【中信建投地产｜年报点评】碧桂园服务：业绩增长符合预期，区域结构有所优化

碧桂园服务公布2021年业绩，2021年实现营收156.0亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。

业绩增长符合预期。 公司2021年实现营收156.0亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。归母净利率达到14.0%，较去年下滑3.2个百分点，主要是由于：1. 公司毛利率下滑3.3个百分点至30.7%，其中物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别下滑4.3个百分点、4.6个百分点、4.6个百分点至30.3%、60.5%以及40.9%，主要是由于收并购项目并表带来的影响，以及毛利率较低的城市服务业务占比从2020年的5.7%提升至2021年的15.7%；2. 公司负债端有所增长导致公司净利息收入从2020年的4369万元变成-9790万元。

市场拓展面积同比高增，城市能级结构不断优化。 截至2021年底，公司实现合约面积14.4亿方，在管面积7.7亿方。从新增合约面积结构来看，公司2021年来自母公司的面积约0.89亿方，市场拓展面积约0.84亿方，来自收并购的面积4.5亿方，尽管年内收并购面积占比大幅提升，但从绝对面积来看，公司市场拓展面积同比增长16.7%，内生增长能力有所增强。从在管面积结构来看，一二线城市的在管面积占比从2020年的40%提升至2021年的47%，说明公司在立足三四线的基础上也在逐渐优化自身城市能级的结构。公司第三方物业单价由2020年的2.31元/平方米/月提升至2021年的2.37元/平方米/月，带来总体物管费增长4.7%。

社区增值服务维持高增长。 2021 年公司社区增值服务收入达到 63.2 亿元，同比增长 92.2% 。 其中社区传媒服务和本地生活服务（社区零售）分别增长 179.1% 和 107.1% ，是 2021 年增值服务的两个主要发力赛道； 占比分别达到 29 .4% 和 33.2% ，也是目前社区增值服务里面占比最大的两块业务。 公司的社区传媒业务依托公司收购的城市纵横，目前已覆盖全国超过 260 个城市 50 万个自营媒体点位。