南京、合肥，最真诚的买房建议！

文/子木

新一年，继续补充城市调研文章，今天讲讲南京和合肥。

很多人好奇，为啥把南京和合肥放在一起讲？

一来两个城市，都是长三角城市群省会城市，距离较近。

二来，安徽人喜欢在两者之间比较买房，甚至把南京戏称为“徽京”，有一些细微的关联性。

但我认为，两个城市对比意义不大，更不需要“引战”，各有千秋，还是各自分说为好。

下面直接进主题，先南京，后合肥，依然是全维度分析版本。

1、南京

很多南京的本地媒体都非常恨我…说我当初写的文章，带崩了南京楼市。

真是抬举了，我可没有那么大能量。

只不过当初在南京房价的最高点，分析出南京房价缺乏支撑点，对市场发出了警告。

逻辑并不难，“横向对比”。

南京房价最高的时候是多少呢？

2021年1月，3.6万/平米。

那时候杭州的房价也就3.8万/平米，而苏州房价是2.6万/平米，成都1.9万/平米，武汉1.8万/平米。

这些城市无论是GDP，还是人口总量以及人口净流入增速，都在南京之上。那么南京，房价能涨到3.6万/平米的支撑点在哪里。

可能只有野心。

南京并不安分做长三角第二梯队的城市，特别想跟杭州掰一掰手腕，杭州当初有亚运会概念，大规模造新城，而南京呢，如果想在GDP突围，也必须跟着造城。

所以南京也出现了摊大饼，四处造新城的故事。

更精妙的是，南京通过地铁利好、学校利好和政策利好故意炒作土地，同时释放土地稀缺性，刺激人们购房。

还玩“端水艺术”，所以当时，南京有一个神奇的现 象是，区域房价梯度差距非常小，也就是每个板块的房价都相差不多。

南京这个城市，我还是非常喜欢的，每天都要去上一次，感受文化底蕴，吃一些老字号美食。很不希望，为了房价而房价，毁掉这个城市的生命力。

最后我们也看到了。

南京房价这几年一路下跌，房价从3.6万/平米跌至2.2万/平米，跌幅接近40%，房价回到2016年之前，可以说是跌得最惨的几个城市之一。

腰斩的楼盘遍地，无数购房者被高位套牢，尤其当初那批跑到江北的“安徽炒房团”，是最惨的。

但也好在房价泡沫的去除，让这个城市的房地产市场，不断回归理性，得以重生。

那么那么南京触底了吗？值得买房吗？这是我们接下来要分析的问题。需要综合分析。

首先是二手房成交，数据显示，2024年南京二手房成交是99409套，跟2023年几乎一样，比2022年多了2万多套。

说明南京呈现了连续至少三年的“以价换量”。而在2024年阶段，同时出现了“高-低-高”的走势，年尾由于全国政策利好，12月成交量冲到了10398套。

即使是1月过节，抛开假期因素，整体成交量接近8000套左右。连续三个月成交量以及带看量反弹，说明南京需求敏锐，受到政策刺激不断释放，顶住了流动性压力。

我们再看库存，截至2025年1月份，南京二手房库存从最高18万套跌回至14万套左右。

而新房库存更低，已经跌破4.7万套，相比2023年底大幅下降2万套。说明2024年，南京去库存成交比较显著，而且新增供应很少，全年供应仅1.3万套左右。

原因是跟去年的自然资源部规定36个月暂停供地，18-36个月谨慎供地有关，当初南京处于谨慎供地区间，2024年，住宅用地供应大幅缩减了51.3%。

所以整体来看，南京连续成交量反弹，库存下降，房价处于触底阶段，而且在房价走势也能看到，从去年9月份开始，南京房价跌至2.1万/平米后，又不断向上修复至2.2万/平米。

