来源 | 明源地产研究院（mydcyjy）
作者 | 艾振强
已获授权转载，文章观点不代表米筐投资立场。
最近一篇文章在网上广为流传，文章指出，根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%，据此得出的结论是——可怕！很多老百姓资产只剩下房子了！
明源君认为，中国家庭的资产配置确实有很大的优化空间，但仅以中美两国对比，未免有失偏颇。事实上，就世界范围来看，房地产约占全球资产总值的60%，澳洲早在2014年就超过60%，经过过去两年的大涨，现在已经与中国基本持平，至于冰岛和挪威，则比澳洲还要高一些。
挪威央行行长奥尔森在2016年IMF-WB年会期间接受《第一财经日报》专访时表示，我们非常担忧房地产泡沫。整体上，中国并没有高到离谱的程度，只是存在结构性的问题。
01
事实上，房产在全世界的主流资产中，占比达60%
2003年8月，国务院出台了著名的“18号文件”（即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
此后的十年间（2003年~2013）该行业迅猛发展，被称为中国房地产的“黄金十年”。与此同时，房地产绑架中国经济的讨伐之声也此起彼伏。
在这样的背景下，祭出中美房产在家庭资产中悬殊的占比，很容易激发群体情绪；可是，如果将视野稍微放得更大一点，就会觉得比较平常了。因为视野小了犹如坐井观天，存在很大的局限性。
其实，房地产巨大无比的总量，对世界各国来说都十分重要！
去年，第一太平戴维斯斯（Savills）发布的报告《私人财富全球之旅》显示，2015年，在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中，房地产总产值接近217万亿美元（如下表所示），是世界生产总值的2.7倍左右，约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的重要储存方式！
▲数据来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院
这其中，住宅物业在房产的占比量最大，约占全球房地产总值的75%，涵盖了大约25亿户的家庭，因此与普通家庭财富之间有着密切联系，高端商业地产与农业物业则分别占13%和12%。
平时大家看到的黄金，历史上总开采总量的价值仅6万亿美元，仅为房地产的1/36——在庞大的房地产总量面前，黄金顿时黯然失色。
这主要是由于近年来，量化宽松的货币政策及其带动的利率下调，在压缩房地产回报率的同时刺激了全球资产价格的上涨。投资活动和资本增长之势已席卷世界各地的主要房地产市场，导致资产价格上涨。
值得一提的是，《私人财富全球之旅》全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业价值，具体包括：工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业，因为它们不属于构成全球房地产市场的高端物业。可是，它们是构成经济增长和繁荣的主要部分，尤其是在新兴市场。如果将这些物业算进去的话，将远不止372万亿美元。
02
对大部分人来说，购置一套房子，是保值增值的最好方式
以上结论一定刷新了很多人的认知。虽然明源君也认为这略夸张，但这就是事实，而且从逻辑上来讲，这也是比较合情合理的。
1、对普通民众来说，买房子是保值增值的最好方式
相信不少人去年看过一条这样的新闻，“大叔扮乾隆皇帝骗走深圳富婆4000万，自称操控海外3000多亿皇家基金”。
如此令人匪夷所思的骗术，竟然会有人相信，而且付出几千万的代价。网友们看完之后觉得深圳果然遍地是黄金。
其实，就明源君了解，类似的事情还真不少。且不说骗术，很多土著因为旧改突然一夜暴富之后，自己去经营生意，或赌博、挥霍等，败家的也不少。一是因为就像中奖，巨额财富来得太突然，缺乏好的规划；二则很多土著受教育的水平并不高，跟外来者在市场上正面PK并没有优势。
一个典型的例子是，深圳全市有1100余家社区股份合作公司（归原住民所有）、38万原住民。据不完全统计，这一群体集体资产市值达1.5万亿，可谓富可敌国！可是，截至2015年末，全市有超过30家股份合作公司事实上已接近倒闭！为啥坐着金山却混到了要饭的程度？明源君认为，是缺运营人才。
