自从其创始人郭英成卷入落马的深圳官员蒋尊玉案，这家2010年10月登陆港交所的房企，开始了最长的一次停牌。从房源被锁、公司现金流枯竭、深陷债务危机，到后来“白武士”孙宏斌进入、债务重组重启，乃至“惊天逆转”郭英成重返佳兆业、房源逐步解禁、佳兆业恢复日常经营，这家曾跻身中国房地产企业TOP20的地产公司，短短两年的经历可谓跌宕起伏，也因此得名：不死鸟。
作者：谢碧媛
来源：新财富杂志（ID：newfortune）
就在近日，过去三年命途坎坷的佳兆业，终于在复苏的路上又进了一步。
2月24日晚间，佳兆业发布公告，控股股东郭英成家族通过出让21739万股股份给一独立第三方，佳兆业正式恢复公众持股量。而要完全实现复牌，仅还需刊发停牌期间所有应发而未发的财报和中报。
而此时已浪迹香港3年有余的郭英成，处境依旧莫测。这位曾经靠烂尾楼和旧改纵横深圳地产界却又深陷政商关系负面传闻的潮汕隐秘富豪，能否真正卷土重来？佳兆业的未来到底还有没有变数？
动荡的地产巨头
根据媒体的报道，1999年，郭氏家族涉足房地产行业，以开发烂尾楼起家。而郭氏家族中人，包括郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟，都是潮汕普宁人。在创办佳兆业之前，郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业。核心人物郭英成，则被传16岁即外出求生，靠跟远在海南岛的叔叔卖鱼，同时售卖各类进口产品赚钱。但郭英成拿来成立佳兆业的第一桶金到底来自哪里，怎么来的，直到今日仍不为人所知。
随后佳兆业从系列不良地产（即所谓烂尾楼项目）二次开发开始做起，这其中，甚至包括佳兆业的深圳总部，也是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。这一位于深圳核心区域、背靠当地首家购物中心中信城市广场、绝对优质的地段项目，在佳兆业入场之前，已烂尾十年。
靠收购烂尾楼、与其他开发商合作，以低价获得地块而获得高回报，这条适宜小地产开发商借鉴的发展之路在当初并不罕见，而郭氏家族也借此初步迈入地产行业。
到了2007年，郭氏家族才正式迎来了第一个可能帮助他们跻身地产巨头行列的机会。
根据当时的媒体报道，机缘巧合，瑞信盯上了这家位于深圳还不算很大的地产企业。在瑞信推动下，包括凯雷投资、新加坡淡马锡控股等多家巨头组成的银团拿出3亿美元（约合时下19亿元人民币）购买了佳兆业12%股份。而后，追随金钱味道而来的，还有香港地产业的顶级富豪，新世界发展及周大福老板郑裕彤和新鸿基地产李兆基等。
此时的佳兆业，获得巨额输血，也从此步入了飞速朝着地产大鳄狂奔而不差钱的日子。
而后2009年，佳兆业香港上市，IPO募集了4.5亿美元，一时风光无限。其股东包括香港富豪郑裕彤、刘銮雄的华人置业集团有限公司等四家，都是搅动地产风云、身家千亿的大鳄。有了大财团的背书，佳兆业资金和品牌的扩张都获得空前的放大效应。而后，又碰到让诸多房企迅速崛起又不乏雷区的“旧改”。
凭借自身“旧改专业户”的定位，佳兆业开始深入深圳的城市改造，而“旧改”因为牵扯大量政商关系，日后看来，也成为诸多房企的“绊脚石”，而佳兆业也深陷其中。不过当时，佳兆业借着这股东风，开始迅速成长为地产界的一匹黑马。
根据佳兆业披露的年报数据，2009-2013年，其年销售额从47亿元增长到195亿元，2013年同比增长甚至高达63.3%。而仅2013年，来自一二线城市的销售贡献就由2012年的42%上升到了58%。其中深圳区域就提供了公司整体销售额的30%。而2014年中报发布时，佳兆业总土地储备可建筑面积高达2360万平方米，其中约有78.5%的土地位于一线和二线城市，而按照当时的价格，仅这一项，就价值千亿。
虽然后来佳兆业出事后，长期负责其审计工作的普华永道出具的一份审计意见表明，佳兆业可能存在“粉饰”业绩的情况，但当时的佳兆业给公众的形象，是手握大量优质土地储备，并且拥有完善的现金流，销售业绩增长率一度突破60%的优质企业，风头甚至直指一线房企。
而就在这时，危机正在悄然来临。
