导读：中国房地产业近年来最大的一笔并购今天浮出水面，正在谋求转型的万达集团将高达637亿的资产包卖给两大地产巨头融创和富力。
这起大并购在签约前一波三折，富力被临时撤下后，又紧急复位，会议室甚至传出了玻璃杯摔碎的声音，随后酒店服务人员紧急入场，从里面清理出一只破碎的高脚杯残骸。随后，这间会议室里短暂传出了激烈争吵的声音。
在一再推迟的仪式正式开始时，孙宏斌首先上台致辞，表示融创跟万达的交易有变，原定由其一并接手的酒店将由富力地产接盘，融创只要万达的13个文旅城。
来源：腾讯财经 作者 孙春芳 郭亦非 张庆宁
这恐怕是最富有戏剧性的新闻发布会了。
双雄会突然成了三巨头。
2017年7月19日下午4点未到，北京万达索菲特酒店7层会议厅人头攒动。这里原定于4点半举行万达和融创的并购签约仪式，在主会场的背景板上，赫然多出了富力地产的名字。
主会场嘉宾座位一旁，摆着一张签约排位图，王健林、孙宏斌之外，富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力也在名单当中。
正当所有人困惑不已时，现场工作人员告知陆续进场的媒体：“本次发布会要推迟一小时进行”，随后对会场进行清场。
至于富力将在此次交易中扮演什么角色，是否会接盘万达出售的酒店资产，万达公关人员表示称“签约仪式开始后自会揭晓”。
5点左右，腾讯财经发现，主会场背景板中富力地产的名字消失，变成“万达商业、融创中国合作签约仪式”。
此时，腾讯财经在主会场外看到，包括富力北京大区总经理张辉在内的三家公司工作人员，在一间贵宾室和一间会议室来回穿梭，表情凝重、脚步匆忙。
万达、富力等工作人员所在的会议室甚至传出了玻璃杯摔碎的声音，随后酒店服务人员紧急入场，从里面清理出一只破碎的高脚杯残骸。随后，这间会议室里短暂传出了激烈争吵的声音。
不过王健林、孙宏斌、李思廉一直坐在会议室对面的贵宾室，除了孙宏斌进出两次，另外两人直至发布会再次开始，方才出门。
此后，有万达工作人员从会议室匆忙跑出，向酒店寻找打印机，其中一人手里拿着一页纸，边走边撕。
此时，距离原本4点半开始的发布会已经推迟近一个小时。
5点半，现场媒体再次被允许进入主会场。令人意外的是，腾讯财经注意到，主会场的背景板再次更换，富力地产的名字回归，变成“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。
临时清场，会议被推迟一个小时
现场工作人员在媒体进场之前，紧急拉走了一张背景板，就是之前中途紧急替换过的并没有富力地产的名字那张。
对于为何发布会推迟一个小时，王健林在随后的登台发言中说：“在等打印签字，其实打印机慢。然后看网上的直播，说现场传出争吵摔玻璃杯的声音。谣言是怎么来的？就是这么来的，明明是谈笑风生。
富力地产进出背景板换来一个6折价格
当富力地产突然出现在大背板上之时，外界已纷纷猜测其将接手原定由融创从万达受让的的部分资产——酒店。
果不其然，在一再推迟的仪式正式开始时，孙宏斌首先上台致辞，表示融创跟万达的交易有变，原定由其一并接手的酒店将由富力地产接盘，融创只要万达的13个文旅城。
随后，交易变换的细节终于揭晓。
融创房地产集团以438.44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。
富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。
王健林、孙宏斌、李思廉在发布会开始前暂聚的会议室，门外有多位安保
九天前的7月10日，万达宣布以注册资本金的91%即295.75亿元，将哈尔滨万达城等13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。万达将旗下76个酒店以335.95亿元转让给融创。
两相比较可知，此次文旅城的交易对价增加了143亿元。而融创放弃了酒店资产，由富力地产接盘。
如果说7月10日万达融创交易消息一出，舆论哗然。
这次交易发生变动，半路杀出富力地产，更是富有戏剧性。
融创接手文旅城的对价增加142亿元，77个酒店的估值相比之前76个酒店的估值减少136亿元。总体而言，对万达而言，这次交易方案跟上次相比，交易总价从632亿元变成637亿元。
