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这些二手房，价格腰斩！可能还会再降！

掌楼牛市 · 公众号 · 房地产 · 2025-01-23 17:01

正文

新年开春，车厘子价格大跳水！

根据广州江南果菜市场发布的数据显示，智利进口车厘子的参考价，已经从月初每公斤70元，下滑到中旬的每公斤55元，价格几乎腰斩！

谁能料到，曾经“炫不起”的贵价水果居然降价了。

无独有偶，广州楼市金字塔的天河，也有二手标杆社区迎来价格插水！

天河二手价格暴跌

出现“盘”传“盘”

这次说的可不是牛奶厂，而是自成一个板块的超级大盘，华景新城。

先看12月这几套房子的成交数据，华景新城的陶然庭苑组团，成交单价踏着4万/㎡关卡。

而同样的朝向、楼层和户型（实际上很可能就是同一套单位），两年前的成交单价是6.8万/㎡。

好家伙，两年多亏222万，相当于月亏6.9万……

这还不是最低价格，去年10月还出现过3.9万的成交纪录，同样是两房单位。

加拿大花园组团的一套22楼顶复，12月成交单价2.9万/㎡，打破整个组团成交底价。

当然了，这套房子有特殊原因——面积大，总价高，单价是要低一点的。

另外，加拿大花园的学位并非华景小学，而是距离更远的棠下小学，价格暴跌自然更加明显。

再看看其他板块，例如天河智慧城。

次新盘的天河星作，12月有一套房源成交记是2.5万/㎡。而一年前，成交单价都在4万以上！

汇景新城的龙熹山，成交单价录得6.1万/㎡，回到四年前的价格。

五山板块的五山花园，单价断崖式跌至3.4万/㎡，刷新小区近6年以来的最低价格.......

类似例子还有不少，在此就不一一列举了。

二手价格下跌，不奇怪。但是在天河，位置不差，也不是“老破小”的小区，成交单价还在下探，这事就值得唠嗑唠嗑了。

唯地段论→唯项目论

天河明年厮杀加剧

唯地段论，也算是房地产行业的一个经典观点。

放置广州市场，很多人将其演变为“是天河就购了”，认为只要是天河的房子，就不会踩雷。

可上面那些例子，无疑是在教育各位：

这个言论，真的过时了。

第一，行政区的概念很泛，天河也很大。

天河中心和天河“角落头”，市场认可度和物业价值差的可不是一星半点。

第二，随着广州城市格局变化，多中心的崛起，行政区的光环正在减弱，板块概念取而代之。

鸡头打败凤尾，完全有可能。

打个比方，鱼珠CBD的珠江春，开盘价格从5万/平起到最高7万/平以上，依然人气火爆；而天河东，不少新盘都卖不出这个价格，降价了也无人问津。

第三，市场对项目价值的判断标准，颗粒度正在无限变小。客户与其说是认区域，还不如说是认板块，认地段，认项目，认组团，认产品。

同一条街上的两个楼盘，同一个楼盘的两个组团，价格很有可能拉开巨大差距。

第四，天河二手市场是受新房、新规产品冲击的重灾区。

要知道，目前天河在售的一手住宅项目就有20个，截至去年年底，消化周期排名全市倒数第四，库存压力仅次于越秀、从化和黄埔。

而在身后，还有来势汹汹的保利南方面粉厂项目、珠实金融城项目、越秀广州大道中地块，以及日前公布案名的珠江·天河都荟在排队等待入市。

加上今年，天河还要推出11宗新地块！不夸张地说，未来两年不管天河哪个板块，都是不缺新房。

要命的是，以上所有这些新盘几乎都是新规产品。

从供应量到产品迭代，都是对二手房的双重重击！

哪怕这些新盘，单价比周边次新的二手房贵20%-以上，实际可用面积单价依然要比二手房划算。

更不用说，新盘往往附带更好的配套和园林。

因此，能跟一手房抗衡的二手小区是极少的。

二手房唯一能拿出手，或许就剩学位和圈层了。

毕竟很多中产家庭和高改客，对集团化办学是持保留意见的，并且更认可老牌名校。

而豪宅买家呢，更在意邻里圈层和服务，多于关注户型新旧和得房率高低。

反过来说，天河区内价格本身就偏低的板块，刚改、刚需买家越多的地段，二手市场只会更惨。

业主现在不逃，再等下去就真的跑不了了。

想了解更多二手房折扣信息的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

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