01
虽然很多城市宣布了租购同权政策，但大多数人认为房地产仍旧是最值得做的投资。
这种观念很难改变，中国人爱存钱，中国人的存款也在节节上升，现在境内居民住户存款达62.6万亿。
中国人为什么爱存钱——存钱买房。
以前：存款
现在：存款+贷款=房子
直接来说，就是——赚钱，攒钱，买房。
在本轮调控之前，买房的问题是挣多挣少，但都是赚的，但现在情况完全变化，一二三线城市住宅价格走势出现方向性的分化。所以有些城市买的只是房子，有些城市才可以当成资产，有升值的空间。
房产投资的要素说起来都很简单：长期看人口，中期看政策，短期看金融，
但普通人很难完成这些分析，平安证券团队正好在做一系列的房地产投资报告，干货的结论很多，猫哥非常认同，所以
我们今天把他们的报告脱水，看看哪些城市的房子是绩优股？哪些城市的房子最有升值潜力？核心结论在文章尾部。
02
我们先来用一张清单看看决定一个城市房价走势的10个核心因素：
1.
常住人口/户籍人口。
外来常住人口是购房的刚性需求来源，常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大；
2.
工作人口/常住人口。
常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大；
3.
小学生在校人数。
小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。
4.
潜在人口流入。
教育和医疗是稀缺的优质公共资源。
一个城市的211大学数量+三甲医院数量可以用来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。
5.
一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小
；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。
6.
钱多了没有？
M2（广义货币，简单的说M2=现金+活期存款+定期存款）的同比增速是房地产周期较好的领先指标，俗话说就是钱多了，M2增速的回升表征整体流动性环境的宽松，对房价的推升作用不言而喻。
7.
住房贷款，
个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致。
8.
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。
即便政府去库存的政策非常明确，商业银行在发放贷款时也会根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。
9.
房价/收入比，
即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但房价上涨迅速时，这个指标会失真，杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。
10.
调控，长期以来，中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，
如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。
因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。
不过，近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，政府正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。
03
这10条指标单独使用会出现很多的问题，每一个具体的指标都有各自的局限性。
● 常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨；
● 工作人口/常住人口不能解释海口的上涨；
● 小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨；
● 优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨；
● 房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨……
事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。
但以此作为观察的视角，通过数据的导入做研究还是衡量一个城市的房子是不是值得买最靠谱的方法。
当然中间的研究和分析是经济学家的任务。
此处略去10000字。
如果套用股市的绩优股和潜力股做一个总结，干货如下：
在这些城市买房，至少从流动性和升值潜力上是有保证的。
如果你想看看所在城市在各个分类指标的排名，可以看看下面这个图，优势劣势非常清楚了。
延伸阅读：八年一个周期，看懂房价的逻辑！
举个例子：这座城市房价曾完爆京沪，有最生猛的炒房团，为什么现在玩不下去了？
“北上深永远涨”如今仿佛如“真理”般被挂在嘴边。
从过去10年来看，也似乎是如此，即使每轮调控暂时下跌，也会在调控放开后，迎来“报复性”反弹。久而久之，人们就以为“北上深”一直是中国房价的最高地了。
其实，并非如此。8年前，曾经有座城市的房价比北京、上海还高，当时北京不过排在第4位。8年时间，真不长，也就一瞬间的事情，可当猫哥整理了2009、2017年中国城市房价排名时，却发现，8年时间足以改变中国城市的发展逻辑、房产投资逻辑、青年就业逻辑。
变化总是在悄无声息中进行的，当人们觉察到时，已经是沧海桑田。
过去8年，如果你选错了城市投资房产，那么可能就错过了几倍的收益；如果你选错了城市择业，那么可能未来还要再次背井离乡。
懂得中国城市的发展脉络，才能更好选择未来。
01
曾经房价最高，如今10年“站岗”
很多年轻人可能不知道，
2009年中国房价最高的城市，不是北京、上海、深圳，而是温州。
温州素有中国改革开放“先锋”之称，温州人敢闯敢拼、有经商头脑，被称为“东方犹太人”，“温州炒房团”也曾经是搅动中国房市的“大鳄”，江湖到处流传着“温州炒房团”的传说。