有报道认为，大量持有酒店并非开发商的主流选择，”酒店资产沉淀资金大，周转慢，经营上由于国际管理品牌的强势也通常没有太大想象力。近些年随着酒店业行情变差，现金流状况每况愈下，融资功能也就没那么强了，市场上多的是抛售酒店资产的消息。”
一位接近此次交易的知情人士对腾讯财经表示，融创同样清楚76间酒店并非优质资产，“可以把酒店资产，理解成融创631.7亿元并购的溢价部分。13家万达文旅城的确是优质资产，出售给融创的土地价格也非常低。不过，王健林不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”
三年前，当融创并购绿城时，融创便把绿城酒店资产当做资金沉淀大户，建议剥离处置。腾讯财经此前即获悉，此次76间万达酒店同样存在出售或引入投资方等资产调整的可能性，以便为融创注入现金流。
腾讯财经昨日获悉，在此后的一周时间内，情况发生变化，孙宏斌找到了76间酒店的接盘者。
昨日下午4时，孙宏斌与王健林再次会面，两人彼时已经敲定了富力将接盘这些酒店资产的细节。
融创在7月11日的交易公告中显示，本次收购的文旅资产截至去年年底税后纯利约38亿元，净资产约249亿元。酒店资产去年底业主利润为8.7亿元，净资产334.5亿元。
按此推算，融创此番经变动之后收购中文旅城是按1.82倍净值交易；而富力地产接手酒店基本则是按0.59倍的账面净值收购，即打了6折。
融创2倍溢价拿下文旅城的背后
融创之所以愿意以近2倍的溢价拿下13个文旅城，它是看中了背后巨大的土地储备。
融创7月11日公告称，万达出让的13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，可售面积为4973万平方米。可售面积占总面积的84%。这意味着融创通过这次交易将万达手中绝大多数的土地储备收入囊中。这也是融创近年来通过疯狂并购曲线拿地中拿到的最大面积土地。
万达套现，融创拿地，富力得酒店。此次交易的基本逻辑大抵如此。
融创和万达的并购交易在资产标的发生变动后，付款方式也有两样。
此前，万达通过指定银行向融创发放贷款人民币296亿元用来支付交易款。变动之后，融创和万达不发生借贷关系，融创直接付现金给万达，目前已经付款给万达150亿元。
据财新网报道，此前融创和万达的交易，仅在4天之内完成。
7月6日，王健林、孙宏斌第一次正式见面，十几分钟就形成了初步意向，签下保密协议。王健林把账本和盘托出，孙宏斌抱回去看了三天，7月9日即决定签约。
万达为何如此急于出售手中的核心资产？
“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林此前称。
王健林此前表示，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
万达集团内部人士亦表示，通过此次交易，万达实现轻资产化，也有助于万达商业回归A股。
2014年12月23日，万达商业在香港上市，然而，上市后估值并不高，2016年9月，万达商业退市，正式启动私有化，万达商业私有化时，与机构投资者签署了“对赌协议”：若万达商业在退市满两年或2018年8月31日前未能够在境内主板市场上市，万达集团将以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。这意味着，一旦万达回A股失败，需支付的利息成本约几十亿港元。
然而，转型之说并不能完全解释为何万达这么急于进行这笔交易。
就在今年年初，王健林在万达集团的年会上还对万达文旅城抱有厚望：要加大旅游投资。今年（2017年）计划新开工3个“万达城”；开业哈尔滨“万达城”；新签约三个“万达城”。
同时王健林在多个场合表示，万达集团的目标是到2020年,资产达到2000亿美元,市值2000亿美元,收入1000亿美元,净利润100亿美元。
仅仅半年之后，风云突变，万达开始出让资产，并割掉王健林的转型重器——万达文旅城。而在此次交易之前的6月22日，万达遭遇了股债双杀，也这源于6月15日，工行、建行等个别大行开始抛售万达债券，6月20日左右，其他银行随后跟进。
7月19日的交易变动之后，万达加速了其资产处置和现金回流的进程。
王健林在签约仪式现场表示：“本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。”
轻装上阵之后的万达，将走向何方，只能拭目以待。
口述｜孙宏斌 整理｜《中国企业家》记者 王芳洁
孙宏斌说：“买完了万达的，我们手上还有钱呢，接下来还要买。”
