大清早上的哥们来电话，说是参与了一个片区开发项目，找我给他帮帮忙。
我一看，这是哥们儿变客户了，亲上加亲啊，这得接客呀。
哥们巴拉巴拉说了七八分钟，没听明白他要说什么。
我就打断了他一下，我说你听我问一下关键信息，这里是谁赚谁的钱？收入够不够？
这话一问，给哥们儿整生气了，他说你这话问的，你怎么还怀疑我了，这么大项目，我能亏待你吗？
我说不是这个意思，不是你给我多少钱的问题，我不收你钱。
我想问你在这个项目哪个环节有收入？收入是多少？总投资额是多少？够不够覆盖住的？
没动静了。
我们在项目策划阶段或者意向阶段的客户最常犯的错误：就是，想要投多少钱干多少活，然后能收入多少，完全没有测算。总之就是地方很缺钱，很多事情想干，怎么收回来以后再说。
在讲到我们在2019年前后搞的烂尾项目专题调研的时候，我们也曾经提到过，发生烂尾最主要的原因就是项目盈利性。
盈利性，就是指，第一这个项目本身财政能不能赚钱，第二是投资人能不能赚钱；而在政信领域里或者说基础设施建设融资领域里面，主要是地方政府财政能不能赚钱这个问题，在政信领域里面，投资人本身有市场化收益的少之又少，不到1/10。
其次还有一些合规性的问题，但是归根结底他也是因为盈利性不好，所以投资人想追求一些兜底承诺、固定回报的保障才造成了违规发生，结果是心理保障有了，但是违反规定了，下一任不敢干了，造成烂尾了。
还有一些项目烂尾是因为项目结构性的问题，实质上是由于项目各方的合作结构不合理，造成了一些违规因素或者是盈利与风险分配不合理的因素。
所以说归根结底还是盈利性因素。
忽略盈利性，是我们建筑施工类企业在做了很多年BT以后养成的一个惯性的思维习惯。就是我不管你干这个事挣钱不挣钱，反正我垫钱干活，你就在我干完活后，就给我钱。晚点给也行，过3年、过5年、过8年都行，但是你得给我钱加上固定回报，至于你让我干那个活干嘛用的，能不能挣钱，跟我没关系，不挨着。
这也是建筑施工类项目和片区开发类项目或者说的长远一点，城市运营项目，之间的最本质区别，就是，建筑施工类项目，乙方/受托方的责任就是把建筑施工活按时按质按量完成；片区开发类项目的投资人/受托方，还要确保项目本身财政是有收益的。
项目盈利性是片区开发项目的核心逻辑，是片区开发区别于其他建筑施工类项目的本质差异。这个盈利性经常容易被误解为项目本身是有收益的，而实际上片区开发的盈利性，是指在片区开发计划中，地方政府财政的收益性，主要不是指投资人的收益性。投资人的收益性，是按照先前招标时的约定，通过地方政府的支付获得的，在项目中是第二位的。简单的说，在片区开发项目中，财政是靠预期土地出让收入平衡的，其他人是靠财政付费平衡的。
实现地方财政的盈利性，以及附属的其他一些社会经济指标的变化，是保证片区开发项目合规性的核心支柱。它是片区开发项目和一般基建施工类项目之间的最大差异；也是建筑施工类企业成长成为城市运营商的必经之路和最简易的快捷方式。
所以我们在准备或者策划片区开发项目的时候，第一件事先要搞清楚：投多少钱？收入多少钱？里面是谁赚谁的钱？赚多少？能不能覆盖投资？我们经历了太多这样的策划项目，就是完全都没有搞清楚，不知道谁给钱，到最后的结局必然是依赖一个兜底承诺固定回报，必然是新增隐性债务的违规举债行为。
曾经有读者问到的这个问题，把七公给气乐了。
这个疑问肯定是受到了虚构编造市场化收入的违规片区开发类型的影响。因为，片区开发项目，地方财政的唯一主要收入来源是预期土地出让收入，社会资本投资人的唯一主要收入来源是政府付费。无论是针对财政来说还是针对社会资本投资人来说，本来也不存在经营性收入，或者说市场化收入。以市场化收入为主的片区开发项目肯定是夸大、编造市场化收入骗取金融机构融资的违法犯罪行为。
片区开发项目是有附带服务要求和土地一级开发内容的基础设施建设项目。归根结底，片区开发项目属于采购工程。
采购工程类项目的合规要点就是交付即付款，滞后付款就属于新增隐性债务的违规举债行为。
没有任何市场化收入，能够覆盖片区开发项目先期投入。无论是停车场还是养老院水库地铁，都不可能盈利，更不可能有超额利润，这个不是经营管理水平的问题，而是如果他盈利了，就会转化成为纯粹的市场化项目，就会引来激烈的竞争最终挤压到平均利润，不可能有超额利润来覆盖基础建设的投入。地方也没有权利，把市场化服务项目与片区开发的基础设施建设项目绑定起来，唯一曾经发生的，是通过违反土地管理法的一二级联动、违规勾地、毛地摘牌等方式锁定摘牌人的违法行为方式，牟取超额利润来覆盖基建投入的情形。
