观点 | 监管力度不断加码，房地产信托调整中前行

导读

随着房地产行业整合的展开，房地产信托的机会和风险再次蓄积，在金融强监管背景下，监管套利的业务路径愈发狭窄。短期来看，房地产信托发行数量和规模将难以回升。中长期来看，对于信托公司而言，其房地产信托业务也需告别粗放式发展方式，寻求顺应市场和监管的新方向，并把握住实现升级转型的宝贵契机。

来源／普益标准

2017年以来，房地产信托的发行规模和数量均出现了一定的下滑。 其主要原因是受信托业内外部各种因素综合影响的结果。外部影响因素主要包括银监会监管力度加强以及货币政策的收紧；楼市调控再度升级；去杠杆的大环境等。内部影响因素主要是基于此前暴露的诸多房地产项目风险和经济下行预期导致的信托公司对待房地产项目的态度更为审慎。

具体来说，自2017年始，金融防风险、挤泡沫的政策方针越发坚定，不仅货币政策收紧，以银行为首的金融机构更迎来严厉的监管风暴。仅4月份银监会就出台7个监管文件，系列监管文件中明确提出，要消除多层嵌套、去通道化、限制监管套利。其中，6号文中明确指出“重点关注房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司”。

同时楼市调控也不断加码，监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策，这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。截至5月，共有60个地级以上城市和超过30个区县，累计发布调控政策超过160余次，限购、限贷政策、二套房首付比例提高以及调控地区范围不断扩大，各大银行收缩住房贷款和房地产开发贷款，房地产信托的发行也受到了限制。

监管的持续收严与房地产信托风险集聚有较大关系。2017年四月初召开的信托监管工作会上，监管层就指出房地产信托的监管主要是集中度风险、合规风险、法律风险的监管，这也就是房地产信托的风险隐患主要存在的地方。

集中度风险包括投向区域集中于热点城市、大客户风险较为突出、部分信托公司房地产信托业务占比较高等；合规风险包括突破房地产企业资质要求（通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等向不满足“四、三、二”要求的房地产项目发放信托贷款）、投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发、突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3：1的要求、通过产品嵌套规避净资本监管、为其他机构发放购房首付贷提供便利等；而法律风险，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的法律风险上升。同时，房地产调控和监管力度进一步加强，政策风险也是目前房地产信托面临的一大风险。

从整体全行业而言，房地产信托业务的风险是可控的，在经历严监管的过程后，未来房地产信托业务将更趋于健康和可持续。不过，对于部分房地产信托业务占比较大且风险项目较多的信托公司而言，可能潜在风险还是不小，若不进行合理的结构调整和风险管控，风险恐将进一步加大。

在监管层加强对于房地产系统的风险整治后，信托公司对于开展房地产信托业务在策略上也将出现一定的变化。如：

1.信托公司摒弃“明股实债”业务模式，通过PPP、房地产信托投资基金等形式，支持地产去库存，做真正的股权投资业务，以及以股债结合、产业基金等模式开展投贷联动业务；

2.加大对一二线城市经济适用房、公租房、保障性住房资金支持；

3.创新与地方政府合作方式，通过PPP模式、新兴产业基金等支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造；

4.积极探索房地产信托投资基金（REITs）业务等。

房地产信托传统上作为地产企业规避监管的融资工具之一，曾在历史上的地产调控中逆势壮大，也曾在地产行业的剧烈整合中风险事件频发。随着房地产行业整合的展开，房地产信托的机会和风险再次蓄积，在金融强监管背景下，监管套利的业务路径愈发狭窄。短期来看，房地产信托发行数量和规模将难以回升。中长期来看，对于信托公司而言，其房地产信托业务也需告别粗放式发展方式，寻求顺应市场和监管的新方向，并把握住实现升级转型的宝贵契机。