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3东沿线,这次要把价格打下来

拆神  · 公众号  · 房地产  · 2025-02-26 18:13

主要观点总结

广州地铁地产推出新项目珑曜上城,位于亚运城附近,主打中小户型,使用率高达约120%。项目临近地铁3号线东延线石碁南站,交通便利,配备36班九年制学校。与亚运城竞争,珑曜上城凭借新户型、较低的价格和更好的配套受到关注。然而,项目周边尚在发展中,商业氛围和学校品质需时间验证。对番禺本地刚需和3东延线通勤上班族较为适合。

关键观点总结

关键观点1: 项目概述

珑曜上城是广州地铁地产的新项目,位于亚运城附近,主打中小户型,使用率高。

关键观点2: 地理位置与交通

项目临近地铁3号线东延线石碁南站,步行距离约500米。可快速到达番禺广场、汉溪长隆和珠江新城等地。

关键观点3: 配套学校与商业

项目配备有36班九年制学校,但具体品牌待官宣。商业方面,项目自身有配建商业,但整体商业氛围尚待发展。

关键观点4: 户型亮点与价格

珑曜上城的户型设计注重使用率和空间感,如73平3+1房、89平和109平户型。价格方面,吹风价大约2万出头/平,总价160多万起。

关键观点5: 项目优缺点及竞争态势

珑曜上城的优势在于新户型、较低的价格和更好的配套。然而,周边尚在发展中,商业氛围和学校品质需时间验证。与亚运城存在竞争关系。


正文

亚运城,这回有劲敌了。

还记得广州地铁去年末拿下的亚运大道(广州新城一期)地块吗,前几天,案名公布了,叫 广州地铁地产·珑曜上城

产品主推 73-89-91-109-130平全南向4/5空间两厅两卫 ,5个户型,初步户型图也流出了,蛮炸裂的;

最小的73平,都能做到四个空间,放在全广州都很少见:

准确地说,这是一个3+1房,+1房是入户花园,但空间不小, 报出的足足约9个方,相当于一个次卧了

客厅开间大约4米,阳台赠送花池来加深进深,两个卫生间,北向次卧采用双面玻璃幕墙来改善采光。

总之,能“偷”的飘窗、花池、阳台全都给用上, 使用率大概能到120%左右。

你说,这让使用率只有80%左右,73平只够做两房一卫的周边二手房,情何以堪?

当然,户型还只是暴击之一,根据这两天消息,我们给大家概括了一个省流版总结:

1、吹风价大约2万出头/平,总价160多万起,3号线东延段总价最低

2、预计首推1、2栋,32层高层,密度相对最低的两栋,3月开售楼部

3、配建的36班九年制学校,可能会引入第一梯队品牌学校

也就是说,珑曜上城从学铁商再到产品,都会是亚运城的迭代版,还要把价格给打下来。

接下来,我们详细聊聊,如果你对项目感兴趣,想马上知道更多户型亮点以及开售信息,先加拆神助手。

  • 68万平连片开发大城,更优的学铁商


先看珑曜上城的基本面。

一句话概括,就是 500米到石碁南站+番禺广场辐射圈+36班九年制学校的居住大城。

先看地铁。

项目位于3号线东延线石碁南站旁边,能直行到地铁,步行距离大约500米。

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这个距离,相比亚运城多数组团是更便捷的。

要知道,亚运城除了早期的媒体村及天荟组团,其他组团到海傍站都在1公里以上,有着甚至超2公里。

而且,石碁南站还比海傍站少了两站,又缩短了通勤时间。

如果从石碁南站出发, 大约 8分钟到番禺广场站,20分钟到汉溪长隆站,40分钟到珠江新城站。

其次,看商圈。

得益于3东,加上亚运大道的链接,珑曜上城能直接享受番禺广场商圈的辐射。

1站之外的傍江站,龙湖天街已经在建;2站到番禺广场,有永旺梦乐城、百德商业中心等商业。

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回到项目周边, 旁边有金龙城财富广场,项目自身配建约4000方商业 ,日常需求估计能满足。

但当然, 论自身商业氛围,比不上亚运城能完全自给自足,更比不上亚运城的成熟度。

看航拍图就知道,珑曜上城周边还是农田、村屋、厂区为主,要发展起来还需要人口和配套填充,时间成本少不了。

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至于学校,36班制九年制学校,就在住宅区北侧。

具体品牌要等官宣,至于能不能和亚运城的铁一系比,那就要等时间验证。

但九年制摆在这里,放在番禺东3东延线就是能打的了。

可以对比龙湖天峯,引入广外附,但只有小学,它对口的初中是大龙中学,目前实力只能算是番禺第三梯队。

总的来看,珑曜上城将会是一个学铁商兼备的居住大城,确定性基本是够的,长线看还有增量预期。

珑曜上城其实属于广州新城的第一期,接下来还有四期待开发,建面约68万平,要建成TOD大城。

据我们了解到,广州新城二期也上会了,供应节奏加快,连片开发可能会提速。

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  • 密度更低,价格更低,使用率更高


珑曜上城容积率大概1.39,看上去很低,但主要是因为地块大,把学校、商业也算了进去。

如果单纯算住宅区,其实不算低,只是相比亚运城50层以上超高层更舒服。

小区一共6栋楼,1栋和2栋,32层高,两梯五户;3栋和4栋,42层高,三梯五户;9栋和8栋,47层高,三梯五户。

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首推1栋和2栋,就是全盘密度最低的,全南向设计,在现在的3东沿线新盘来看算是难得了。

主力产品是73平和89平户型, 但需要注意一点, 73平户型朝向亚运大道,有噪音和粉尘影响。

公区设计也不错,规划1.6公里滨水跑道及室内运动公园,结合16米高差打造立体花园社区。

当然,最主要的竞争力,在户型使用率和价格上边。

珑曜上城是新规户型,使用率起码领先亚运城两代,和3东延线新盘相比都要超前一代。

除了上边说过的73平3+1房,89平和109平户型也是“卷王”级存在。

89平户型, 四开间朝南,送入户花园,有大客厅、大阳台,还可以在客厅多隔出一个房间,做成4+1房。

相近的89平,放在亚运城二手,最多只能做3房2卫,阳台小客厅小,还是北向。

再说说109平户型,同样能做到4+1房,格局和空间感,已经堪比143平豪宅了。

更重要的是, 珑曜上城拿地价低,楼面价仅1万/平, 哪怕加上配建成本,后续定价的操作空间依然很大。

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所以,哪怕是差不多的200万总价,买珑曜上城的89平,还是会比亚运城二手更划算。

  • 适配番禺本地刚需+3东延线通勤的上班族


总结来说,珑曜上城会更适合番禺本地刚需,以及沿3东延线通勤的上班族。

3东和亚运大道解决了通勤需求,36班制学校解决了教育需求,商业便利度也能满足,还有新一代产品,以及更低的上车门槛。

某程度上,珑曜上城很可能是番禺东刚需盘的最新锚点,冲击周边一二手市场。

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最直接影响的,很可能是亚运城。

目前,亚运城新房总价180万起,单价约2万/平起;早期二手房成交价1.5-1.9万/平,次新房2-2万/平。

尤其是天成、天韵、天峯这些同样是中小户型的超高层,定位撞了,更危。

目前,亚运城的主要优势是配套成熟全面,和铁一系学校加持,学位充足,成绩也经过验证,对刚需来说有所见即所得的安心。

而珑曜上城缺的恰恰是这种高确定性,但所有配置会是一个全新版本 ,如果是你,你会选哪个?







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