【中信建投地产｜年报点评】荣盛发展：业绩稳增分红高，拓展得力杠杆降

地产加把劲 · 公众号 · 房地产 · 2020-04-10 12:12

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题图为位于廊坊市的荣盛旗下锦绣御府

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核心观点

业绩增长稳健，盈利能力略有下滑。 公司2019年实现营收709.1亿元，同比增长25.8%，实现归母净利润91.2亿，同比增长20.6%。当期归母净利增速不及营收增速的主要原因在于：1）盈利能力略有下滑，房地产业务的结转毛利率略有下降；2）行业去化率滑落叠加竞争加剧，导致公司营销和管控成本提升；3）投资收益由前期的5.91亿降至当期的1.24亿。此外公司分红金额20.87亿元，对应当前股价的股息率达到5.8%，高股息特征明显。2019年公司实现销售额1153.56亿元，同比增长13.58%，完成年度计划的103%。2020年公司计划签约金额1210亿元，考虑到公司较为充裕的可售货值和此后推盘力度的提升，我们认为达成全年目标可期。

土地拓展力度提升，回款良好助力净负债率下行。 期内公司获取102宗土地，合计建筑面积979万平方米，同比提升28.8%，购地金额302.4亿元，同比提升73.4%。截至2019年末公司土地储备建面约3727万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。得益于良好的销售回款，经营性现金流净额为21.2亿元，继2017年、2018年后连续第三年为正，净负债率下降8.16pct至79.7%。

多元化战略持续推进，协同发展小有成效。 公司已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、酒店、物业、商管、互联网等业务为一体的全产业链条，实现主辅业的协同发展。年内荣盛康旅实现营业收入59.07亿元，同比增幅达64%。荣盛产业新城共实现净利润9.47亿元，同比增长16.6%。

财务预测和投资建议

维持盈利预测和买入评级不变。 我们预测2020-2022年EPS为2.53/3.04/3.66元。考虑到可比公司2020年的平均PE估值为4.7X，给予公司2020年5X的估值水平，下调目标价至12.65元（原目标价为15.8元）。

风险提示： 1、新冠肺炎疫情影响超预期导致公司销售不达预期；2、房地产行业调控超预期；3、公司多元产业拓展不及预期。

（以下为节选内容，非报告全文）

1 结转带动业绩增长，高分红属性明显

1.1 业绩稳健增长，盈利能力略有下降

公司2019年实现营收709.1亿元，同比增长25.8%，实现归属于上市公司股东净利润91.2亿，同比增长20.6%。公司营收规模和业绩的增长主要源于结转规模的提升，全年结转收入同比增长24.2%至620.4亿元。当期归母净利增速不及营收增速的主要原因在于：1、盈利质量有所下滑，综合毛利率从31.5%降至30.1%，核心业务房地产业务的结转毛利率由2018年的30.2%下降0.7个百分点至29.5%；2、行业去化率下降叠加竞争加剧，导致公司营销和管控成本提升，销售管理费用率较去年同期上升0.3个百分点至3.9%；3、投资收益由前期的5.91亿降至当期的1.24亿，降幅达78.9%。此外公司2019年的分红率达到21.8%，连续五年超20%，对应当前股价的股息率达到5.8%，高股息属性明显。

2019 年公司计划签约金额 1120 亿元，实际实现销售额 1153.56 亿元，同比增长 13.58% ，完成年度计划的 103% ，销售面积 1098.07 万方，同比增长 11.66% ，销售均价 10505 元 / 平，销售均价较去年同期水平提升 1.72% ，考虑到今年市场格局持续分化，公司销售符合预期。 2020 年公司计划全年计划开工建面 926.0 万方，同比下降 3% ，计划竣工面积 887.3 万方，同比增长 3.1% 。计划签约金额 1210 亿元，较 2018 年实际完成额提高 8% ，计划实现销售回款约 968 亿元，虽然受疫情影响公司一季度销售金额仅完成 138.9 亿元，同比下降 16.8% ，但考虑到公司较为充裕的可售货值和此后推盘力度的加大，我们认为仍有望达成全年目标。

1.2 土地拓展力度提升，回款良好助力净负债率下行

期内公司紧抓“一带一路”、“长江经济带”和“粤港澳大湾区”等政策红利区域的战略机遇，通过招拍挂、股权收购、旧改等方式，先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的获取102宗土地，合计计容建筑面积979.3万平方米，同比提升28.8%，购地金额302.4亿元，同比提升73.4%。拿地金额占销售金额的比重提升9pct至26.2%。新增地块中通过股权收购获得的地块合计8幅，合计建筑面积88.7万方，约占总获取土地建面的9%。值得一提的是公司的收并购地块楼面价普遍较低（多数在1000元/平以下），非招拍挂市场端的低价土地获取能力为增厚项目的利润空间提供了坚实基础。2020年公司计划新获取建筑面积约1355.9万平米。截至2019年末公司土地储备建筑面积约3726.6万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。从我们统计的公司储备项目的区域布局结构来看，京津冀、长三角、珠三角合计占约6成，剩余为中西部和华中华北等其他区域，能级结构来看，三四线城市约占75%，二线城市约占25%。

2019 年尽管公司加大了土地拓展的力度，但得益于良好的销售回款，经营性现金流净额仍为 21.2 亿元，继 2017 年、 2018 年后连续第三年为正，同时公司的净负债率也较去年同期下降 8.2 个百分点至 79.7% 。融资方面，公司充分抓住了资本市场融资窗口的契机，积极拓展新的融资渠道，全年公司共新增融资额合计 478 亿元，其中银行贷款占比 51.4% ，融资成本在 3.2%-9.5% 之间， 2020 年公司计划新增融资 520 亿元。

2 多元化战略持续推进，协同发展小有成效（略）

3 盈利预测与投资建议：维持买入评级，下调目标价至12.65元

公司销售规模的稳步推进使得业绩逐步兑现，年内现金流充裕程度和杠杆水平逐步优化，未来公司有望充分受益京津冀市场的回暖，此外公司多元布局羽翼渐满，产业转型逐步贡献利润增长点，我们维持公司2020-2022年EPS为2.53/3.04/3.66元的预测不变。

对公司2020-2022年盈利预测做如下假设：

1）参考过去几年公司开发业务的结算节奏以及未结资源，我们预计公司2020-2022年的房地产结算收入增速分别为22.2%/23.0%/17.6%。

2）考虑到公司未来不同毛利项目的结转节奏不同，我们假设2020-2022年公司房地产开发业务结算毛利率基本维持稳定，但略有波动，分别为30.0%/29.7%/30.3%。

3）销售管理费用率总体维持稳定，我们预计2020-2022年公司销售费用率分别为3.4%/3.4%/3.4%，管理费用率分别为3.5%/3.5%/3.5%。

4）公司2020-2022年的所得税率维持在26.5%。

维持买入评级，下调目标价至12.65元（原目标价为15.8元）。 考虑到可比公司2020年的平均PE估值（剔除最高和最低后的平均值）为4.7X，因此我们给予公司2020年5X的估值水平，结合盈利预测即为12.65元。

4 风险提示

【中信建投地产｜年报点评】荣盛发展：业绩稳增分红高，拓展得力杠杆降

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