大家好，我是何君，一个做了10几年电商，买过10几套房子，靠买的早运气好在房子里面总体还是赚钱的房产博主，也是一个在21年之后买过房亏过钱感受到房地产已经完全变了的楼市真实买家。本着不傻空不傻多，主打真诚，专业，高效，给大家每天用文字分享房产观点。
也是一个和大家一样2025年准备买房的购房者，如果你今年也计划上车可以交个朋友，欢迎来公司喝茶交流买房心路历程.
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子，从21年最顶峰到今天，广州甚至全国的房价都跌了不少，别听那些小编什么小阳春强劲，二手网签破多少多少，那个一手房又卖爆了要涨价了，都是FP，真正的情况是现在想要卖房必须大降价，不管是一手房还是二手房。我相信大部分读者和粉丝都是明白这个道理的。所以这个月成交的最多的也就是学位房，刚需。其他需求的或者需求不明显都还是在观望状态。
谁不怕买了就亏，亏本还卖不掉。现在全广州在售的二手房挂牌量到了19万套，一手房项目我感觉有上千个了，卖了5年的保利天汇珠江花城天河壹品依然还活跃在市场上，以后普遍现象会出现广州的一手房大量卖成现房，然后二手和一手同时在卖，2代同堂，甚至有些二手已经卖了几次了一手还在卖变成3代同堂。所以我很少去写那些卖不完永远卖不完的房子。
所以我基本都是写一些我认为比较核心比较有价值，如果有条件我自己会心动会考虑的地方。虽然偏离了广州主流的购房价格区间和主流购房人群，但是还是坚持我们自己的观点，
君哥说房只说君哥自己看的上的房子，君哥卖房只卖我认为有价值的房子。
所以今天继续给大家写一期广州最热门的板块海珠琶洲，楼盘也是2025年最红的楼盘之一琶洲南保利天奕项目。如果我的读者粉丝有关注琶洲关注琶洲南TOD,保利天奕的可以扫码加我微信等我通知拿全网最大折扣或者进我们粉丝裙收项目最小的动态消息。
关于保利琶洲南项目其实关注度也是非常高的，一有点什么风吹草动各家都抢着爆料，妥妥的未售先红，注定保利2025年要吃的5饱加6饱=11饱。
大家都知道这几年房价下跌的蛮厉害的，全广州没有一个地方没有一个楼盘躲得过这波行情，都是下跌的。涨的越多的地方泡沫越大，那很显然上一波行情涨的最多的地方是那？珠金琶，所以你看到现在很多珠江新城的房子高峰期买回来现在亏1000万还没卖出去。
金融城一样跌的不能看了，网红神盘兰亭盛荟已经5字头了。高峰期都是要8万多的，绝对是超跌百分之30的，比起其他地方跌的更狠。
但是琶洲有点点小意外，要知道琶洲当时涨幅也是和珠江新城不相上下的，保利天悦开盘只有3万多块钱，最高峰的时候全部挂盘20多万一个方，短短几年时间可以说买了保利天悦的家庭做梦都要笑醒，虽然现在跌也跌了不少，但是保利天悦的户型本来就跨度比较大，所以大户型小户型目测挂牌价还是不便宜，当然也没什么成交。琶洲万胜围周边本来又没几个小区，所以体感上琶洲这两年下挫的行情中没有其他地方那么难看。感觉比起江对面要抗跌不少。
所以这个地方这两年还诞生了一个全国神盘越秀琶洲南TOD，这个盘的战绩不光是在广州遥遥领先，在全国都是首屈一指的。不管是成交单价还是成交总价，不管是成交套数还是成交面积，所有数据放在全国看都是很牛的存在。而且这个楼盘的运气也是爆掉的，出生的时候正好是整个市场最热的时候，天时地利人和全部赶上了，首开那半年不是你在选房子是房子在选你，有钱都买不到这句话真不是开玩笑的。
