*本期推文所有二手房价格展示均为成交价，非挂牌价，图片来源于链家网
不出意外，今年全年都会是市场下行期，全国楼市整体下行，成都也只有纸面数据比其它城市稍微好看一点。
拆分每日成交数据，新房单日成交全成都300套上下，中心城区200套左右，单月成交5500套上下，几乎是历史最低点。
二手房成交数据稍微好看一点，单日成交500-700套之间，中心城区400-600套左右，1月成交17000多套。
实际上大部分二手房成交都是以价换量，而且购房年龄在中老年化，年轻人现在买房的越来越少，所以成都当下市场更像是伪装成牛市的熊市。
刚好数据陆续出来了，某家也开放了成交价，我拉今年成都二手房各个板块的数据看了下，把降价最厉害的几个板块给大家看看，希望能对即将买房的人一点参考。
这个价格下跌，先总结一下，主要由两个原因导致：
一个是前期价格偏高，和周边新房对比失去性价比，做正常回调。
二个是随着房龄老化，居住价值减弱，板块造血能力不足，进入价格下调期。
前者最明显的主要是新区，并且新区还存在入住率不高，投机性购置太多，大量挂牌互相倾轧的问题。
后者主要就是老城区为代表，特别是一些房龄较老，缺乏规划的旧板块，市场存在感很低，基本不会被主流购房群体注意到。
天府新区二手房总量不大，很多都是次新或者尚未进入市场，而且早年投资客偏多，个别板块存在入住不高的问题。
这也导致天府新区几个主流板块二手房价格极不稳定，抛盘砸盘的多，着急套现的多，还有一些房源存在明显价格泡沫。
我个人看好天府新区未来的发展，但现阶段存在的问题也是客观存在的。
价格跌幅最凶猛的，锦江生态带：
代表楼盘包括中海锦江城（花涧、云熙）、万科翡翠公园、川发天府上城等，都有不同程度回调。
万科翡翠公园，价格高点在2021年，回调超20%，94㎡套三和121㎡套四都有大幅度跌价，不算利息净跌54-70万不等。
如果万科翡翠公园只能代表普通高层，除了离地铁近，产品方面可能还不具备代表性，那么中海锦江城花涧洋房应该可以过产品这一关。
对比去年年末，也基本跌了20万左右，改善板块的改善产品跌价，往往意味着整个板块价格踩踏。
当然，川发是刚进入市场不久的产品，如果大家从房龄这个方向质疑，那川发就会告诉你，房龄新也一样跌。
川发从去年年底到今年年初2个月，跌幅接近15%，这个降价幅度基本和现阶段市面上刚需产品的砍价幅度接近。
个人观点：
锦江生态带早期新房售空后，缺乏市场对比，挂牌价普遍虚高，早年很多投资客投机性购房也让价格不稳定，砸盘现象比较严重。
但是随着锦江生态带南区新房入市，产品已经大幅领先以往二手，
但同户型产品，价格梯度不够明显，二手和新房基本一个价，二手房降价就成了必然
。
如果是早年买新房入市，现阶段跌15%也许只是赚多赚少的问题，但如果是中间二手房入市二次售出，则基本亏掉一个首付。
目前市场是否见底还无定论，今年上半年大概率还会是一个价格回调期。
其次是兴隆湖：
兴隆湖价格回调基本没有意外，一个是二手房挂牌价格甚至比主城区新房还高，房东心理预期和市场不对等，真心卖的太少，二个是兴隆湖品质更高的新房，价格比二手房更低。
北鑫苑必然榜上有名，虽然地段上确实比现有新房更有优势，但是房龄和产品都已经跟不上了。
同样120㎡的套三，对比2021年的高点，跌幅接近15%，而且成交量极低。
兴隆湖南区的中铁诺德壹号观湖轩、东区的卓越城一期，基本也跌了1000元/㎡左右，最大的问题还是成交不活跃。
个人观点：
兴隆湖的自住需求薄弱，以往完全靠概念和规划来吸引人购买新房，而且投资客的比重不低。
如果结合当下新房来看，人居越秀的洋房300万不到门槛，中铁卓越城246-355万总价，对比兴隆湖的二手都有明显优势。
需
求不足+新房冲击+预期过高，等来的必然是价格回调。
最后是天府前湾：
比较有代表性的高层住宅中德麓府、合能枫丹铂麓，都回调了价格，当然，安置房不具备代表性就不举例了。
中德麓府最后一个批次开盘时间2019年，单价10800元/㎡，当年利率最低4.85%。
以100㎡左右套三为例，二手房价格高点在2020年。
持有到2024年，如果纯自住未出租，年回报大约在2.3%左右，
比银行存5年定期的收益还低。
如果是中间购入二次出手，特别是2020-2021年左右购入，银行利息在高点，基本都破“5”，
加利息
那就至少亏掉70万。