2014年10月24日，广东省纪委监察厅消息，原深圳市常委、政法委书记蒋尊玉因涉嫌大运会工程腐败、与地产商权钱交易落马。郭英成卷入此案，接受调查。
2014年11月28日，深圳市规划和国土委网站一手房源备案情况显示：佳兆业深圳4个项目超过2000套房源为“管理局锁定”。
而这就如蝴蝶效应，掀起的飓风，让佳兆业瞬间“大厦将倾”。
紧接着，融创作为白武士的介入，让佳兆业似乎在危局中抓住了稻草，2015年2月，融创以23.7亿元人民币收购佳兆业在上海的4个项目的股份，包括相关债权债务。三天之后，港交所正式披露，融创以45.5亿港元（约合5.87亿美元）现金收购佳兆业49.25%股份。而当时对佳兆业志在必得的融创孙宏斌甚至放话，将全数收购佳兆业创始人郭英成及其家族成员手中全部佳兆业股份。
而仅在一百多天后，郭英成又反悔了。可能是基于孙宏斌对境外债务的处理不当，也可能是郭英成觉得孙宏斌的处理会拿走佳兆业的优质资产后并不会妥善处理其重组业务，亦或郭英成对当时高估了腐败案后续风波而放弃公司的决定真的后悔了，反正，郭英成又回来了。
佳兆业在郭氏家族的力量主导下，在短短一年多时间，解决了债务问题，房源逐渐解锁，也开始恢复正常运营，这家濒临破产的公司如咸鱼翻身。而在这一系列变化背后，生命人寿作为佳兆业的第二大股东，在郭氏家族的大撤退之中，接盘了郭家多项重大资产，并且关键时刻伸出援手，为佳兆业输血近14亿元以支付地价。此后，中信银行联合信托公司施以佳兆业300亿元助其解困，平安银行又给了500亿元战略增援，信达资产又为佳兆业提供融资超100亿元……
虽然商场行为都是利益交换，郭英成为此付出的代价，除项目质押、股权交换之外，还包括诸多优质项目的抵押和低卖，但总算，佳兆业又回归了郭氏家族名下。
而这与郭英成非比寻常的人脉，应当不无关系。除了曾力挺佳兆业、如今踪迹不明的生命人寿张峻，佳兆业恢复公众持股量时高溢价接盘的香港“玩具大王”蔡志明，郑裕彤、杨受成，甚至李嘉诚，都曾出现在郭英成的“朋友圈”内。
转型后的危局
理性来看，佳兆业的后续发展，如果不转型，旧日的辉煌已经很难重现了：以往靠旧改拿地的模式不可能再延续。
当下的佳兆业，给自己选了一条路，而这条路虽然前有探路人，但同时也藏着佳兆业之前发展甚至导致危机爆发的隐痛。
近日，佳兆业集团现身资本市场，与刘益谦、贾跃亭等大佬一同角逐中体产业（600158）控制权。中体产业是国内第一家以体育主业挂牌上市的国有控股公司，主营业务包括房地产、体育健身及赛事体育经纪等，如今易主在即。同时，佳兆业管理团队入驻深圳足球队，并表示将在未来的一年时间中投入人民币5亿-6亿元。
实际上， 佳兆业早在2011年便开始布局文体产业。其于2012年中标了深圳大运中心项目，并从2013年起开始拓展场馆建设，目前已运营包括深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、深圳观澜体育公园、佛山高明体育中心、惠州仲恺体育馆等在内的六大场馆。正是这些场馆的建设，让郭英成至今仍深陷蒋尊玉案。
但佳兆业的文体板块，已经初具规模。根据媒体报道，截至2016年，佳兆业“在珠三角地区管理的6个场馆，面积高达85万平方米，管理场馆总资产超过100亿元，已成功跻身为中国目前规模最大的民营文体产业综合运营商之一”。
角逐中体产业，一方面反映佳兆业或把翻身的机会之一，压在了文体上，试图将文体产业分拆借壳上市。另一方面，从佳兆业近年的动作来看，其更试图通过多元化产业寻找新的突破点。其发展模式，更像是在模仿已经逐渐谋求转型的地产巨头们。目前，佳兆业旗下分为金融、文体、商业、酒店、物业、地产、城市更新七个集团，俨然一个小“恒大”。
同时，郭英成构建的金融版图，也被监管部门公开关注。
2月17日晚间，保监会以通知公告的形式发布问询函，要求昆仑健康保险股份有限公司说明公司四个大股东之间是否存在关联关系，是否与“佳兆业郭英成家族”有关，入股资金是否来源于“佳兆业郭英成家族”下属企业或其关联方。在保险业严格监管之下，这则问询函非同寻常。
如今，佳兆业虽然回归了郭英成名下，但郭英成仍旧无法踏足内地。这位曾经的地产巨鳄，能否在佳兆业复牌、转型等关键节点，带领其破解当下的地产业困局，完成业务的逆势突围？尚待观察。