近几年，我们前前后后接触了几十个以所谓的市场化收入作为主要收入来源的片区开发项目，毫无例外地发现了兜底回购的违规条款，——不仅可研编制单位不相信自己编的假可研，地方政府和社会资本投资人也不相信，——不附带一个抽屉兜底承诺，项目是走不下去的，虽然这涉及到更严重的违规。
片区开发针对工程施工部分实现统筹付款(或工程延期)的唯一理由是产业导入绩效考核。原因在于片区开发是有产业导入要求的工程建设，需经对于产业导入部分进行绩效考核后，才能协调工期与付款的统筹安排，这才是片区开发模式中统筹工期与付款的唯一合理解释，也是片区开发技术中，复杂程度最难的问题之一。
近几年，在七公片区开发的倡导和呼吁下，更多的片区开发项目呈现出与2019年前原管理库内片区开发PPP项目相似的重要特征：明确地加入产业导入因素。据2022年不完全统计，至少有6366亿元的46个真实片区开发项目明确将产业导入纳入项目内容之中，逐渐成为片区开发走向合规和成熟的重要标志。
基础设施建设项目，特别是片区开发中的基础设施建设，本来就是没有经营收入的，即使有，也不足投资的十分之一，如果有足够覆盖投资的经营收入，四十年前就会竣工的，不可能等到现在。我们对基建融资的研究已经到了今天的这个时代，向基建领域要市场化收入，早已是永动机一样的不可能命题了。
有些读者咨询时，对于土地产出的分类比较纠结，划分成了二级和三级、从开始到最终的多级产出。
这里要预先解释一下的是，对于基建领域来说，只有财政收入才有意义，纯市场化收入是禁止捆绑到财政收入中去的，另一方面，公益性项目的市场化收入都是亏损的，所以，在基建领域里讨论收入的时候，只有财政收入是有意义的。
对于财政来说，并没有那么多级产出；财政能够得到的，只有土地出让收入，后续的其他市场化收入，都不是财政能够惦记的事；或者，例如税收等后续收入也没有办法合规地用于测算和支持基建融资；另外，横向的来说，土地出租收入并不是不可以，但应用范围非常狭小，金额规模也非常小，小到可以忽略不计，不值得考虑。
土地指标交易收益、配套费等收入，也是财政收入，读者可以将其视为类似土地一级开发的组成部分，同样的，由于规模占比非常小，也没有太大的讨论意义。
基建投入与土地产出的结合就是社会资本投资人在项目中的投资于“征拆建”责任，与承担“卖地”风险的结合。
包含这两个环节的，就一定是片区开发；不包含这两个环节的，就一定不是片区开发，除了地方债以外，就一定会造成违规举债。
说到底，这是一个基础设施建设投资的责任和风险分配的问题，这也是片区开发与其他一般基础设施建设项目的本质差异，也就是说，片区开发项目的征拆建投入必须是由社会资本投资人实施的，片区开发的土地出让风险必须是由社会资本投资人承担的，
——不是非要欺负社会资本投资人，而是不得已而为之
，不这样做就会造成新增隐性债务。
需要补充说明的是，在这里提及的“社会资本”，是包含融资平台公司的，如果它有这个能力，而且大家也认可它有这个能力的话。
没有社会资本的征拆建投入，或者社会资本不承担土地出让的风险，地方政府就不会有确定的收入来源用来支付片区开发的合同金额，则必然会有一个固定回报的兜底承诺隐藏在其中。征拆建投入和确保土地出让，是基建与土地关联的唯一线索，也是施工类企业成长成为城市运营商的第一节必修课；同时，这也是最简单的一节入门课。
土地出让收入是财政收入的一种，作为政府性基金收入进行管理，不能够返还给任何行政机关以外的企业或个人，一切土地出让金返还的条款都是无效的，2022年，最高法还特地再次说明了这个问题。所以，根本不存在什么土地出让收入的返还路径。
我们有些投资者和咨询机构，总要为地方政府操心，总要关心人家地方政府应该从哪个收入、哪本预算里面安排对社会资本投资人的应付款项，——这可能就是做原管理库PPP财承报告的副作用吧，
——
片区开发，是在社会资本投资人完成绩效考核的前提下，由地方政府依约向其支付的工程建设模式，土地收入，仅是其用于分析预算支出安排可行性的测算基础，
有能力、有意愿支付的甲方，就是好甲方，你管他从哪里安排预算呢？
实操中，我们更经常使用“专项资金管理办法”来加强资金管理和为地方增信。通过专项资金管理办法，可以将确定区域的各项财政收入归集起来，依照财经制度的相关规定和预算安排，专门用于某项支出。
