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来源：
魔都财观
，作者
观观
（本文不代表财金新天地立场）
传统意义上对老破大的定义是，始建于上世纪80年代末至2000年代初的塔楼，外观粗壮，面积在大100平以上，有的甚至超过200平，名称多为“XX大厦”或“XX公寓”。
地理位置上大多集中在中环以内，广泛分布于黄浦、静安、虹口、徐汇等浦西核心城区。
因为数量多且和老破小在很多
方面具有相似特质，所以经常被拿来和老破小对比。
遥想当年，这些位于核心地段的老破大，也是备受追捧的明星房产，
拥有
老破大的上海房东，是这两年楼市下行周期中最难熬的人。
他们面临的最头疼的问题就是，
很难找到
买家接盘
。
以至于现在很多老破大小区，已经比板块内的老破小还便宜了。
地段没话说，陆家嘴北滨江，小区旁边是保利广场，下楼就是浦东大道站。
而2023年的时候小区成交价还维持在7-8万的水准。
2001年的老破大，标准的地铁小区，距2号线中山公园站200米。
最近一次成交单价是6.4万/平，这个价格甚至还不如板块内80年代的老破小。
旁边的长新小区，1984年的老破小，已有41年房龄，最新成交价还能卖到7万多。
在绿网上只有2套成交记录，18年的成交单价6.3万。
目前小区的挂牌价7.1万，比旁边的老破小还便宜1万块。
上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力。
比如
黄浦滨江通达大厦
，整个小区在绿网上成交的都是89平的小两房，大户型连成交记录都没有。
再有
黄浦滨江东业大厦
，
20
01年的板楼小区，目前在售的两套155平大户型一直卖不出去。
小区上一套155平的三房大户型成交，还是2020年3月。
我们的客户中也有一些老破大房东，自己的房子在链家挂了两年多卖不掉，委托我们来卖的。
上世纪90年代，以上这种类型的老破大还是高品质的象征，
这些老破大都是上个世纪的审美，户型设计落后且奇葩，有的卧室太小，有的客厅过大，有的客厅没窗户，采光也成谜。
4梯8户算顶配，大部分都是2梯8户，还有3梯15户的，上班坐电梯等的让人崩溃。有的老破大小区甚至没电梯，那么大的房子拖家带口去住，家里老人爬楼梯都困难。
老破大小区一般都是独栋楼，封闭管理不存在，小区保安形同虚设。没有停车位，没有绿化，只有源源不断的租户跟你抢电梯。
很多市区老破大是商业、办公、住宅混合，有人直接在小区里开公司，人群来来往往，素质参差不齐，安全也没有保障。
好的房子应该是更容易找到买家的，有流通性才能体现实际价值。
但你打开绿网去看老破大的成交，会发现很多老破大小区一年也就1、2套成交，甚至有的大户型见不到成交，成交不活跃这就代表着老破大根本找不到买家。
还有其他的如
外立面粗糙、内部装修陈旧、短期内无法拆迁，投资回报率低等
各种问题。
买老破小的还能有个拆迁预期，而老破大有什么能支撑买家为其买单呢？
估计现在还会买老破大的就是那些有地段情怀的老上海人。
虽然现在很多内环内的老破大小区，单价比外环外都低，
契税、中介费，有的还要交豪宅税。这些加起来要大几十万。
而同地段的一套老破小两三百万就能买，交易成本也低得多。
据房外房研究院数据统计，2024年上海
500万以下二手房成交占比高达75.7%
。
而
对于有实力买老破大的群体来说，他们可以有更多更好的选择。
如果有1000万的预算
，可以买新房或者中环附近次新的小三房，不仅房子新，小区环境好，实用性也更高。
如果有1500万的预算
，可以买一些带学区的次新房。
现在的老破大面临一种
刚需买不起，改善看不上
的尴尬困境。
上海老破大是房地产市场转型过程中的阶段性产物，正在逐渐被市场抛弃。
