4天决断700亿

文 | 财新记者 侯雯 王晓庆 于宁

7月10日是个普通的星期一，上午9点，在北京CBD万达集团股份有限公司（下称万达集团）总部的大楼里，如寻常一样人来人往。只有电梯显示屏上滚动的红底黄字背后涌动着暗流——欢迎融创中国领导莅临万达集团。此时，万达上下并没有几个人知晓融创中国董事长孙宏斌此行的目的。

一个小时以后，一桩近700亿元的交易在这里宣布。63岁的万达集团董事长王健林和54岁的融创中国董事长孙宏斌各穿了一件白色长袖衬衫，在签下协议后的桌后，双方的手紧紧握在了一起。

7月10日上午，万达集团董事长王健林（左）与融创中国董事会主席孙宏斌见面会谈。图/财新记者 杨一凡

万达集团（下称万达）和融创中国（01918.HK，下称融创）发布联合公告：融创以295.75亿元收购13个万达文化旅游城（下简称万达城）的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。

双方签约的背景里，包括了桌上的一个计算器。但是，市场仍一时迷惑不解，猜测纷纷：这是怎样一笔交易，双方怎么算的账？

7月11日，融创在港交所的公告公布了这一重大交易更详细的结构，此次交易资产包括近5000万平方米可售面积以及2万余间酒店客房。同期，万达借款296亿元给融创，用以支付该笔交易款。另外，未来20年，融创需向万达支付每个项目每年5000万元的管理咨询费（这笔支出如按5%折现到当前是63.2亿元——编者注），因此，这笔交易的总值，实际在700亿元左右。

据财新记者了解，这项交易在四天内敲定。7月6日，王健林、孙宏斌第一次正式见面，十几分钟就形成了初步意向，签下保密协议。王健林把账本和盘托出，孙宏斌抱回去看了三天，7月9日即决定签约。根据融创的公告，要在7月31日融创完成资产尽职调查后，双方资产正式交割才会开始。

为什么要卖？“转型、还贷！”王健林说，出售重资产的目的是，大幅减债，实施“轻资产”的战略转型。

收购逻辑是什么？“算得过来账。”孙宏斌说。签约当日，两位当事人这样简短书面作答。

为什么是融创？“信任。”王健林和孙宏斌都称，这是这个交易达成的关键。

一个真心想脱手，资产由“重”转“轻”，想在市场找一个真正能接手、不废话、不矫情、不挑三拣四的“托孤者”；一个是业内著名的“接盘侠”：达成交易速度快、不还价、不畏艰难——过去的并购中屡屡被“坑”，每每在对方最危难的时候伸出援手，但并不一定能如愿拿到资产（如绿城、佳兆业、雨润等），依然愿意踏入同一条河流。

目前双方的公告里只披露了交易资产的净资产额600多亿元，和这次交易的金额相差无几，可谓基本是按账面净值收购。双方都没有披露这项交易涉及的资产、负债额。但从万达8000多亿元的总资产量、负债率70%来看，这部分交易涉及万达体系的重资产，规模应不少于四五千亿元。而融创中国2016年底的资产总量，不到3000亿元。

7月10日，王健林向财新记者表示，这次转让后，预计两年左右，万达商业租金等收入将超过地产收入，成为真正的商业服务企业。万达集团将全力发展创新型、轻资产业务，投资包括影视、体育、旅游、大健康、儿童娱乐等热门产业。

据财新记者了解，万达主动保留了万达城9%的项目股权（不到10%是为了避免触及关联交易红线），以保证万达品牌和管理的延续性，持续维护与地方政府的关系，也表达了对融创的某种支持。王健林表示，万达城要保持“四个不变”，即品牌不变，规划、开发、运营仍由万达负责。

交易甫出，即成市场焦点，引来议论纷纷。这个交易无疑撼动了地产界，也是今年并购界的一桩大事。

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王健林早有去意

此次万达与融创的谈判看似只有匆匆四五天，但王健林把万达地产打包出售的想法，至少已近两年。一位参与万达商业回归A股的投行人士分析认为，剥离地产项目后，轻资产化的概念不但符合IPO政策，还降低了高负债率，有助于万达提升上市估值。

不少市场人士就此认为，加速回归A股，是万达大规模出售地产包的真正诉求。但综合各方面的情况看，应是在多重因素之下，促使王健林做出今天的抉择。

交易结构与细节

融创一位长期投资者向财新记者分析，“加杠杆没有问题，只要负债负对了方向就可以。融创的销售能力之强，为业界公认，只要这些资产的质量好，对融创就是好机会。”根据融创7月5日公布的业绩，截至2017年6月30日，融创中国共实现销售1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%，在房企销售排行榜上位列第七。

“接盘侠”孙宏斌

“之所以把老孙介绍给老王，是因为他‘厚道’，吃点亏也没关系。”一位王健林和孙宏斌共同的朋友这样描述。孙宏斌是个传奇人物，原本给外界的印象是风险偏好较高，从什么时候开始成为并购界的“宋江”？

“付钱快”是融创在并购领域的投资风格。灵活快速的付款方式是被投资方青睐的重要因素之一。一位开发商告诉财新记者，在接触买家的时候，融创是最为诚恳和爽快的，根本就不还价，而且承诺可以先付部分款项助其应急，他最终决定将手中的项目卖给后介入的融创。

土地！土地！

“老孙对土地有着难以言喻的热爱。”一位市场人士这样描述孙宏斌对拿地的热情。“我觉得地产业挺好的。”签约当日，孙宏斌认为万达向轻资产管理公司的转型“坚决漂亮”，但表示自己仍看好中国地产业的前景。

对擅长销售的融创而言，此次购买的资产包里最为看重的是文旅城中的可售项目。13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。对于孙宏斌来说，这无疑又是一次划算的“曲线拿地”。

万达：由重而轻

王健林向财新记者表示，虽然万达商业的负债不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，万达商业计划在今年内清偿绝大部分银行贷款。

他更强调，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构的债务。交易完成后，万达集团战略会随之做出调整，全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。

“万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的估值也就10倍左右，但商业租金的估值是30倍甚至40倍。”王健林说。

……

本文为2017年7月17日出版的《财新周刊》封面文章

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