合能枫丹铂麓整体品质不差，特别是三期，基本都是大户型，还有不少带大花园和跃层，但价格同样撑不住。
不带花园的140㎡大套四，从2021年价格高点到去年底，跌掉15%以上，且成交房源基本是清水房长期挂牌，很明显并非自住。
个人观点：
天府前湾的法务区概念，在能级上弱于天东天西，特别是和天东的中央商务区对比，属于中间一档，那么价格梯队按照常理应该低于天东。
但在市场高点，前湾的二手房价格基本和天东的新房是持平的，天东现在新房价格也就2.1-2.6万/㎡左右。
所以这个价格回调基本符合预期，也符合市场自我调节的规律，
假如你能用同样的价格买一个能级更高板块的新房，就绝不会去买低能级板块的二手
。
天府新区这波大幅度回调，我们预估相比于去年第二季度，在15-20%左右，属于市场挤泡沫的过程，是对去年年初涨幅的回应。
主城区价格体系普遍比较稳定，波动比较大的主要是次新板块房龄偏大的小区，特别是前期涨幅较大的板块。
跌幅很明显的不多，三圣乡、东郊记忆比较明显，内部分化也特别严重。
三圣乡：
华熙528的次新、高品质小区价格跌幅其实不大，但这个板块内部产品差异巨大，有学区和无学区、次新房和老小区、板塔式和鸽子笼价差特别大。
很反常识的是，主城跌价的逻辑和婚恋市场很像，特别优质和特别差的，价格都没怎么动，前者基本面和预期都不低，后者实际已经横盘了，只有小幅下跌。
价格跌宕起伏的，反而是有亮点，但缺点也明显的小区。
比如三圣乡最知名的学位房卓锦城，
除了六期价格企稳
，1-5期基本都是跌价状态，即
便有
盐道街
卓锦分校加持，但耐不住房龄
以及步梯房的劣势。
房龄稍微新一些，但又无学区加持的，情况大抵也是如此，因为户型偏小，所以跌幅也相对更小一些。
极致刚需，套二小户型为主的锦江城市花园同样未能幸免，整体跌幅也在2000元/㎡左右，只能庆幸业主总价成本低，割肉不算严重。
个人观点：
市场下行期、平稳期，单一维度的卖点很难再支撑房价，这也是我们一直在坚持的，水桶型产品的重要性。
除非自住，不管刚需还是刚改，现阶段并不建议为了单一维度的利好，去选择短板十分严重的二手房小区，这种产品也和市场主流需求背离。
即便是跌价，整体均衡性更强的产品，价格回调的幅度也小于短板明显的，买主城掌握时机很重要，地段>产品，但不是只需要地段。
东郊记忆
板块：
东郊记忆是东门方向的网红板块，但内部分化也特别严重，万科金色乐府这种维护保养较好的小区，对比2023年，每平米还涨了1000多。
但红枫岭这种老小区，整体上是下跌状态，和小区品质不高、维护保养较差有很大关系。
但是和次新房不一样，即便是红枫岭这种房龄偏老的小区，因为板块优势，价格内部也有分化，套二跌价比较严重，套三反而不明显。
个人观点：
其实东郊记忆拿出来，有充数的嫌疑，整个主城区，特别是内环以内，价格体系都相对稳定，越老的小区跌幅越小。
主城最核心的卖点，都是可见的，比如商圈、学校等等，这些是稳定的，价格体系就是稳定的，老小区最大的问题不是跌价，是卖不出去。
所以东郊记忆这种优质板块，即便是老房子、品质不太在线，内部的价格都会有拉扯，甚至不同户型价格走势都不一致。
1、主城和新区的价值逻辑分道扬镳。
主城卖地段，可见的学校、商业等资源，因为可见，所以稳定，价格体系基本固化、微调；
新
区卖
规
划、卖
未来，一旦市场低迷，反应
就很
剧烈
，
不确定性就会变成
踩踏
出货
。
2、五城区的新房冲击二手房不明显，4年以后，三环内应该基本没有新房了；但新区白纸作画，二手被新房冲击是必然的，购房者都是在相互对比选择。
3、涨跌不一定和板块是否优质正相关，和以往价格涨幅也有关联，不涨自然不会跌，而涨幅和心理预期有关，老小区反而价格稳定。
最后大胆预测一波，假如这一轮市场低迷期结束，先涨起来的板块，我们预测是杉板桥、锦江生态带、新川这三个。
杉板桥板块，有规划、在三环内侧，既有“饼”可以画，也具备一定的确定性，保利康桥、龙湖梵悦台这种次新品质产品，三环内无替代品。
锦江生态带，价格起伏很大，作为年度跌价榜首，后续补涨的可能性很大，毕竟片区很新，房子也不老，配套也开始成熟了。
新川板块的北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川这些次新优质产品，前期未大涨，配套补齐，也该轮到这个板块涨了。