一号平台数据中心研究显示，全市1000家社区股份公司的3800余名经营管理人员中，大专及以上文化程度的占5%，高中文化程度的占25%，初中及小学文化的占70%。这与万亿财富保值增值的人才战略需要极不吻合。而这类公司又不愿意引进外部人才！
对于文化程度低的原住民来说，建个房子每个月收房租，是最保险的，过往拆迁中要太多现金的村民，多半不如要房子的财富保值增值。
▲来源：胡润研究院
其实对于文化程度高，在市场中竞争力强的人来说，多数也是如此。CHFS数据显示，在过去三个月里，城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3，财富处于缩水状态，有房家庭的指数为109.1，财富持续增长，这其中，有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1！
俗话说，人为财死，鸟为食亡。即便像王思聪这样“交朋友从来不看对方有没有钱，因为都没有我有钱”的人，都在忙着寻找优质的投资标的，使财富的雪球滚大。普通的百姓，显然不能忍受自己辛辛苦苦赚的钱贬值。即便富人投资海外，也以购置房产居多（这个在后面还会谈到）。这也是为何在高压调控下，民众观望情绪浓厚，同时对“任志强预测2018年房价暴涨”之类的谣言十分紧张，甚至信以为真。
2、美国人并非不喜欢买房，主要原因是太贵买不起
当然，可能有人会说那是中国人“居者有其屋”的传统观念太重了，其他国家的人就不会这样。比如前不久，汇丰银行公布的一项调查显示，中国80、90后7成有房，比例居全球首位，而无房者中，91%今后5年内有购房计划。相比之下，美国、加拿大、法国等的“千禧一代”（相当于中国的80，90后），只有30%~40%有房。
这其实也是一个比较大的偏见。
传统观念认为，热爱自由的欧美国家的人们更喜欢租房，这与事实不符，他们对买房的事或许没中国人那么热衷，但依然倾向买房，拥有自己的房子是美国梦的一部分，之所以不买是因为买不起！这一点跟北上广深，以及四小龙城市的年轻人是一样的。
美国居民调查的2016年月度数据显示，63%的受访者有房，26%的人在租房，11%的人与其他人租住在一起（如下图所示）。在无房的人里面，有59%的人年龄在34岁以下，64%的人年收入低于5万美金，43%的人住在郊区。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
数据显示，60%左右的购房者按揭首付低于全款的20%，首次置业的购房者则更低，该群体80%的首付低于全款的20%！尽管如此，还是有不少人买不起房。
拥有自己的住房被强烈的认为是美国梦的一部分。80%的无房者和90%的有房者认为拥有自己的住房是美国梦的一部分（如下图）。可见，美国人对买房也有着强烈的愿望。之所以没有买房，不是不想买，而是买不起。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
2016年第二季度中，认为负担不起的占48%，而在第三季度则达到了57%。中国一二线也很类似，因为房价涨得远比收入快，越往后，越觉得负担不起。买不起，是大多数人还没有房子最主要的原因。
事实上，2016年全年，美国约86%~87%的无房者表示想要拥有一个房子（如下图所示）。这跟汇丰银行对中国80和90后的调查数据十分接近（无房者中，91%今后5年内有购房计划）。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
03
中国资产配置，存在严重的结构性问题，富人热衷海外置业
中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，接近美国的两倍，整体上来说，不是问题，因为世界平均水平都达到了60%，可是，这不代表没有结构性的问题。
虽然个人持有物业可以比较有效的保值增值，但都这么干就会陷入经济学里的合成谬误——即一个事情，对一个人或少数人是对的，但大家都这么干的话就不对了，比如一个家庭勤俭节约或许可以致富，但整个国家都节约，那经济就要陷入萧条。
1、中国存在结构性问题，部分城市房产占家庭总资产85%
明源君身边好几个朋友，在深圳、珠海、东莞等地有房，还在寻思着将父母甚至爷爷的户口迁到深圳来，继续买。再加上本没有能力买的，看着房价蹭蹭蹭的往上涨，一咬牙，强行加杠杆，霸王硬上弓，买！这种群体行为也造成了预期的自我实现，使得任志强的预测永远是对的。
