普通投资者看价格趋势，专业投资者看利润趋势。
对于一家公司来讲，你觉得是价格更重要呢，还是利润更重要？
答案是——谁是决定因素谁更重要。
显然是利润在决定价格。比如，你愿意花钱入股，参与你朋友开的一个奶茶店，你为什么愿意掏这个钱成为奶茶店的股东呢？
因为你觉得这个奶茶店能赚钱，你掏钱入股，将来能得到利润分红，这是你愿意为奶茶店付出一个合理价格的根本动机。现在一线城市火了一批网红奶茶店，投资入股的门槛越来越高，这些店的利润正在快速增长，因此他们的股权价格也在快速上涨。
在金融和经济学当中，一个资产之所以有价值，就是因为它能产生现金流，而这个现金流的多少，直接决定了这个资产的价格。所以，请记住这一点——利润决定价值，价格围绕价值上下波动，并最终回归价值。
当你明白了基本原理，我们用这个原理来分析大家都感兴趣的房地产。
假如把房子看成一家上市公司，那么这家公司的利润就是房子产生的现金流，也就是租金。利润决定价值，价格最终要听价值的。
对于房子这个资产来讲，它的价值最终是被房租所决定的。民间智慧经常跟你说的地段地段还是地段，其实内在的隐藏逻辑，就是好地段的房子，比如沿街旺铺，能收入更多的租金，所以它才更有价值，享有更高的价格。
有了这种正确的思维方式训练，你就会像专业投资者一样，去追根溯源利润的变化。
你会发现，从2016年底开始，房地产市场出现了一个非常罕见的变化，房租出现了下降。打响第一枪的是深圳，2016年8月份开始，深圳的房租进入下行通道。
2017年开始，新闻里报道比较多的是上海的租金下行。但其实在数据上，上海的租金见高点出现在2016年9月份。一直到今天，租金也依然在下降通道当中。
再看广州，2017年租金下滑也非常明显，同样的，广州租金指数见顶出现在2016年8月份。
北上广深的租金指数水平，除了北京之外，其余三个超一线城市的租金几乎同时开始持续下降，下降幅度非常明显，并且为2008年以来首次出现，这个现象一定意味着某种经济规律正在起作用。
那么，房租价格为什么会下降呢？经济规律表明，供需决定价格，一个城市可供出租的存量房屋资源，在一定时期内，应该是稳定不变的，所以供给不会有太大变化。所以，导致房租下降的核心原因，一定是需求减少。
当把视线放到超级一线城市之外，会发现像天津和成都这些城市的租金价格指数水平出现了上涨。超级城市房租下降，一二线城市房租上涨，这说明目前中国正在发生着人口流动的结构性变化，超级城市巨大的生活成本，已经让年轻人进行着新一轮的重新选择。
再给大家一组数据，上海深圳和广州房子的平均租金回报率在1.5%左右，北京的租金回报率跌破了1.5%。1.5%相当于是一个66倍市盈率的股票，66倍市盈率在资本市场中代表的含义是，投资者认为这个资产每年有66%的利润增长率。
大家给了一线城市房子66倍的估值，你觉得这些房子的租金每年有66%的增长率吗？假如按照目前的趋势，房租继续下跌，那么一线城市房地产的估值将很快达到70倍。
对照一下股市，大家认为充满了泡沫的创业板不过38倍的估值，大家还觉得很高。70倍的估值，在这些年的亚太市场中，我们只见过两次，一次是日本的楼市，一次是台湾当年的股市。
最后总结，还是对应那句话，房子是用来住的，而不是用来炒的。你如果自住，在不承担太多债务的情况下，房价涨跌和你没关系。但是如果用来投资，将近70倍估值的一个资产，这几乎是目前投资回报率最差的资产，没有之一。
PS.二手房租金价格指数，Wind数据库只更新到3月份，在没有更多数据论证的情况下，我们还无法判断租金是否进行了长周期的下行通道。假如租金一旦进入长期下降，那么房地产也将遭受类似股市的戴维斯双杀效应。
在资本市场中，投资者因预期某种资产利润高速增长，因此会给予其较高估值（比如腾讯），由利润增长带来的估值增长，这叫做戴维斯双击，这会带来投资者喜闻乐见的价格上涨。反之，当利润下降引发估值下降，则为戴维斯双杀，估值下降会引发价格下跌，这是投资者非常不喜欢看到的。
房价明显松动应该在6月份之后！
始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴，那就是：不准涨！
现在面对的是不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。
每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
这两天关于房价下降的报道突然多了起来，而且言之凿凿。前两天，刚看到某媒体报道：“北京新政满月楼市逆转，京部分二手房出现10%的降幅”，5月1日，又看到某媒体报道说：“调控让楼市回归理性，京近七成二手房业主降价”。不管是10%的降幅，还是近七成二手房业主降价，都挺惊人的。
我先不回答降价是否是真，我先谈“变天”。长期关注我房地产观点的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中国房地产市场会发生翻天覆地的变化。今年又多次重申，房地产的天在变，而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化。这半年来，不断有人问我，天什么时候变？现在可以肯定地说，天已经变了！
上一篇文章中，我再次强调大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场。中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。
我所言的房地产市场的变局，如果从房地产周期而言，指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火。包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期也渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束，这是过去推动中国房价高涨的三大动力。
另外，从中国房地产的基本面而言，中国房地产也出现了四大变局：
一是供求关系逆转。在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡。以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场。
二是经济和货币周期逆转。过去18年，中国房地产的周期和中国经济高增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积。很多国家都是如此，但是，这个周期在终结。
三是人口周期的逆转。中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求将远低于开发商炒作的数量。
四是国际资本流入的逆转。随着中国经济高增长周期的终结，国际资本减缓流入中国。
这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化。在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，各种手段无所不用其极，除了限购限贷限卖限离限价，更重要的是，今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！
我曾经指出，在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是另外两个：一是通过政策窗口限制房贷。在3月份央行发出通知的时候，我就指出，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；二是限卖，限卖等于让市场停滞。一个高温的市场，不怕慢慢降温，最怕突然冷冻。因为市场的情绪都处在高度恐慌的状态，一旦交易停滞，导致的踩踏效应是很可怕的。
而且，对于很多藐视市场调控的行为，我一再提醒，要认真研究历次调控的效果。其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住。一旦市场出现真正的调整，政府就会立即放松调控，甚至政策会立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场报复性反弹，最终给市场造成的感觉是调控根本没用。
在本次调控逐渐严厉之时，我不断强调，调控肯定有效，降温是必然的，但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了，不等于以后对，这是个简单的常识。况且面对的是如此不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。我为什么说这次肯定“变天”，是因为这次调的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音。高层不断要求金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。
就包括一线城市在内的去年的热点城市而言，市场已经降温是肯定的。但媒体现在开始报道说什么北京出现了“10%”的降幅，那是胡说，甚至说二手房70%的业主选择降价，这更是自我安慰。热点城市，特别是北京的情况是：疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了，但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价，买卖双方都开始观望而已。但是，媒体为什么这么热衷报道降价呢？这是他们热衷报道涨价是一个道理，背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
我认为价格的明显松动应该在6月份之后。整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，为这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号，房地产政策也将再次面临是否松动的尴尬。作者：许树泽 马光远 来源：树我直言（ID：shuzeshiwo） 功夫财经
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