大家好，我是孙宏斌，最近经常上头条，先是投资了乐视，后来又买了万达600多亿的资产包。这两天，市场上传，银行对我们进行内部风险排查，也有人说我们要发的债被上交所叫停了，那些国外的评级机构荒唐的很，给我们下调了评级。今天融创的股票跌了不少，我想跟大家说说这都是怎么回事。
风险排查、中止发债、下调评级是怎么回事
银行风险排查这事儿，实际上在我们刚跟万达签约的时候就开始了。这是很正常的事情，一下子就是600多个亿的交易，其中13个文旅项目上还有大概450个亿的债务，加起来就是一千个亿啊。1000个亿是什么概念，融创中国的市值才622亿，等于我们买了一个比自己市值还大的公司，所以这在联交所被称为“非常重大交易”。不管是对万达还是融创的贷款银行来说，客户都发生了特别大的变化，这要还不排查风险，那就是失职！
我们在逐步跟银行沟通，已经沟通了几家，总体来说大家都挺放心的，大家也很感兴趣，每次去开沟通会，会一下子来好多人。我跟银行的人说，房地产公司最大的风险是什么？就是地买贵了啊。万达城有超过80%的可售面积，地价还很便宜，这有什么风险呢？资本市场的人一看知道这交易对融创是好事，所以签约第二天我们的股票就涨了。
当然我知道，银行业务条线的人都很理解我们，但他们也要跟行长董事长汇报，所以我会留很多时间来跟各家银行沟通，每家沟通三次都没问题。不过融创加上万达，几乎覆盖了中国全部的金融机构，我争取下周跟所有银行都沟通一下吧。
关于中止发债的事情，我原来也不太了解情况，刚刚跟我们的行政总裁汪孟德通了个电话，他说这是融创去年9月份报的项目了，一看排队的人那么多，就不凑热闹了，撤下来算了。
说起评级下调的事情，我觉得国外的评级机构很荒唐，他们也不来中国，隔着十万八千里，就在那高一级低一级的评，以前更夸张，我买块地他就下调评级。我是不看他们的报告的，但人家就是有影响力。要我说，中国的评级机构赶紧争点气。
万达为什么找融创，融创为什么买万达的资产包
好多人问我，万达为什么要卖资产，我说这得问万达。
说起这单生意，万达为什么找上融创，还不是因为我们人品好。老王卖项目，那不是满世界吆喝，是定向的，就找了我。万达城卖给谁，谁就是业主方，万达还要跟业主方签管理合同，一签就是20年。这业主还是使坏，管理公司可是要吃亏的。所以王健林就得找一个痛快的、决策快的，说话还算数的公司。
老王的要求就是合作简单，不扯淡，不矫情。这点上，我们太合适了，这在业内是有口碑的。星耀五洲项目，我们5月3号双方 接洽上，8号我去见了云南老板，11号项目就签约了。一百多个亿，一次性付款。别家还想谈呢，这项目怎么谈，中信、华融、华能三家信托公司，都在里面压了十年了，谁还能跟你谈？
现在说到关键问题了，我们为什么要买万达的资产包？做完这个之后，我们的公司大了一倍，我们打破脑袋也要往上上啊。从去年10月份开始，感觉到公开市场上的地太贵了，融创已经基本停止拍地，就在等并购的机会。我们手上拿着钱，就是预感到下半年机会更好。买完了万达的，我们手上还有钱呢，接下来遇到好机会和好的收购标的，不排除还会继续买。
融创到底有没有钱
其实万达这笔交易，根本没有外界想的那么花钱。600多亿的交易，有300亿左右是万达给我们的贷款，我们自己的钱只用了300亿左右。其实老王根本不缺钱，你别看文旅项目卖给我接近300亿，6月30号的时候，它们账上还趴着300多亿呢。我们进去的时候还有278亿，等到交割那天至少还有200多亿。
而且我对万达资产包也有规划，接下来交易结构也会发生一些变化。单就文旅项目来说，我打算第一步先把地级市的可售部分卖掉，地级市项目位置好，售价低，本地人肯定欢迎。省会城市的项目我要先留着，持有部分将来也要打成资产包再弄。王健林也同意我的想法。
再说起融创的资金，不懂地产公司的人，整天盯着我们，账上有多少钱，花出去多少钱，他们根本不看我们的销售回款。去年年底的时候，融创账面上有接近700亿的现金，今年6我们有了900多亿。上半年，融创的合同销售额是1118亿，7月份的回款要超过200亿，8月份之后肯定会超过300亿。一个文旅资产包也不过300亿，我每个月拿出100亿回款，也就是3个月的事儿。
我们现在不发愁卖不出去房子，只要一开盘就有人抢，上海项目一套几千万，那都得全款买。我们今年销售额超过3000亿，不成问题。
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