就算去年开始面临市场下行的压力，差不多整整2年的时间，在南方面粉厂拍地之前它都是广州高端新房的最佳选择，没有之一。整整两年，1期，2期基本卖的七七八八了它的对手才开始出现，包括接下来最直接的对手保利天奕，或者也不能说对手了，应为越秀琶洲南基本今年就要清盘了，说接班会更合适。
这几年不管你是高位上车的二手房还是新房，交房就亏本或者破发基本是百分百的，不管你当时有多红，房子有多难买，现在来看都是亏钱的，只是亏多亏少，亏了之后能不能卖的出去罢了。
同时期的万科城市之光，富颐华庭，万博和樾府，中海观澜府，观云府，世贸天樾公馆等，越贵的房子亏的越多。没有一个网红盘不亏钱的，这里有个问题我想强调一下，这些楼盘亏是亏，但是亏了之后都还能卖的掉，证明楼盘的价值还是很高的，现在已经出现了很多有价无市的房子，跌多少都卖不出去这个真的可怕，这些楼盘的下跌最大的问题不是楼盘自己竞争力不足而是这两年全城的供应量和自己周边的供应量爆发了导致价格下去的，如果少一点供应很多楼盘是不至于破发的，面对滔天的供应那个楼盘它也扛不住，就像面粉厂来了珠江新城那些南向望江的顶豪一样在瑟瑟发抖。
目前琶洲的供应还是比较节制的，这几年除了琶洲南，其他一些项目像保利天珺，琶洲樾这些体量太小，没什么冲击。到让我感觉越秀琶洲南的一期房源有可能是全广州唯一一个能穿越这次周期的楼盘，应为当时的上车价格只有9万，放在现在来看的话也不贵，户型虽然没有做到百分百，但是也有90多的得房率，140的也是4房2卫，还是主流户型，大面积的就和新规户型区别更小了，都是3卫，最关键的是越秀琶洲南2期自己把价格冲到13万多了（好贵），一期地段更好，花园更大算是帮1期把门守住了。
而且本来周边就没啥对手的，最大的对手也是老大哥保利天悦，但是天悦的价格再怎么跌都是比琶洲南贵不少的，而且天悦的户型已经是上一代的产品了，4房起步要197方，对琶洲南的价格体系只有好处没有坏处，你拿保利天悦对标琶洲南的话就是抬琶洲南。其他那些盘都是渣渣没得比。
所以我这里做个预估，琶洲南一期今年交付之后，二手的挂牌价会对标2期12万以上的售价，会有大量的挂牌，但是不会有什么成交。可能半年一年偶然成交个1套2套，要么就是平进平出成交，要么就小亏一点点出货。不会像其他地方一样动不动亏百分之30.这个是不可能的。
我的判断依据是什么，首先这个盘一期的时候其实是有倒挂的，所以冲进来很多投资客，这几年的经济环境大家也看到了，那些破发的小区不是说业主想亏钱卖，大部分都是逼不得已不得不卖。同样的情况我预计琶洲南也一定会遇到。
所以就算2期已经卖到12万多13万的单价了，一期入货价只有9万左右，大家挂12万是没有毛病的，但是一期没有满二还有5.3的增值税，这些钱现在都是算在卖家头上的。抛开二手交易的成本的话最影响越秀琶洲南二手市场价格和流动性的关键X因素就是保利琶洲南项目了。
如果没有保利琶洲南项目越秀琶洲南也许真的不用破发也有人接盘，但是由于有保利琶洲南的出现，更新的产品，差不多的区域，3年前的价格的话，越秀琶洲南的唯一优势就是现楼了。价格你只能看保利的定价了，这个项目我估计保利定价一定低于越秀琶洲南的。所以越秀琶洲南如果想顺利出货有可能要小亏最少税费肯定是要出的，要么就价格秉着别卖。但是你说从9万跌到6万7万我觉得也是不可能的。
虽然全广州的房价都跌3成以上但是这个楼盘可以说是近10年全广州的明星楼盘，就和当年的保利天悦一样。所以抗跌性和流动性会比广州百分之99的房子要好不少。所以大破发的可能性不大。具体真的要看保利天奕怎么定价了。
我还是先分享一下保利琶洲南的具体项目信息给大家看一下
