前两天，老编去了一趟
保利琶洲南区三地块项目，发现变化不小！
一打听，原来是
燕语堂悦
拍地时，要求配建的
琶洲南留用地
。
于是一回来，我就怂恿老板到处打听，功夫不负有心人，
终于在今天，搞到了不少新料！
咱们今天聊聊
保利琶洲南区项目
，以及同档次的其他新盘。
根据已确认的消息，保利琶洲南区项目为“天字系”。
据传，案名为
保利天奕。
天若有情天亦老，很美的名字！
不过，这是暂定，不排除有变。
方案第一个吸引点，
是约88米大门
！
这个挺有意思的，可能是广州最气派的大门了。
其次就是项目总图规划了：
为了更直观地研究项目方案，我们特意建了模型，并融入航拍实景图中。
如下图所示：
从方案来看，有几个亮点：
其一，
三块地组成一个项目，
统一的
规划设计
。
占地约6.66万平，
体量约12.8万平
，三地合一，弥补了地块分割的缺陷，
跨地块形成东西长约
260米、55米
宽的多条中庭景观走廊。
地块之间道路变成
密林景观道
，颇费心思：
其二，
全南向一字板楼设计，南北对流
。
容积率2.5
的土地上，每栋楼均为纯板式结构，2T2的配比。
这个设计，证明我们之前的猜测是相当接近的。
南北对流，一字板式
，16-32层，南低北高。
从模型图来看，楼栋铺排比较克制，建筑密度适中，为中庭景观和楼间距预留了足够的空间。
规则的楼栋分布，形成了
东西
通风走廊
，以及
景观走廊。
广告一点的说法，行走在小区的每一步，都有景可赏。
而不错的楼间距，为日照光线的游走提供了充分的空间。
从大寒日的日照轨迹示意图来看，除了低楼层，
有效日照时长基本都在6小时以上，半数以上能有7-8小时的有效日照
。
当然
这个设计也有个小缺点，会有交叉互视，以及
一定的视野遮挡。
但不管怎样，
保利琶洲南区项目的定位，是改善，高端改善，距离豪宅还有段距离。
全南北对流一字纯板式，2T2，放在一个改善盘上，还是很罕见的
。
其三，
高颜值，几乎无涂料
！
现在是个高端改善盘，如果不是大面积玻璃+铝板的设计，都不好意思见人。
保利琶洲南项目自然不例外。
但是，
项目建筑立面主要使用铝板和玻璃，全部无漆化处理
，这个就相当少见了。
其四，
首推02地块，120-140-190平四房
！
项目的开放时间和首推地块，老编也打听到了。
据了解，由于项目已经开工预计
今年4月开售楼部
，首推
02地块
。
02地块，是三块宅地中面积最大、综合素质最好的
。
也就是下图中标了户型面积的部分：
02地块规划了3个面积段，
120-140-190平
，都是南北对流
双阳台
四房。
其中，
140平为主力户型，约278套
；190平约124套，120平最少，大概90套。
这个面积段的配置，当然是瞄准了天河海珠两大高端改善盘。
使用率？不用怀疑，新规加持，且有阳台占比的优待，120%应该不成问题。
120%的使用率，足够威胁到其他一些楼盘130平以内的户型了。
而且，
所有户型的层高，都在3米以上
，包括120平户型。
另外，老编听说项目
几乎所有的户型都有全景舱
，符合规范的前提下尽可能减少了实体墙，放大了玻璃采光面。
总的来说，
保利琶洲南项目户型设计迭代突出
，对于周边改善家庭来说，应该是产品力的一次触顶，可以重点关注。
还记得
两个多月前，琶洲南区
三
地块竞拍
，
当时有
吃瓜群众说“鸟不拉屎”
。
确实，那个时候琶洲南区地块的城市界面，以及
周边
配套
， 感觉较为
原生态
。
那么两个月过去，有了什么变化呢？
1、
项目旁的赤沙输变电迁改工程一期，已提前进场开工
。
此前，地块旁边高压线密布，就在12月底，高压线迁改工程，已经开工了。
2、地块隔壁的学校用地已经开工，为私立学校，将引进私立国际学校
。
| 学校用地（左侧）紧挨项目
地块东南侧，还有一块教育用地，
规划36班九年一贯制学校，应为公立学校。
3、连接琶洲南区+琶洲会展中心的临时便桥快要完工了，两岸通行更加便捷
。
白地的建设，是很快的。到交楼的时候，永久道路和永久桥梁，应该都已建好了。
至于其他配套，基本现成。
比如地铁，便桥开通后，步行900米左右就到
8/11号线琶洲站
。
稍微远了点，但也在步行可达的范围内。
再如商业，通过临时便桥，步行约800米到
六元素体验天地
。
保利琶洲南区项目，其实
学铁商
俱全。
当然，也希望公立学校也尽快跟上。
最后，大家最关心的问题，价格会卖多少？
不然大家来投下票：
身处大热的琶洲，保利琶洲南区项目对当下一些热盘
，还是有不小冲击的。
尤其是7-10万/平的改善盘，抢在保利琶洲南区项目上市之前抓紧出货吧。
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