的。
一般的来说，城中村改造向市场提供更多的土地要素的供应，但另一方面，也活跃了土地一级市场和二级市场，从这个角度来说，城中村改造对于房地产市场影响是不确定的：增加小麦种植会加大面粉供应，但对现有面包市场是什么影响是不确定的。大概率是导致面包市场价格下降，至少不确定能起到救援面包市场的作用。
我们也关注到，在城中村改造政策的同时，主管部门立刻发布了限制高去化周期城市出让土地的政策文件通知，救房市就是这一通知考虑的重要因素之一。
保障房建设是本轮城中村改造的重点之一，也是谣言和误解的最高发区。
房价上涨，一方面可能给开发商和地方带来更多的收益，另一方面，也增加了后进入城市人口的进入成本，抑制了城市发展水平的提升，也阻碍了低收入困难群体刚性和改善性需求的满足。
这种双刃剑的现象，在很多一、二线城市都表现得非常明显。
这也是本轮城中村改造政策重点强调保障房建设的原因，以实现低成本吸引人才的作用。对于地方政府来说，不仅要考虑眼前的卖地卖房，还应当考虑吸引人才的诗和远方、扶助贫弱的社会福祉。“稳定‘房住不炒’预期，助力构建‘低端有保障、高端有市场’的新格局”。
通过保障房政策，为低收入群体兜底，保障“居者有其屋”，促进引进人才，推动远期可持续性GDP的拉升，是保障房政策最重要的兜底意图。
保障房政策，对于地方来说，在相当程度上是土地出让收入净减少，所以
①由于资金的有限，不可能大规模铺开，也难以成为满足刚需的主渠道，
②更难以对房地产行业雪中送炭；低价的保障房供应也会拉低市场的平均价格，很可能对现有市场起到抑制房价的作用，但也有可能对现房去库存起到一点作用，但由于吸取了之前完全货币补偿的经验教训，加上房票方式造成新增隐性债务的缺陷，总体来说，通过购买现房去库存而能起到的救市作用，预计将是非常有限的。
③双刃剑的另一面是，也不会在实质上严重冲击房地产行业。
2024年上半年，我们关注到了恒大汽车、黄山胶囊、
博迁新材料等
多个清理地方违规承诺税收返还的案例。
为了招商引资，地方政府在招商引进的企业的税收贡献范围内，向企业提供投资软硬环境支持，这本是招商引资的应有之义。
但是，如果采取了“按比例返税”或“土地收入分成”等方式，则不仅
妨碍统一市场和公平竞争原则，也违反税法、财经纪律和其他法律。
这对于仅靠“返税”来招商的地方来说，
不啻于是当头一棒。
给地方招商引资政策的制定和实施，提出了更高的要求：既要保证对招商引进的企业必须给予一定的支持；还要保证合规性，否则给出去的都会被要回来；同时，还要保证这个支出责任不超出地方的支付能力(企业税收等贡献)，不新增隐性债务。
七公片区开发工作室，具有11年装备制造业园区和10年高端服务业园区招商引资经验，并在20多年片区开发的工作经历中，积累了丰富的将招商引资转化为绩效考核的经验技术，欢迎同行参与合作，推进建立新的片区开发交易结构和招商引资优惠政策机制。
无论是对于依托于房地产的土地财政，还是依托于优惠政策的
招商引资，未来的政策体系，必然是“复合配方”，必然既要强调“趋利”，又要保证
“
避害”。
读懂了政策体系的这一特性，并在这一特性中谋求更先进的交易结构设计，才是地方
筹集
投资资金和推动招商引资的必经之路。
47, 14, 35, 115号文PPP新机制下，债务高风险区域的政府投资项目和平台公司举债融资受到严控，特许经营等市场化模式不能够再为地方政府基建实现融资，只有按照2023年7月城中村改造会议的方针，由社会资本投资城中村改造的片区开发模式，才能应对局面，筹集资金和化解债务。