那么南京接下来房价会上涨吗？

我认为整体概率不是很大。这个主要还是要考虑经济和人口。

南京虽然经济位列全国前十，但在结构上有些问题需要解决。

第一是产业过于传统，电子信息、石化、钢铁、汽车，这些年都出现了不同程度的下滑。而新质生产力，也就是新兴产业尚未完全形成规模效应，对经济增长力支撑作用不是很强。

第二是国企远大于民营，南京国企数量超过 300 家，央企数量 20 家，该数量级超过部分一线城市。

国企占主要市场份额，并不是一件好事，会积压民营的生存空间，而且整体经济活跃度交差，这跟沿海城市的属性不太符合。

第三是经济竞争力，南京位于竞争激烈的长三角地区，上海、苏州、杭州、无锡、宁波等都可以对南京进行金融和人才的分流。

所以这些年南京的GDP增速一直不温不火，连续3年跑输江苏平均增速，甚至跑输全国平均增速。

经济无法得到规模的崛起效应，就无法带动更强盛的购买力入场，所以在这个层面，南京房价不会出现整体的上行。

但国企购买力较多，其实反而会成为南京的压舱石，再者，南京对周边，尤其是安徽部分地区有虹吸效应，那么也会导入新的人口流量进入，让本土市场出现分化趋势。

所以2025年，我对南京的推测，大概是整体平稳，局部波动。

而当年用“端水”的方法，炒作各个区域，其实也导致了外郊库存较大，房价泡沫严重。

所以接下来不同区域、不同类型房源价格波动将继续存在，也就是，南京楼市进入“结构性分化”阶段。

主城优质地段的房价有望保持稳定甚至上涨，而远郊（溧水、高淳、六合)等，库存较大的区域房价，可能面临一定下行压力，更多是阴跌。

刚需市场供应紧张，价格分化：刚需房源供应减少，尤其是主城 300 万级刚需新房产品捉襟见肘。

在供不应求的情况下，部分地段较好的刚需盘价格可能上涨；而远郊刚需盘由于库存压力，价格可能相对稳定甚至出现一定调整 。

而买房的逻辑，如果考虑到房价的保值和增值，一方面就是优质的改善项目。

随着土地供应结构变化，主城地块容积率降低，低密豪宅项目增多，以及四代宅项目的推广，改善型和豪宅市场价格上涨趋势明显。

这些项目凭借稀缺的土地资源、高品质的产品设计，将吸引高收入群体购买，推动房价上升 。

另一方面是高流动性刚需产品，南京的住房需求表现非常明显：

以下是南京，最真诚的买房建议：

1、在南京，短期买不起房子，可以不买，刚需段价格的房子，短期内很难涨起来，一定要参考自己的需求，慢慢挑选。

2、通勤、学区、地段、品质在南京很重要，有机会，一定要在行情起势的时候向上置换。

3、在南京未来的10年都不会变的买房逻辑就是富人买房在河西，中产买房看学区或次核心板块，刚需买房看发展。南京是一个非常重视教育的城市，这是独特的购房偏向性。

4、没有换南京概念，都市圈板块继续大幅度回调，再也没有起来的可能，宝华、桥林、滁州、禄口这些地方，不要想它们能起来了，因为原本就不该卖那么高。如果不是地缘客，真的不要买，手持100万以内想买房的，建议不要买，买完以后想置换都很困难。总价50万以内想买房的，可以考虑。

5、刚需板块持续阴跌，比如桥北、板桥等地方，会持续阴跌，慢慢跌。板桥是个刚需群体，原本每年都会有许多人想置换出板桥，交易量大幅度降低，说明根本很难置换出去。想改善的人也放弃降价。

6、老城区改善盘价格依然坚挺和稳定，部分稳中带涨，老城区地缘客多，地缘客里的改善群体可选择的范围太少，主城物业好点、房龄新点、户型大点的房子，是屈指可数的，这些盘的投资客真的不多，都是实际居住的，有的是计划长期居住，卖的人少，反而买的人不少，主城有实力的地缘客，真的很多。

