挑好房，多数人第一时间想到的是品牌房企、口碑物业、周边配套等，或许很少人会去考虑近在咫尺的便利——小区的底商如何。
住宅底商，有两种形式。一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼”即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层，全部是商业用途。
底商是开发商在规划小区时的配套部分，往往成为房子的附加值。一个类别应有尽有、规划有序的底商，即使没有大型商业综合体配套，居住体验会提升好几个level，房子也会因此升值。
有着怎样的底商，就有着怎样的小区生活。有些底商可以带来便利和发展，而有些底商会影响到小区的品质，底商与居民之间有着需求牵连，也有着利益纠葛。
10月26日，质量第三方发布了“需求最大的三类底商，你会选择谁?”的投票，从投票结果看，排名前三分别是超市或者便利店、早餐店及餐馆、水果店。
结果似乎毫无悬念，这三大类底商确实紧贴居民的生活。质量第三方观察发现，交付半年以上的小区几乎都配有超市、便利店，早餐店、水果店紧跟其后。
小区底商的超市普遍受到居民欢迎
“需求最大三类底商你选谁?”投票结果(截至10月28日19:00)
然而，不难发现，小区底商类别同质化严重、功能分散、管理无章的毛病也很突出。
网友“徜徉” 留言说：“底商是为生活便利服务，谁都不想生活用的吃的，还要跑老远去购买，这样生活就太不便利了，像生活便利店就不错，同时底商不能太吵，气味大，这样会影响居民生活。”
底商不是单纯满足居民需求即可，商铺和业主常有利益矛盾。比如不顾小区环境，餐馆任由油烟排放;为招揽生意，商家制造噪音;甚至擅自违建，直接影响小区安全等等。
大多数底商没有统一规划，同质化非常严重，导致功能性削弱。据网友“多多麻”吐槽，自家小区楼下，理发店就有了6家，“如果能少开一家理发店，多一家宠物店，就好了。”居民的需求是多方的，而底商只考虑利益最大化。
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油烟太重噪音太大，居民苦不堪言
早餐店及餐馆排在需求前三，大城市年轻上班族很少自己做饭，希望下楼一日三餐都能解决。餐馆与早餐店有所区别。早餐店所需的商铺面积较小，油烟很小，操作性强，而餐馆特别是中餐馆往往伴随着重油烟的排放，有些老小区甚至还有烧烤、火锅等油烟更大的门店，常常带来不少纠纷。
今年9月份，城北某小区一位业主抱怨，小区于6月份交付，原本她很喜欢在晚间散步，结果小区底商陆续开了几家餐饮店，油烟太大，导致她无心散步，无法享受小区的优越环境。她还发现，这些餐饮店竟然没有设计排烟管道，而是从后厨直接排出。
质量第三方发现，除了老小区，新建住宅经营重油烟餐饮店极少，相关部门有严格的限制。
2004年发布的《杭州市服务行业环境保护管理办法》 第七条规定：“严格控制在距离居民住宅楼、医院、学校、疗养院、党政机关等建筑物集中区域15米范围内新设产生油烟、恶臭、噪声、振动的服务项目。”
而且《大气污染防治法》第八十一条也了规定“排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”
沙县等小吃类的餐饮店，属于少油烟，比较适合住宅底商
所以，住宅底商并不能随随便便开餐馆，还要经过政府的审批。如果你是投资者或者经营者，要清楚这个情况，不然到时候会遇到很大的阻力。如果你是居民，小区楼下的油烟太重，可以投诉至城管。
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底商大门开到了小区内，进出安全受影响
一般底商大门开在小区外围，但有些底商为了自己方便，在朝向小区内开个后门，威胁着小区居民的安全。
质量第三方发现，朝晖、翠苑等老小区内都有商铺，进出并没有严格的门禁。这些小区因为是半开放式，小区内的商铺也主要对内销售，居民安全没有受太大影响。
然而，对于全封闭式住宅小区，这样的做法常常招致居民的不满。位于城北丁桥某小区业主杨女士向质量第三方反映，小区一家底商朝内开了个门，“这样外人就可以通过这家店进出小区，就算有门禁管什么用?”
据了解，《杭州市违法建设行为处理实施意见》明确说明了“擅自改变临街建筑外立面的情形：封闭沿街阳台、临街建筑外墙开门、开窗及扩大移动门、窗原尺寸和位置、空调机位改建、改变临街建筑外立面颜色、材料及结构等”等都属于违建行为。
可见，底商开后门属于擅自改建，需要到规划局等相关部门审批，否则就属于违建。遇到这种情况，居民应该尽快向物业或者城管部门反映。
底商的初衷是为居民提供便利，但现实却常常令居民感到不满。为什么会出现这种尴尬的局面?杭州谢成龙商业地产机构总经理谢成龙认为，这是因为小区底商没有规划导致的。
据了解，住宅底商的运营分为自持型和销售型。自持意味着开发商拥有着产权，可以自主规划和运营小区的底商，而销售型意味着开发商销售出去后，底商业主自主选择商家，没有统一的规划。
大多数小区缺乏统一规划
谢成龙透露，整个杭州，开发商主动自持运营的不超过10%。所以，我们常常看到小区的底商参差不齐，甚至与高价豪宅的品质格格不入。
“社区商业的招商，运营，更多是需要有零售经验，让开发商跨行业去运营底商是比较难的。”谢成龙认为，社区商业想要操作好，开发商需要有一个专业的运营团队。
良渚万科新街坊社区商业提供了一个样板，不仅规划得仅仅有条，种类齐全，有书店、服装店、洗衣店、健身房、咖啡店、ATM等等，甚至还有村民食堂、村民公约等这类体现社区精神的产物，打造了线上“生活圈”的O2O模式，邻里之间的关系拉近了，成为一个闭环式和谐的小社会。
万科大家·世纪之光新街坊街区，规划有序
万科良渚新街坊商业社区创造了良好的社区文化
“大部分商品房硬件已经同质化了，现在拼的是软件服务。”谢成龙称，邻里商业是未来的趋势，也将是业主选择房子的重要因素之一。
底商解决的是居民“10分钟生活圈”需求，好的消费体验能实打实地提高生活品质。遇上一个从前期规划、到美陈包装、到招商运营都规范操作的社区商业，也将会成为越来越多人买房、租房的重要考虑因素。
你家小区的底商环境怎么样？是又脏又乱，污水横流，还是干净整洁，和谐有序呢？ 你认为小区底商对楼盘价格有没有影响？欢迎大家畅所欲言。
