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中国楼市最大的风险就是“房价下跌”

思维补丁 · 公众号 · · 2021-01-18 22:35

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这是思维补丁的第613篇文章

特别喜欢，推荐听听。

头图为住在烂尾楼里的业主。

（一）

楼市再迎躁动。

继深圳某学区房创下每平米32万的天价成价额之后，上海楼市正接棒上演新的“竞拍式买房”，有报道用了“上海楼市已疯”的标题来形容近期极端躁动的上海房地产市场。

市场数据显示，自2020年末开始，上海楼市的确进入了新一轮涨价区间。新房开盘即售罄，千人摇号抢房，认筹率频刷新高轮番上演。

公开数据显示，2020年，上海新房销售金额超5000亿元，成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%，皆位居全国首位。

火爆的行情亦点燃了上海二手房交易市场，2020年第四季度，上海二手房交易量创下自2016年以来的新高。有中介甚至喊出“上海二手房被卖空了”。

市场供不应求的结果就是二手房价格飙涨。在上海房地产讨论区中，有人半年前看中一套学区房，业主报价980万，如一次性付全款可再便宜10万。

这位购房者犹豫了一下下，最终，这套房子在12月以1500万成交。

在最近几个月的上海二手房交易市场，“业主两周提价120万”根本算不上什么大场面，还有这种2天就提价120万的房东。

以及同一套房子，2个月从775万直接飙涨到980万。

社科院前阵子发了篇《中国住房发展报告》，报告预计2021年中国商品房价格增幅可能会同比下降，预计增幅在5%左右。

就这，还引发了公众舆论的广泛吐槽，我记得当时这条新闻下面，点赞最多的一条评论是：

“一边鼓励年轻人多生孩子，一边继续炒地皮涨房价，拜托你们能不能逻辑自洽？”

（二）

“中国楼市最大的风险就是房价下跌”。

这句话不是我说的，是著名房地产专家、青岛大学经济学院教授易宪容说的。

实际上如果你了解中国目前的土地经济模式，就会觉得他这句话说的，很对。

看完腾讯财经对易宪容教授的专访，我只能说易教授挺敢说的。比如在投资客喜迎房价暴涨的当下，他直截了当地指出：

“中国的土地是公有制的，也就意味着土地的供应可以是无限的。北京的房价高达十几、二十几万一平，纯粹是炒作。 中国居民收入水平并不能支撑房价的合理性，中国房地产市场的泡沫是非常大的。 ”

很多人长期将房价暴涨的源头归功于房地产开发商，是不客观的。你说房地产开发商都挺黑心的，我没什么意见，但如果你将高房价的背后推手只单纯地指向地产开发商，那就真有点冤枉它们了。

不扯别的，数据最真实。很多人都以为房地产是一项极为暴利的生意，可你知道开发商从拿地建房子到最后卖给你，他们能赚几成吗？

公开的数据是，中国TOP80的房地产企业平均利润率仅有13.86%，中位数为13.13%。

这个数据当然说不上惨，但稍微对商业模式有所了解的人都知道，这个利润率绝对称不上暴利（举个例子，我们公关行业的利润率一般能在50%以上）。

中国老百姓习惯把推高房价归功于地产开发商，一方面是因为很多人的确不懂土地经济的运作模式，另一方面是，这些利益相关方，可能只有地产开发商“好欺负”。

事实上，你掏空6个钱包贷款买一套70年使用权的商品房，赚的最多是地方政府，其次是银行，最后才是开发商。

（三）

过往20年，很多地方政府已经习惯依赖“土地财政”的模式维持运转，尤其是实体经济并不发达的地方，卖地是地方政府最重要的财政来源，甚至可以加上“不之一”这三个字。

这里就不做过多解释了，你只要明白，一个城市房价暴涨，背后账面收益最大的其实是地方政府（土地出让金+各种税）就可以了。

而众所周知，房地产具有高杠杆的属性，实际上你去看任何一个房企上市公司的杠杆率，都高的吓人。

所以国泰君安经济分析师孙建平就说过：

“房价下降15%，房地产企业的净利润就会下降40%。”

因为作为高杠杆生意，房企的一项重要支出，就是融资成本。

而中国房地产市场的特征是，房价越涨，老百姓越买，房价越跌，新房越无人问津。因此，一旦房价下跌，就会直接导致房企现金流紧张，出现资金链危局。

如果你听过万达王首富和恒大许老板这两年的故事，想必能对房企脆弱的资金链有直观感受。

而房企的背后则绑着众多银行和金融机构的利益，中国金融机构在房地产里的贷款（包括开发商性贷款、土地贷款和个人住房按揭贷款）早已是一个天文数字，一旦银行存量房贷出现风险，其造成的灾难性后果，可不是P2P暴雷所能比拟的。

而金融机构的风险，均可能由房价下跌所导致：

比如房价下跌可能导致众多房企资金链暴雷破产，这直接将导致天价的债务违约，拖垮银行。

比如房价暴跌可能导致众多购房者直接放弃还房贷（燕郊腰斩的房价，就出现了类似的个例），一旦这样的违约大规模出现，后果同样是一场金融灾难。

所以银保监会主席郭树清前不久在署名文章中直接写道：

“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。 可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。”

这实际上就是在直言不讳地表示，要高度警惕中国的房地产泡沫。

易宪容教授提到了一个数据：中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和。

可以说，无论从任何角度评判，当下中国房地产市场的泡沫，都已经吹的足够大。

更重要的是：泡沫，已经大到不敢让它破的程度。

中国楼市只涨不跌，是多方共谋的一个“不健康”结果。因为房地产身上“绑架”了太多的利益相关方，这些利益错综复杂，又在差不多20年的时间里形成了路径依赖和思维惯性。

冰冻三尺非一日之寒。

所以易宪容最终还是给出了“按照现在的趋势，（2021年）房价还是会上涨”这样的答案。

这是易宪容教授的答案，如果你要问我2021年房价走势？

中国楼市最大的风险就是“房价下跌”

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