7、玄武区

南京市江南六区之一，民国时期的第一区，老干部的养老胜地。玄武湖遛弯、紫金山吸氧、省委大院门口的保安比网红都有气场。缺点也明显，除了体制，其他都是灵活就业，商业凋零。

● 板块梯度

● 第一梯队：新玄武

● 第二梯队：红山

● 第三梯队：锁金村，孝陵卫，仙鹤门，徐庄软件园

8、 秦淮区

南京文化的摇篮，拥有新街口、夫子庙两大商圈，一直是南京的金融中心，文化、产业两手抓，是老南京人的偏爱，近十年人口减少了26%。缺点，老旧。

板块梯度

● 第一梯队：新街口

● 第二梯队：大校场，大行宫，南部新城

● 第三梯队：卡子门，瑞金路，中华门，红花

9、建邺区

南京市中心，也是重要的金融服务中心，金融民工遍地，河西豪宅对标上海，星巴克浓度全城最高。缺点，生活成本高。

● 板块梯度

● 第一梯队：河西中部

● 第二梯队：河西南部

● 第三梯队：江心洲，莫愁湖、南苑

10、鼓楼区

提到鼓楼区不得不提到教育，有些孩子小升初阶段就学完了初中数学，英语更是考完pet fce等。小学众多，头部初中树人更不用多说了，想鸡娃的首选鼓楼区。缺点，堵车堵到怀疑人生，老破小单价10W+。

● 板块梯度

● 第一梯队：鼓楼滨江

● 第二梯队：幕府创新区

● 第三梯队：中央门板块

11、浦口区

江北新区核心所在地，过江国家级概念新区。为什么说是概念？因为江北新区对外地人虹吸较弱，而本地人却看不上。

有浦东新区的野心，但却没有浦东新区的命运。缺点，地铁挤不上，大桥堵到哭。但却靠上一轮房地产周期，成功套牢大量投资客。

江北的自住群体是哪些人？本市本地人，而是第一次买房的新南京人+地缘客，吸引很多安徽、苏北的老乡。

以前的房价涨得太高了，一个发展中的片区，天天千人万人摇号买房。不过现在也基本跌到位了。

● 板块梯度

● 第一梯队：江北核心区（青奥板块、江北中央商务区）

● 第二梯队：江浦街道、老山板块

● 第三梯队：高新区，桥北板块

12、栖霞区

栖霞区热度高的就是燕子矶了，燕子矶新城和兴智西是可以买的，但是空间就这么大了，买了自住可以，投资就算了。兴智的优势就是性价比极高，地铁有，规划的学校也还不错，安置房少，厂房搬迁都是新盘，其他的什么污染就不要说了，认污染的整个燕子矶都别碰，不认污染的就下手，兴智主打的就是便宜，不可能面面俱到，但是这里以后置换一定不难。燕子矶新城没什么新房了，基本都卖得差不多了。

● 板块梯度

● 第一梯队：仙林、迈皋桥

● 第二梯队：燕子矶、晓庄、尧化门

● 第三梯队：兴智科创新城、马群

13、雨花台区

雨花核心区可以买，自住可以，雨花产业好，软件大道996之光，码农群体还贷能力很强，另外河西溢出的人口也会买这里。

产业带来大量地缘客；河西南、江北都有大量投资客，且会砸盘，但是雨花就没有这种现象，中南、世茂这些房子，鲜有砸盘客，成交也少，说明没有多少投资客在里面，雨花价格相对实在。但是二手能涨吗？可能性不大了，因为再高人家就去买河西了，雨核离河西很近。

