历史惊人相似，规划改变未来

人们更关心的是规划。

因为历史惊人相似，规划改变未来。

规划是对城市人口的安排。

一个城市所能提供的居住空间及其增长是供应方，一个城市的人口及其分布是需求方。 供需错配，才会有涨幅的差距。

居住空间，可以是产住一体，也可以产住分离。对于深圳大量的厂工、京沪城乡结合部的个体劳动者来说，他们多数人打算返乡置业。就房价而言，他们不是楼市人口。

研究楼市人口比研究人口对于房价走势更有意义。所谓楼市人口，就是有能力买房的人群，想买的称之为多军，不想买的称之为空军。 空军越强大的地方，其实是越容易上涨的所在。

规划的研究第一层面是 新进楼市人口及其分布，主要考虑产业规划。 产业规划必须考虑其带来就业人口的数量和质量（收入）及其与原有楼市人口的关系。

例如张江科学城，新进人口是科学类人才，上海原有科学类人才未必都会移居。反观苏州工业园，原有的同类人群会自然集聚。这样的案例可以解释为何上海核心区依然主要在老城区，而外地新城反而成为价值高地。

规划的研究第二层面是围绕居住本身的资源类地标分布。CBD是第一层面的，而公园、学校、医院是第二层面的。第二层面的资源分布会界定各个区段的 居住价值。在资源有限增长的城市里，居住价值对于就业有反向平衡的效果。

规划的研究第三层次是新进人口的居住分布及其楼市话语权的逐渐增强。当新进人口买了一个地方，他再置业时会有原地置业的源动力。所以新区适合建设于原有的乡野，最早的买家会是区段的第一批维护者，而如果涨幅居前，市场会很快接受新的地段定义。第一批买家是否会有话语权，在于主体人群所在行业的收入预期。

新进人口最终会与原有楼市人口通过不断的交易形成对于楼市的集体认知，在区段、产品、品相之间形成市场性的价格均衡。例如上海原住民接受浦东的越来越多了，而浦东近几年内依然不会是上海楼市价值的制高点。

一个区段的崛起，以基建为龙头，以市民移居为资产囤积。 评价一个规划，我们需要看到基建的开工、运营时间表以及执行的可靠度，同时我们必须考量 市民是不是会因此移居。

在买入之前，问一下自己，你真的会去住么？

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匠人有矩致力于上海楼市投资性研究，拥有10年地产公司产品设计经验，7年上海楼市研究及实际操作经验，至今为数千位市民提供过咨询。

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