造成的结果是，中国的房地产总价值占到了世界房地产总价值的四分之一。如果从人口上来计算，似乎还不太离谱，毕竟中国人口大约占世界的五分之一。可是，如果按照GDP来算的话，那就比较离谱了。根据IMF（国际货币基金组织）和世界银行的数据，2016年，中国GDP占世界的1/7，美国约占1/4。可是，2016年，仅卖掉北上广深的房子就几乎可以买下整个美国了！中国目前的房地产总市值/GDP为411%，远远高于世界平均水平的260%！
中国家庭金融调查与研究中心参照瑞信财富报告的标准，将个人净财富在5万至50万美元之间界定为中等收入家庭。调查结果表明，中国中等收入家庭成年人口数量为2.17亿，平均财富为12.7万美元(折合人民币约81万元)，规模和财富总额均居世界首位。但我们的成年人口中的中等收入家庭占比为21.4%，日本则接近60%。换句话说，中国的财富分配结构是金字塔形的，而日本、美国等呈橄榄形。
其实中国居民的负债率不高。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%。所以才有企业和政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。但是由于贫富差距大，这使得北京、上海、深圳等地的房地产在家庭资产中占比高达85%！深圳在930调控钱，居民平均存款一度为负数。老百姓富得或者穷得只剩下房子了，这显然是不合理的，对中国经济也是一个定时炸弹。
根据美联储的数据，截至2016年二季度，美国家庭的总财富为89.1万亿美元，其中拥有的房地产净资产值约为15万亿美元（25万亿美元的房产减去9.5万亿美元的房贷债务总金额），占净资产的不到1/5。当然，其全部的房地产/主流资产依然很高，但是很大一部分物业是被机构持有的（民众通过投资REITs等间接持有物业）。
此前，明源君已撰文指出，美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，中国只有6%左右。可是，2015年房地产投资占到GDP的14.2%（来源：国家统计局资料），而在2006年美国房地产泡沫的高峰时期，美国的房地产开发投资也才8.9%而已。这也是比较离谱的地方。
▲来源：中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院
对于想在这个行业长期干的开发商来说，也比较痛苦，因为房价涨，地价涨得更快。孙宏斌就直言，现在房地产行业是套利性亏损，花1万拿地，房子卖2万，接着又用3万拿地，行业风险很大。昨天，一开发商高管跟明源君吃饭时还谈到，他们之前在佛山拿的地一平一万多，现在限价一万多一平才能备案，根本没法卖！
2、富人越来越热衷于跑到海外去投资，而且首选购置房产
此前网上有一篇文章“富人都在悄悄撤退，工薪阶层却还在拼命买房”。明源君认为，有耸人听闻的部分，因为富人钱多，不可能都买房或者不可能都在中国买房，资产需要多元化配置；合理的部分是，近年来国人确实越发重视海外资产配置。而在众多海外资产配置标的物中，不动产最受青睐。
根据戴德梁行统计显示，2016年中国海外房产投资额高达383亿美元，是2010年投资额的10倍以上。之所以有如此之快的增长速度，一是由于国内资产收益率不断下降，房产市场政策愈发收紧，风高路险；二是人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年间，中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为20.6%，投资金额预计将达 3.27 万亿元。
▲来源：戴德梁行、明源地产研究院
美国是中国投资者的首选地，2016年中国对美投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。英国方面，中国投资者借英镑走低的优势投资总额同比上升了32%。至于加拿大，更是曝出中国留学生1.5亿人民币购买温哥华最贵豪宅，激起加拿大民怒……过去一年，温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%！若非中国对资本外流的控制力度加大，2017年中国对外房地产投资要持续增长。
因此，说来说去，其实全世界都差不多。当然，不排除另外一种可能，那就是全世界都是有问题的。所以，明源君跟很多开发商交流，他们认为当前的调控影响了一二线城市的销量，但还是有一定的必要性，不然炒崩了咋办。