● 板块梯度

● 第一梯队：小行

● 第二梯队：铁心桥、雨花核心区（雨核）+ 软件谷

● 第三梯队：人居森林、中央科创生活区、岱山新城

14、江宁区

产业从电子厂到211应有尽有，这会带来很庞大的地缘客，势力很强大，江宁区的改善楼盘可以买，以后有空间。

青龙山、上坊有房子的快跑，没房子的死活别去。10-15年不会有大改观，据说地铁都取消了。看看现在成交的二手房，都是一把眼泪的亏着卖。

● 板块梯度

● 第一梯队：百家湖

● 第二梯队：九龙湖、上秦淮

● 第三梯队：麒麟科技园，江宁大学城、正方新城

15、六合区

六合本就离城区太远，人口的流失更为致命，虽然地铁像一把尺子直插到六合的底部，但等待主城有大量溢出的资源的时间太漫长，遥遥无期，方洲广场站算是六合的关口，出关以后就是广大乡村。缺点交通不便，配套落后

● 板块梯度

● 第一梯队：大厂

● 第二梯队：葛塘，雄州

● 第三梯队：龙池

16、溧水区

夹在江宁跟高淳之间，没有啥存在感，房价低到像白送，空港新城PPT媲美雄安。缺点，去南京核心区，够坐地铁到上海了。

● 板块梯度

● 第一梯队：城南

● 第二梯队：城北

● 第三梯队：空港新城，石湫大学城

17、高淳区

高淳和六合是南京的两端，离城区都非常之远，十几年前高淳撤县变区划给南京，成功挤掉溧水，荣登为南京经济最差的区。从人的角度，高淳也只会衰败，但高淳的气质跟六合的气质完全两个世界。

经济垫底，人均收入垫底，公共交通垫底，旅游资源垫底，医疗水平垫底，全是垫底。景色不如皖南，饮食，文化，语言更是四六不靠，南京人听不懂高淳话，隔壁的宣城人也听不懂。

高淳和六合有一个共同点，就是适合闲逛，适合骑车，适合徒步，适合漫无目的的游荡，尤其是乡下，陡然间会让你张大嘴巴惊呼这里真漂亮，一旦为了参观景点而直奔过去，只会大失所望。

进入高淳会有个很大的牌子，不是高淳欢迎您，而是国际慢城欢迎您，慢，就是高淳的特点。

● 板块梯度

● 第一梯队：核心城区，湖滨

● 第二梯队：城北，城南

● 第三梯队：经开

二、合肥

我曾经给合肥送了一个称号，中国炒房第三城…这事儿还被报道了。

合肥是真的爱炒房，曾经合肥炒房团名满天下，去长沙、西安、重庆、沈阳，甚至去二哥杭州那边，还要炒几轮。

这可能跟这个城市的“黑马”属性有关。因为合肥前些年发展较快，很多人都分享到了城市发展的红利，兜里有钱就想着用复制合肥炒房的方法，去其他地方淘金。

然而，几乎是全军覆没。

合肥这个城市，安徽人一直在讨论，其他兄弟并不待见，所以一直在讲：

合全省而肥一市。

但实际上，我觉得合肥作为黑马，并不是靠政策资源倾斜，而是地方的领导团队能力卓越，当然指的是招商引资这块。

而且合肥模式不只是招商引资那么简单，而是把招商引资从拼关系、拼资源、拼政策的初级阶段，升级到了拼专业、拼服务、拼生态的新阶段，对于传统模式无异于一种降维打击，比如京东方的案例，依旧是前沿的范本。

不过，这两年却有些崴脚。

一个是大力投资蔚来。蔚来车不错，但阿斌的操作，属实看不懂，不是战略家，而是梦想家，不听劝。

导致蔚来甚至吸了一波中东土豪的血，都没有走出显眼的成绩来。

另一个就是三只羊。当初不遗余力投资三只羊，结果大小杨哥卖假货，搞得全行业震荡，合肥在背后保了几手，但发现无济于事，于是只能顺应天命。

当然投资，投资，不可能只有赚，而没有亏，最重要的是，合肥对招商引资一直都非常积极，对经济程序的把握，也非常敏锐。

所以在2024年第一季度跑出糟糕的成绩之后，马上开始摆正姿态，最终年经济增速攀升至6.1%。万亿规模以上城市，排名第一。

这还要归功于第二产业发展，规模工业同比增长14.8%，创近 3 年同期新高。工业投资增长8.7%，占固定资产投资的 33.9%，占比创近7年新高。

37 个工业大类行业中 29 个同比增长，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值同比增长 26.9%，汽车制造业增加值同比增长 38.5%，合计拉动规上工业 11.4 个百分点。新能源汽车产量突破百万辆、达 137.6 万辆，增长 84.5%，充电桩、汽车用锂离子动力电池产量分别增长 1.5 倍、31.2%。

