来源：东江时报
“深圳人抢光惠州市区的新房了”，这样的传闻相信不少市民都听过，但一直没有官方回应，所以这样的传闻成了部分开发商和中介炒作新盘的手段。
这到底是真的还是假的？别猜了，现在终于有官方的说法了。
今年以来，受开发商放缓推盘节奏、购房人多等因素影响，惠城区多个新建楼盘项目出现一房难求的局面。
经由中介、购房人口耳相传，“很多外地人来抢房”成了市场最响的声音。
而部分开发商提高首付或只接受全额付款的做法，又让市场中不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。
近日，惠州市房管局首次向记者公开今年前11月惠城区新建住宅购房人来源结构分析，数据显示本地客与外地客比例为7：3。
惠州市房管局数据显示，今年前11个月,惠城区有40个新领预售证的项目入市。
新房市场本地客是主力
惠城的新房到底被谁买走了？萦绕在楼市的这个疑问终于有了答案，近日，市房管局首次向东时记者作了回应。
前11月本地客买了6440套新房
又到年终总结时，回想今年的楼市，用“疯狂”来形容也不为过。今年年初，深圳高房价将部分购房需求传导至惠州。
一时间，各大楼盘直接通过中介代理拉客来惠州看房，更有几个盘出现认筹时千人抢200多套房的场面。
有的盘采取了网上抢房的方式，8秒抢光200多套房，以至一时间出现“市区房子大都被外地人买走了”的说法。
及至年中开始，部分开发商只接受全额付款或提高首付的做法，被购房人诟病之余，又不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。
对于“市区房子大都被外地人买走了”的说法，市房管局近日接受东时记者采访时给予明确的否定。
根据其统计数据，今年前11个月惠城区本地与外地购房客户比为7：3，惠州本地购房者占大头。
“统计口径是购房人现住址所在地或实际工作所在地，通过户籍、社保等资料来确定。”该局相关科室负责人说道。
数据显示，今年前11个月惠城区40个新领预售证入市的项目，共售出了8968套房源，其中本地客户占比72%，买了6640套房。
省内城市如深圳、东莞、广州等城市客户买房1903套，占21%；外省占比6%，港澳台客户占1%。
在省内城市中，深圳客购房1126套，占总售出量的13%；广州次之，为228套，东莞客买了97套，其他城市的客户买了452套。
12项目本地客超8成 4项目外地客达4成
东时记者留意到，纳入统计的惠城区40个楼盘中，本地客购房比例超8成的就有12个项目。
例如富辰汇珑湾前11个月开盘2次，本地客比例分别达到88%、86%。
中洲天御花园开盘4次，共计推出766套房源，其中有两次本地客群占据了8成以上，其余两次也达到68%、75%。
另外，如保利达江湾南岸、鹏达南山壹号、汇显泰华园、深业高榜山1号，以及中信凯旋城花园等，本地群体占比均在80%以上。
即使是今年的热销楼盘，如隆生皇冠花园、新力花园等，购房者依然是惠州本地客户占大头。
而外地客购房占比最高的项目是润城双璧湾，为46%，将近一半。
其他外地客占地达到4成的还有荣灿中心、千花岛、星泽华府，外地客占比分别为45%、41%、44%。
此前，国家统计局惠州调查队对惠州去年10月至今年9月的楼市销售情况开展一系列市场跟踪调研。
结果显示，通过“限价”、“限售”等政策调控后，惠州市区住宅市场整体呈现出“2级降档后平稳”的市场走势。
一位业内观察人士认为，今年上半年，惠城区楼市供求关系偏紧，主要受去年去库存政策影响，导致库存大幅下降。
另受楼盘开发建设周期长等原因，市场供应跟不上旺盛的购房需求，而不是外地人大量涌入购房引起的。
但到下半年，随着开发商推盘量增加，市民可选择的空间更多，市场呈现供求总体平衡、冷热不匀的局面。
新房销售冷热不均 二手房议价空间变大
楼市最近处于什么状况？近日，记者走访市场发现，相比今年来“买方、卖方都不够理性”的大众观感。
在经过将近一年的疯狂，目前买方的理性已呈回归，房子已不再是不愁卖。
而是重新受地段、配套、开发商口碑等多因素影响，热销楼盘延续抢购风潮，非热销楼盘则还有充足的房源。
新盘有的当天售謦有的火不起来
