今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，共涉及12个城市。近日，北京、南京发布了各自的具体落地征求意见稿和试点方案。
从北京和南京两地的具体文件可以看出两地政策上的差异：北京新政主打入学和落户；南京新政强调“机构”进场，推行租购同权、试点商改租、大力治理群租房。
值得注意的是，北京并不在此前公布的12城名单之中；广州6月底已经发布相关政策，未来，还有10个通知涉及的大中城市将有具体方案落地。
昨日，北京市住建委、市发改委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》。
意见稿称，符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育；非京籍家庭可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。
具体来看，《意见稿》有以下几大亮点：
一、非京籍子女可就近入学
承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。
二、京籍无房家庭合规可租房上学
对于本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
三、集体户口租住公租房可落户
承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
四、合同期内不许随意涨租金
租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人。
五、配置教育、医疗设施
新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。
六、建立统一住房租赁网络交易平台
住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。
另外，《意见稿》对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《意见稿》主要有以下三个创新点：
首先，明确了租房可以享受入学等机会。这从侧面说明了一点，即当前对于租赁市场来说，各类房源的供应在加大力度，因此相关房企也会具备一个较好的投资意向。随着租赁福利的增加，后续租赁市场的投资前景也会上升，租赁需求也会积极释放。
其次，办居住证等不需要租房合同，这样对于一些个人房源的出租会有一个较好的利益，从侧面也说明了一点，即此类租赁背后的各类行政成本会压缩，进而有助于租赁市场的活跃，也是便民的体现。
再次，提到了网络平台的交易，这也是后续网络化管理租赁业务的导向，对于移动互联网时代下的租赁需求释放，同时增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等都有积极的利好。
8月15日，市政府办公厅印发了《南京市住房租赁试点工作方案》。
具体来看，《方案》的主要内容有：
一、扶持国企，形成多方供应主体
南京试点方案中，首先提到的就是培训租赁市场主体，具体包括：
1、扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家。安居集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区政府、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点，充分发挥国有企业在发展住房租赁市场的引领作用。
2、鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。
3、鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。2017年试点机构不少于2家，到2020年底10家左右，力促租赁住房供应主体形成多层次供应的局面。
二、试点“商改租”
鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。
三、试点低效用地、集体土地建租赁住房，个人出租将获得奖励
将一部分闲置房源有效供应至租赁市场，引导和激发个人出租将是租赁市场房源供应的重要渠道之一。
南京新政支持和鼓励居民出租闲置住房，个人出租住房实行免费登记备案制度，租金税费征收也将有相应优惠：
1、个人：出租住房月收入不超过3万元的，今年底之前可按规定免征增值税；
2、房地产经纪机构：提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率；
3、企事业单位、社会团体以及其他组织：按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
此外，试点低效用地、集体土地建租赁住房。包括：
1、对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，试点配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁；
2、在栖霞、浦口等区，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
《方案》提出，改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人。
按照该方案，今年南京建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米的工作目标，可解决超过3万人的住房问题。
此外，南京新政还明确了明确“购租同权”的含义、租赁住房“入学”、建立全市住房租赁服务监管平台等其他具体问题。
事实上，无论是北京还是南京的新政，都特别提到了发展住房租赁市场的金融支持。
今日，在中国银监会“近期重点工作通报通气会”上，银监会政策研究局副局长徐洁勤也表示，将督促银行业金融机构落实差别化住房信贷政策，同时大力支持居民自主和进城人群购房需求、房屋租赁市场发展和棚户区改造。
“因地因城施策，促进房地产市场长期稳健发展。牢牢把握住房居住属性，分类调控、因地因城施策，”徐洁勤表示。
南京试点办法提出，引导、协调各银行业机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设的房地产开发企业，提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构给予贷款支持。
北京的征求意见稿则更为详细，除了传统的银行等融资渠道外，更鼓励金融创新。比如，通过再贷款、再贴现等政策措施，引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
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