那天我分析美国大选的影响时，第四个部分讲了国内的房地产。
有个读者留言问我，能不能完全对比日本过去二十年来的房地产？
这个问题挺有意思的，你不是第一个这么想的，这种观点在网络上由来已久。
人们都喜欢用已知的事物进行简单的类比，这样节省脑细胞，不用思考。
但实际上，双方的问题是很复杂的，各有各的复杂。
相似的地方不说了，因为相似的地方太多，但是你要学会看到不同的点。
第一个不同点在于，日本的房子是完全市场化的。
日本当年房价上涨周期里面可没有什么户籍制度的限制。
不是说你得先取得东京户口，然后才能在东京买房子。
而且日本也没有说在房价上涨周期里面，比如在东京的核心区域搞限价，要求新房价格必须低于二手房多少钱，然后大家一起摇号。
没有这些。
所以我说，他们是完全市场化的，市场去定价。
也就是说，日本当初房价最高点的那个状态，是完全买出来的，是所有日本人，任意在任何城市里买，最后形成的一个差价。
比如东京是北海道的多少多少倍。
但是你反过来看我们，咱们那个房价不是这样形成的。
尤其是四个一线城市里面的北上，你要取得购房资格，是比较麻烦的。
广深还比较市场化，北上是限制重重。
而且后来我们持续了好些年的新房限价，新房摇号。
说穿了，在我们的地产上涨周期里面，那个价格不是自然形成的，是人为扭曲过的。
当然，一线城市的房价依然是县城的很多倍，但是，这个很多倍，与东京和北海道之间的很多倍，是不一样的。
我们的县城房价，相对来说，是比较接近于市场价格的。
因为没有限制，真的是全国人想买都可以买。
也就是说，都有泡沫，但泡沫并不能用价格的去观察。
因为一个在登顶的过程中，始终被压着，始终有相当一部分市场需求，是不允许人家购买的。
而另一个，则没有压着。
你单纯看价格，一线城市比县城贵很多，似乎一线城市的泡沫比县城还要大。
但实际上，并非如此。
一个是被压着的情况下登顶的，另一个是没有被压着的登顶的，你觉得到底谁的泡沫大？
这是第一个区别，也是非常重要的一个区别。
第二个不同点在于，日本的房子是没有烂尾楼的。
日本也有期房销售，但是和我们的占比完全不同，而且日本的期房销售，几乎没有烂尾楼这种事。
这就使得几十年前，日本房价最高峰时期买房的那些人，他们面临的主要问题是资不抵债。
是把房子卖掉之后所得的现金，无法偿还银行剩余的贷款。
这里面原因很复杂，有很大一部分原因是因为日本的企业购买了大量的房产，当企业和居民都在抛售时，市场缺乏足够的接盘者，于是资不抵债。
你反过来看我们，我们的企业购房有没有？有，但没有日本企业那么大比例。
我们基本上是居民在购房。
无非有些人是自住，有些人可能借钱加杠杆，购入了多套。但是限购之后的那些年，实际上都是有所抑制的，因为要求太多了，你要搞那么多身份，也不容易。
但是我们的新房里，期房的占比是极高的，现房销售，是非常少的。
而过去的数年间，期房里面烂尾的比例是很高的。
烂尾不是说房子造得不好，而是说盖着盖着，开发商没钱了，没法交付。
于是就出现了一个现象，买房的人，他钱付了，银行的贷款也欠了，也要还，但是房子，他收不到。
这件事情对当下消费的影响，是最直接的。
按照发布的数字，过去数年间，烂尾的楼盘有1000万套，那么至少对900个家庭，产生了直接的影响。
之所以是900万不是1000万，我们要考虑有些幸运儿，买了两套都烂尾了。
是900万个家庭么？不是，是2700万个家庭，因为双方父母都必然会受到影响。
这2700万个家庭，马上就会反映到消费市场上，这比房价下行的影响大多了。
因为他们没有拿到房，明白么？没有。
他们这不是资不抵债的问题，他们是啥也没拿到，凭空掏了上百万，还背了几百万。
能买得起房的都算得上广义上的中产，2700万个中产家庭，同时遭遇这种事，别说星巴克卖不动，只怕瑞幸都卖不动。
哪儿还有心情喝咖啡，9.9包邮仅退款的橘子吃两个降降火得了。
那么这就会对各行各业的销售，产生巨大影响。
所以我们接下来投入到市场当中的钱，很多都要用于保交楼，因为你把楼交了，就会直接拉动2700万个家庭的消费。
这跟日本当年也是完全不同的局面，他们当年有企业集体抛楼，你没有，他们当年没有保交楼，你有。
所以双方的侧重点，完全不同，因为处境不同。
这样的不同点还有很多，我不去一一列举了。
因为单单不是纯粹市场这件事，就已经使得你没有办法去直接参考日本。
一直以来，我们都是一个政策导向的市场，所以时常遇到的问题，也是在导向的过程中，人为搞出来的。
人弄出来的问题，只有人去解决。
所以我那天在分析美国大选时，我一直在讲，他们怎么走，我们怎么走。
因为我们要对冲来自于大洋彼岸的影响。
那么对方最后到底出了哪张牌，我们最后到底出了哪张牌，对房地产的影响，都是完全不一样的。
而且，我们不同类型的出牌，还牵涉一个量的问题，这个量，才是对房地产市场最大的影响因素。
还要知道，上面这一切是分化的，那天讲的不同的牌，不同的量，最后能够影响到的城市数，影响到的地段类型，都是不一样的。