“温州炒房团”还得从本世纪初说起，当年中国加入WTO，外向型经济获得长足发展，沿海外贸企业订单井喷，赚钱赚到手软，有钱就要置业，所在地区的房价也是水涨船高，温州地区就是最典型的。有钱的温州人，炒完本地炒外地，呼朋引伴到外地“扫货”，一时蔚为壮观。
2001年-2010年，堪称温州房市的“黄金十年”。
2000年温州市区均价两三千元/平方米，一路上扬到2008年的2万多元/平方米。当时经济发展较好，土地供应量相对较低，有钱人也多，抢起房子来就跟菜市场买菜似的。
猫哥的一位温州朋友回忆说：“当时温州老板不是一层一层买，而是一幢一幢买。”
但到了2008年，形势发生了改变。用工成本上升、人民币升值等因素已经让一些企业经营困难，全球金融危机就更是雪上加霜，结果就是温州房价一改多年上涨趋势，出现普遍下降，一些楼盘甚至出现每平方米4000元的跌幅。
就在人们认为温州房市乃至全国房市要完蛋时，“4万亿”来了！政策“放水”了！
原来政策的“水”是想救实体经济的，只是，没想到的是，企业没把从银行贷出来的钱投入到生产，而是拿去炒房。先来的先赚钱，别人看了就眼红群起效仿，有贷款的拿贷款，没贷款的通过民间借贷来炒，爆炒的结果是，温州房价一扫阴霾大反弹，均价高于北京、上海，均价高达3万多一平米。
市中心的豪宅就更是抢手，当时温州第一豪宅鹿城广场最高峰时单价近10万元。以房价计算，当时温州人人都是百万千万富翁。
一切在2011年嘎然而止，那一年温州的经济模式遭受致命一击，一些龙头企业此前跨领域扩张导致资金链断裂，企业老板“跑路”，由于企业、个人之间拆借非常多，企业间普遍联保、互保，一家龙头倒下，危机便会像多米诺骨牌效应扩散开来。
老板“跑路”，人心惶惶，纷纷去追债，为了还债，企业、个人大量抛售房产，引发大面积踩踏，卖得越多，价格越低，价格越低，越没人买，恶性循环，温州房市就雪崩了，直接腰斩。
比如上面所说的那个豪宅，现在二手房单价就不到5万。
我们从数据也能看出——从高点砸下去之后，8年了，温州房价还是原地踏步。当年高点入市的人，至今还未解套。
更令“套中人”不安的是，温州出口经济产业升级并不理想，还依然是劳动密集型制造业，大量的外来务工人口知识水平较低，高达45.5%的外来人口中，初中及以下文化的占比88.1%，比浙江省高3个多百分点。
在吸引高学历年轻人方面就更是缺少产业支撑，2016年温州战略新兴产业占规上工业比重为9%，与同省的嘉兴的37.2%、绍兴的32.8%及杭州的27.2%相比，相差甚远。事实上，温州本地的高学历青年很多也在外面打拼而不愿回乡。
于是，温州低层次产业与庞大的外来蓝领人口相结合，购买力偏低，房价上涨的动力不会太大了。
02
房价锦标赛
就在温州房价砸下去的这几年，却是中国其他城市房价继续飞涨的几年。
比如首都北京，就在今年2月站到了均价6.2万的高位。其他城市也纷纷把温州甩到了身后。温州从第一名直线掉落到了第13名。
超越温州的，除了北京、上海、深圳三座中国经济的龙头城市，还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。
这其中，天津、南京、杭州、广州、福州是直辖市／省会城市，厦门、三亚、苏州三座城市也是所在省份除省会外最重要的城市。
此外，一些城市的排名快速上升，如：
● 南京，2009年第23名，均价5322，现在一跃到了第6名，均价25000，涨幅4.7倍；
● 天津，2009年第12名，均价7800，现在到了第5名，均价也过25000，涨幅3.2倍；
● 武汉，2009年第26名，均价不过5000左右，现在到第15名，均价高达14156，涨幅2.8倍；
● 石家庄，2009年第42名，新房均价也才3968，现在快速攀升到第16名，均价高达14072，涨幅3.5倍；
● 合肥，2009年第39名，新房均价4232，现在跃居第17名，均价到了一万三，涨幅3倍；
● 郑州，2009年第33名，新房均价4652，现在蹿升到第19名，均价也到了一万三，涨幅2.8倍；
有涨就有跌，猫哥稍微捋一下发现，跟温州排名下滑的还有：
● 宁波（2009年第6名，2017年第18名，涨幅31.9%）、
● 大连（2009年第9名，2017年第22名，涨幅24%）、
● 青岛（2009年第11名，2017年第14名，涨幅96%）、
● 无锡（2009年第16名，2017年第30名，25.8%）、
● 泉州（2007年第19名、2017年第34名，涨幅35.9%）、
● 东莞（2007年第17名、2017年第23名，涨幅61.1%）
两者一对比，不由发现，过去8年左右，中国房地产大势是：
直辖市、省会城市崛起，沿海制造业城市“跑输大盘”。
为什么如此？
原因有很多，但猫哥要说的很直观的一点是——城市房价涨幅的起落，背后是中国GDP格局的新变化。
让我们看看，2016年，中国GDP“万亿俱乐部”的城市，按先后排名，分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京和青岛。
除了苏州、青岛，其他都是清一色的直辖市和省会城市。
任何稍微了解中国政治经济的人士都知道，在我国，城市的行政级别越高，越能获得更多的金融、政策资源和支持，在“GDP大战”中获得先机。尤其是在其省内，基本上省会城市都是全省的政治经济中心，是全省的“门面”，政府为此投入巨大。
我们就以武汉为例。8年前，武汉的房价只排在26位，所反映出的是当时它的经济状况，
地方政府要大力发展经济，靠什么？无非是：
●
政策
：2016年6月，国务院正式批复武汉全面创新改革试验方案；
●
人才
：去年武汉引进“城市合伙人”116名，“国家千人计划专家”57名，孵化器面积在15个副省级城市中排名第一。武汉大学生总数高居全国前列，为了留下人才，武汉市出台了“大学生买房优惠政策”；
●
举债
：2016年，武汉市全社会固定资产投资(含农村私人投资)7093.17亿元，连续三年突破7000亿元。这其中包含了私人投资，但政府投资还是大头。注意，地方政府除了地方财政，是没有钱的，无论是产业基金还是项目资金都是“借来”的，投资规模越大负债就越多。果然，武汉已经是多年来负债率最高的城市之一，说湖北居全省之力建设武汉并不过分；
