专栏名称: 老杨地产逻辑

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上海楼市，市区与郊区的轮动！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-05-11 13:21

正文

自2016年3月老杨提出房地产板块轮动之后，不仅充分体现于不同城市之间，部分大城市的内部，也有显现，比如上海。

老杨从易居研究院公布的上海房地产市场月报中，摘出三个图，与大家分享。

第一张图：上海各区的新建商品住宅价格与涨幅。

从均价水平来看，黄浦区最高，每平11万多，金山最低，每平2万出头。经过这轮大涨，2万以下的区，全部失踪了。

更重要是同比增幅，今年1-4月同比去年1-4月，涨幅最大的是金山，暴涨75%，其次是崇明、宝山、金山，涨幅均在55%以上，四区都属于郊区。而涨幅最小的是徐汇，只有8%，另外虹口、静安、黄浦、奉贤涨幅在30%以下，除了奉贤，其他四区皆为中心城区。

特征明显：2016年以来，上海各区中，房价涨幅较大的是郊区，中心区较小，难道这违背了房地产地段为王的价值规律了吗？非也，而是2015年涨幅最大的是中心城区，那时郊区还没怎么涨。

这正是房地产市场板块轮规律在上海的体现。好地段先涨，差地段后涨，最后二者的总涨幅差不多。这有点像股市，当垃圾股也飞涨时，基本上行情就近尾声了。

第二个图：上海新房成交与推盘的走势。

从成交量看，上海新房市场缩量半年了，尤其是去年11月出台认房又认贷之后，打击了换房需求。

4月份，上海新房成交面积67万平方米，环比减少9.4%，同比减少30.8％。新增供给面积56万平方米，环比增加43.0%，同比减少64.5％。

但看推盘量与成交量的关系，当前仍是供不应求，与去年的形态相同。同样处于降温初期，相比2014年初要强很多，那时已经逆转为推盘量大于成交量了。

这说明两点：一是这轮楼市繁荣期较长，降温节奏慢；二是这轮政府管制新盘定价与供应的程度很深。

第三个图：开盘去化情况。

上述这些拿到预售证的楼盘，或者属于幸运通过审批，或者属于房企主动领证。从开盘去化率来看，还算不错，基本上都属于热销或合理吧。

对于那些明显被官方压低定价的新盘，还是可以考虑购入的。

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