主要观点总结
本文对比了阿信亚运城和广州地铁·珑曜上城两个地产项目。两个项目在地理位置、学校、交通、商业、环境和产品方面各有优劣。珑曜上城是新区，发展潜力大，靠近地铁，有新规产品优势；亚运城是成熟住区，配套齐全，有九年一贯制学校。文章还提到了珑曜上城售楼部的进展情况，并对其未来的价格走向进行了分析。
关键观点总结
关键观点1: 阿信亚运城与广州地铁·珑曜上城的对比
两个项目在地理位置、学校、交通、商业、环境和产品方面进行了详细的对比，各有优劣。
关键观点2: 珑曜上城的综合素质分析
珑曜上城作为新区，发展潜力大，靠近地铁，有新规产品优势。
关键观点3: 亚运城的配套与发展现状
亚运城是成熟住区，配套齐全，但也有产业较弱的现状。
关键观点4: 珑曜上城与亚运城的价格预期对比
文章讨论了珑曜上城的价格预期如何影响亚运城的一二手价格，以及两者之间的价格竞争关系。
关键观点5: 售楼部进展与价格走向分析
文章提到了售楼部的进展情况，并对其未来的价格走向进行了分析。
正文
这次来踢馆的是去年年末，广州地铁地产拍下的番禺亚运大道广州新城地块---广州地铁·珑曜上城，折合拿地价不过1万/㎡。
看了下地图，
珑曜上城和亚运城，直线距离不过5km，开车不过10分钟，可以说是一脚油，非常近了。
珑曜上城拿地价不高，售价有很大的操作空间，掐指一算，单价很可能和亚运城重合，这不就直接和硬碰硬碰上了嘛？？
·地段上，广州地铁·珑曜上城貌似比亚运城更好，但……
看地图，珑曜上城距离龙湖金地天峯，只有1站地铁，距离番禺广场核心2站地铁，距离亚运城，也有2站地铁。
加上所在的石碁在规划上定位石碁智能制造组团，正在大力招商引资，
旁边金龙城广场也是已经成型的产业组团。
但是，珑曜上城目前的地段价值现状，着实被城市界面和发展现状拖累了。
沿着亚运大道从西到东，明显看到龙湖金地天峯-金海岸-东湖洲一片更有城市感与居住氛围。
但东湖洲花园往东，亚运大道沿线就是农田+厂房的”城乡结合部“既视感。
给人感觉，珑曜上城与番禺广场TOD是割裂的，在地段上是分割开的。
亚运城是亚运会后衍生出来的成熟住区，更多依赖于成熟的配套，未来产业的加持力相对较小。
但是基于开发了十几年，亚运城的城市界面和配套相对成熟，也有一定的产业供给，属于自给自足。
所以从地段上来说，一个是有规划但是待发展的新区，一个是产业较弱但成熟的居住区，也算是半斤八两。
珑曜上城
配建有36班九年一贯制
，学校品牌未定，项目体量不小，看开发商的诚意了。
亚运城也有九年一贯制的广铁集团，小学初中都有已经出成绩，是能考好的学校，确定性相对较强。
·交通上，都有地铁，珑曜上城距离地铁更近，亚运城地铁线路更多。
珑曜上城距离3号线石碁南站距离约500米，实测步行约7min，地铁直达珠江新城。
亚运城有3号线、4号线双地铁，直达珠城和琶洲，地铁线路更加通达。
但是目前亚运城主要在售的天际组团，距离地铁站步行距离约1.4km，步行较难到达，需要电动车接驳或公交车。
·商业上：珑曜上城自配商业，附近有商业；亚运城已开业商场及肉菜市场
珑曜上城自身规划有4000㎡的商业，西侧金龙城财富广场有不少底商甚至引进了麦当劳，一站龙湖天街、两站永旺梦乐城，商业配套相对丰富。
亚运城的亚运城广场已经开业，社区配套内还有肉菜市场、沿街底商等等，配套相对成熟。
商业方面，亚运城是现成的，珑曜上城建设中，但未来会更有期待。
珑曜上城东侧是河涌，从现场来看，正在改造河涌绿化带，未来估计不会差。
亚运城有海有河，目前在售的天际组团靠河涌，天逸组团可望河流和海，景观也不错。
·产品：珑曜上城是新规产品，使用率超100%，亚运城是旧规产品
珑曜上城产品曝光，新规使用率100%，面积预计为78-140㎡三至四房，全部朝南，满足刚需刚改的需求。
参考地块的拿地价约1万/㎡，地块最小户型有机会能做到200万内，户型图未出，但参考市面上约78㎡的三房户型，大概率可以做到多开间朝南。
亚运城
主力在售天际组团，89-129㎡三至四房，总价190万-350万，其中最小的89㎡为北向产品。
综上，学铁商方面，两个项目均有，这个维度的对比相对持平。
地段上，珑曜上城会更靠近番禺广场核心区，但它是新区，发展需要等待一定的周期，亚运城是成熟住区，配套和发展不用等，但买的是现成，念想相对没那么大。
产品上，珑曜上城是新规产品，亚运城是旧规，新产品必然会更有竞争力。
上文有说到，珑曜上城的拿地价只有1万/㎡，意味着卖2-2.5万/㎡是有可能的。
这个项目西侧有3万的龙湖、东侧有2万的亚运城，就看价格往哪边靠。
要是往龙湖靠，珑曜上城素质和亚运城不会差太多，那相当于变相拉高亚运城的预期，亚运城的价格就立足了。
要是往亚运城靠，珑曜上城更靠近地铁、又是新规，就会显得亚运城很没有性价比。
从阿信的实踩可以看到，玻璃外立面的售楼部已见雏形，旁边河涌绿化带整治中，初步看颜值还ok，开发商还是下了心血做展示区的。
展示区绿化也在加工，按照这个工程进度，估计月底、下月初就能和大家见面了。
细数整个广州，在广州主城区内，有学铁商，而且总价有机会在200万左右的项目确实不太多，在这个总价预算的同学，可以关注。