以上周新推240套新房源的鹏达南山壹号为例，当天全部售出，南部新城片区交通、未来规划等被买房者看好。
在部门合力 “限价”的背景下，有的楼盘也是购买者众，但并非所有楼盘都热销。
以江北万科旁的某新盘为例，均价1.2万元/平方米，开盘2个月仍有比较多房源在售。
有中介表示是因为楼盘要求加价8万元，加上楼盘本身较小，有购房者认为并不值。
而在火车西站旁的某楼盘，均价9500元/平方米，尽管有规建惠新跨东江大桥，三环西路拉通后能直接通往江北等规划利好，但开盘多时，至今仍有较多房源。
对于这一现状，上周惠州中原地产在周报中也建议房企紧抓年末冲刺机遇，应积极调整推盘节奏，跑量的同时可以适度调整价格策略，资金回笼宜早不宜迟。
上述人士表示，如今在惠城区买不到房子，并非供小于求。
这种现象只出现在部分热销楼盘，非热销楼盘则仍有充足房源，即使在惠湾片区。
受深圳客户购房热情撤退影响，有的新房去化率也仅6成，冷热不匀局面明显。
市房管局提供的数据亦显示，截至今年10月底，惠州全市商品房批准预售面积1334万平方米，签约成交1325万平方米。
惠州一手住宅供应量102737套、成交量100822套，供求比1.02，相比2015年与2016年低于0.8的供求比，今年是最近两三年里供求关系最平衡的一年。
下半年二手房价出现松动
去年以来的楼市高烧，加上部门强力调控新房备案价格，让惠城区二手房价一度出现倒挂现象，近一年多来，不时传出二手房房东反悔而引发交易纠纷的案例。
到了年末，随着二手房进入传统淡季，销量下降，东时记者在走访中发现，相比上半年，二手房议价空间有所增加。
市民黄先生从8月开始看房，从江北文昌片区看到东湖片区。
他称，10月时，江北城市花园一楼梯房105平方米，开价150万元，同样户型在今年春节前卖108万元，当时他直言太贵了，但房东认为他不了解行情，导致他不得不将眼光转向东湖片区。
在12月上旬，房东找到他告知130万元可卖，一周后又告知120万元可卖，黄先生称因他已下订了东湖花园4区的一套房，还没考虑清楚，上周该房卖出。
但同样的城市花园小区楼梯房，有一套将两套房打通的户型，总面积200平方米，从开价270万元到一步步下降，如今开价255万元，但因房价太高，至今仍在待售。
在东湖花园4区，即使在二手房价较高的时候，某一楼户型也从8月出价180万元到10月以157万元的金额成交。
黄先生称此前加了一些中介的微信，到了年底，不时会看到有降价10万元的房源挂出。
如10月上旬荷兰水乡一期一户型降价10万元出售，东湖花园4区一望江户型，也只有8000元/平方米，比他买时的10000元/平方米要便宜。
二手房交易量出现下降
但今年以来就想在文头岭片区买房的李先生则比较苦恼，同一个楼盘他从今年年初的1万元/平方米看到年底的1.75万元/平方米，目前他看中的一户型，房东不愿降价。
“后来我才发现，房东把出售信息挂到深圳那边的中介那里，深圳人会觉得便宜吧。”
对此，他表示超过承受范围也只能另找其他房。该片区一中介表示，对于二手楼市来说，年底是传统的淡季，但不排除有的房东急需钱等原因降价出售。
市民徐先生则认为，经过近一年来的疯狂，房价已接近大部分惠州人接受顶点，甚至超过了接受范围，人们渐渐回归理性，会多角度考虑是否值得购买。
尽管二手房交易网签存在滞后性，但从数据也大致可看出趋势。据市房管局统计数据。
10月份，惠城区二手房交易1266套，环比上月（1631套）下降22.4%。
11月份，惠城区二手房交易1226套，环比上月（1266套）下降3.2%。
10、11两个月日均交易41套，较前9个月（19291套，日均71套）日均交易量下降约42.3%。
近日，惠城一处新楼盘开盘，购房者在现场挑选房号。
新房源：新入市项目40个
总销量：8968套
本地客户：购房6640套，占比72%
省内客户：购房1903套，占比21% （其中，深圳客：购房1126套，占比13%；广州客：购房228套；东莞客：购房97套；其他城市客户买了452套）
外省客户：占比6%港澳台客户：占比1%
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