“投资是否赚钱，70%靠拿地，首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。”
“旅游投资的拿地环节要避免踩到三个坑：‘地坑’、‘人坑’、‘钱坑’。”
旅游投资界有一句很经典的话，叫“投资是否赚钱，70%靠拿地”。首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。
农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。
宅基地的使用对于旅游开发来说是最具有商业价值的
。目前它有两种使用方式，第一种是宅基地“三权分置”，“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。
另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市
，农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。入市需符合以下条件：一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；三是拟入市用地必须符合城乡规划；四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用地房地产开发。
当前来说比较成功的几个案例，都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造，基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市，三线强城市的一些中心城市周边。
农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地
。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。
除了以上几种地外，在整个旅游开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。
另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。
生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，经国家同意可以延长。
有一招可以解决“土地坑”，那就是
做所有的文旅项目投资，去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
旅游用地的含义及利用特征
（一）旅游用地的含义
旅游用地是旅游区内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种土地的总和。
狭义的旅游用地是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区内的全部用地，供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象地域组合。
广义的旅游用地就是旅游业用地，即在旅游目的地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地。
（二）旅游用地的利用特征
基于旅游产业涉及面广，联动产业较多，旅游用地呈现出区位性、多样性、综合性、营利性、关联性五大利用特征。
我国旅游土地利用存在的问题
我国正处于旅游业快速发展时期，旅游区数量和用地规模急剧扩张，而且新增加的旅游区大多位于城郊和乡村，出现了旅游开发定位不准，景观和产品创新不足，导致土地污染、土地粗放利用和管理混乱等严重问题。同时，由于法律、政策和管理上的缺陷，一些旅游用地获取不规范，有些旅游项目建设用地涉及农地转用和土地征用，旅游开发采用“以租代征”方式，甚至以旅游开发为名，进行变相圈地，从事工业招商和高档别墅开发。
除此之外，我国旅游用地还存在其他一些问题，包括以下三方面：
第一，由于旅游区土地利用类型多样、功能重叠，以及土地价格评估、基准地价评价体系和价格机制尚未形成等原因，旅游区土地的出让或租赁价格较低，导致许多景区投资短缺、土地闲置和利用率低。
第二，有些景区没有制订规划或规划没有得到有效实施，造成旅游区建设布局和结构不合理，景点建设城市化，旅游资源破坏及土地污染、水土流失等生态环境问题。
第三，由于制度、法律、政策和管理体制上还存在各种缺陷，旅游区常出现多头管理、执法不严、土地产权不明确、管理混乱等问题，加剧了旅游区土地利用的各种矛盾。
旅游用地管理对策
（一）增强旅游用地的复合功能
首先，加强对已开发旅游用地和新旅游用地的复合利用。旅游用地除旅游功能外，还应结合经济作物、药材、花卉、养殖业等的生产进行综合利用，如在山地旅游绿化地内栽种珍稀植物、种植药材、茶树、果树，在水域可适当种植莲藕、养鱼、养鸭等。其次，加强非旅游业用地（如工业、农业及其他特殊用地）向旅游用地的转化，实现旅游用地资源的多重立体利用。
（二）加强未利用地向旅游用地转化
除少量的设施建设用地外，旅游业中所必备的大量游览线路、活动场所、景点，均是对自然资源、土地资源的充分利用。一般情况下无法在其他领域中利用的溪流、溶洞、岩石、沙漠等资源，均可在旅游业中发挥长处。旅游开发对这些天然事物的研究和价值挖掘做出了新的诠释，可谓物尽其用。
（三）搞好旅游区用地规划
把地方旅游业建设纳入到土地利用总体规划、城市建设规划中。正确处理城镇规划、土地利用规划与景区规划、旅游发展总体规划的关系。把城镇规划与旅游规划融为一体，把风景名胜区、旅游度假区的开发建设和生态保护结合起来。
基于旅游用地的项目开发模式
（一）现代农业庄园
现代农业庄园是以现代化农业生产为基础，以现代旅游经营服务理念和管理方式为支撑，以满足游客多元化需求和旅游消费转型升级为目标，依托庄园自然和人文资源深度开发集旅游观光、休闲度假、健康养老、科普文化等多种功能于一体，并形成多种形态的旅游产业集聚区和旅游综合体。
庄园的选址决定了庄园的度假配套，如平地、山地、河谷等先天条件的不同，在一定程度上影响度假的品质。在实际开发中，农业庄园可根据实际情况开发为农业产业化庄园、农业文化娱乐庄园、农业养生度假庄园、农业观光采摘庄园等。
（二）温泉会都模式
温泉已经成为全国休闲开发的超级热门，它对旅游房地产的开发具有突出的作用。以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的地产开发的会都模式在市场取得了巨大的成功。
由于有会议经营的支撑与冬季温泉旅游的支持，温泉带动型休闲地产，升值空间非常明显，发展潜力巨大，通常以“先售后租”的产权式物业来操作。这种模式在温泉综合地块的开发中，必将继续大放异彩。
（三）文化度假酒店综合体模式
具有鲜明文化主题的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性，对地产的开发有着突出的带动作用。例如，悦榕庄酒店、安缦酒店以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验。
（四）休闲Mall 模式
对于位于城市中心或中心城拓展区的地块，一般采用休闲Mall——城市综合体的发展模式，如万达广场。就是通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV 等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，然后带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式，可以称之为城市中心区休闲地产模式。
（五）主题文化小镇模式
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心都是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建旅游平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的旅游地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多旅游古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
（六）特色景区综合体模式
这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。主题公园带动模式，以华侨城和迪士尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。
（七）多元休闲综合体模式
除了以上几种模式外，还有许多大型项目，往往将几种模式综合起来，形成一个多元休闲综合体模式。如东部华侨城，立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力地带动了休闲地产板块——天麓大宅的开发，使之成为中国南部品质最高、售价最高的旅游地产产品之一。
项目当前处于哪个阶段？
1、
意向介入阶段
想介入但不了解项目发展前景，以及是否适合自己做，想要系统学习了解
2、
初期拿地阶段
对项目有初步构想，需要与政府谈判取地，但不知道如何立项及资源整
3、
项目进行阶段
已完成取地，但不清楚下一步如何落位推进，找了不少机构，效果不理想
4、建设落成阶段
项目已落成，但没达到预期效果，不知道如何盘活，投了不少钱，进退两难
操盘手面临的难题
取地难
如何和政府谈合作条件，签订有价值的协议？项目如何申报立项？和村集体签署流转协议哪些有效？
实操难
参加不少学习，依然没思路？开发商/产业类公司如何操作该类项目？没有文化产业/山水资源的项目如何操作？
融资难
如何拿到政策性银行资金？民营企业如何找央企/国企/上市公司联合投资？自投资金占比多少为宜？
运营难
已经“入坑”如何盘活？如何打造自己的IP？项目如何招商引流制造爆点？如何打造四季全时爆款？
乌龙入坑
没有策划 生搬硬套 创新过度 只玩概念 盲目选址 缺乏学习