可以说，合肥是一个踩中了时代机遇的城市，新兴产业发展方面，要比隔壁的南京强很多。而且，相同区域的城市竞争力较弱，唯合肥为龙头，未来可以承接更多长三角的工业需求。

而且合肥对周边城市的虹吸效力较强，所以在人口增速上表现也不错。

在楼市层面，虽然合肥当年炒房严重，但后来整体政策跟进速度较快，即使压制了住了房价，后来持续调控，形成了在1.9万/平米上下徘徊的稳态。

直至2022年开始，才出现大幅下跌趋势，从1.9万/平米跌至1.4万/平米，跌幅26.3%。房价已经回到18年了，这其中一大半本金成本加上利息都是亏的。19年以后的购房者，90%都是没赚钱的。这个才是合肥市场的真实情况。

合肥触底了吗？

答案是触底了。

这个去年我还专门预警过，甚至不需要考虑合肥的成交和房价走势，只需要关注库存即可。

合肥这两年对土地供应的控制很严格，导致2024 年合肥商品住宅消化周期仅为 11 个月，成为全国库存压力最小的城市之一。2024 年新增供应同比锐减 57.9%，新房库存量处于全国倒数第二的低位。

而在二手房层面，库存同样很小，全城目前可挂牌的房源量只有11万左右。

这样的库存水平和房价水平，面对接近1000万人口的万亿GDP城市来说，已经算是比较合理的水平了。

但合肥会因此反弹上行吗？

并不是，因为合肥的经济增速虽然快，但量级摆在那里，而且合肥土地面积偏大，购买力相对分散，不够集中。同样造成了深刻的分化。

下面是2025年，合肥最真诚的买房建议。

1、从需求结构上看，改善型需求崛起，140㎡以上大户型占比提升 2.7 个百分点 ，400 万元以上产品成交占比增长 6.2%，市场已从 “有没有房” 转向 “住什么样的房”。

不过在成交层面，还是以刚需和刚改为主，比如120-200万的房子卖的最好，套三绝对主力，90-140平米为核心。

2、合肥2025年可以着重关注新房，因为供应小，且相对过去有产品的更新和代差，所以比较抢手。而且，合肥的发展方向决定其没有真正的中心，所以从房产增值保值这一块未来大概率是品质上的较量；合肥目前新房品质确实不错，不过地段大多数都拉垮。不过啥都好的房子，唯一的缺点就是贵。

3、如果是从增保值的角度考虑，那么省府板块，蜀西湖板块，天鹅湖板块肯定是重点需要考虑的，也就是俗称的政滨高；省政府的潜力在于未来预期，省府西目前已经成熟，主要是省府东配套缺乏，未来省府东中间规划了 400多亩的商业集群土地规划，未来可期滨湖的金融板块是一个被忽略的宝藏地块目前发展成熟，价值回归后的房价，次新房特别多，性价比较高。

未来合肥最有涨价势头板块的，一个是高新，另一个就是滨湖新区。其次是政务、经开等。

4、蜀西湖的潜力在于科技集群，有大量高科技产业及所带来的产业人口；天鹅湖的潜力在于金融中心，目前是个公司都喜欢在那边写字楼里占个坑。

5、如果你是 300个以内的预算建议你肯定是首选政滨高次中心板块；其次预算建议包河政务东、庐阳四里河、和经开的南艳湖等部分区域，根据自己需求选择，200左右能入；如果是150预算，建议选择靠近主城区附近的次新，比如庐阳北（不要太北），新站七里塘，陶冲湖等。