近日，中国人民银行发布房地产金融新政，取消首套、二套商贷利率政策下限，并将首套、二套商贷首付款比例下限调至15%、25%。新政为银行展业释放了空间，几乎同一时间，某全国性股份制商业银行推出“气球贷”，其还款方式引发热议后又快速下架，受到业界高度关注。
何谓“气球贷”？按照市场通行解读，即贷款月供不以约定贷款期限计算，而是由购房者与银行另行约定。例如，购房者向银行申请贷款期限为10年的商贷，可与银行约定以20年为基数计算月供金额并按此偿还月供，在贷款期限10年的最后一期（即第120个月）一次性偿还剩余本金和当月利息。以金额100万元、利率3.5%的商贷为例，若按照10年期等额本息还款方式计算，购房者每月需还款9888.6元，累计偿还利息约18.66万元；如购房者与银行约定按照20年期等额本息方式计算月供，并在最后一期一次性偿还剩余本金和当月利息，则每月仅需还款5799.6元，最后一期偿还本金约58.65万元，累计偿还利息约28.24万元。正是因为前期还款少，后期还款多，有如形状缓缓膨胀、前小后大的气球，该类房贷得名“气球贷”。虽然“气球贷”能够缓解购房者的月供压力，但比正常期限的按揭贷款多偿还近10万元利息，实际付出的成本反而更高，短期看似的“实惠”在长期中消失殆尽。
个人住房贷款规模大、质量高，是银行资产的重要组成部分。但随着房地产市场下行、居民提前还款大幅增加，个人住房贷款规模增长面临较大压力。房地产金融新政的出台为市场注入了活力，降低利率下限固然有助于激发居民购房热情、主动申请按揭贷款，但也意味着通过降低利率吸引客户的空间变得有限。难以在利率上做文章，银行只有通过更为灵活的产品设计和创新来实现拓客。“气球贷”的出现既可以理解为银行落实房地产新政、活跃市场的举措，也可以理解为银行突出产品差异化、争取更多客户资源的选择。
“降首付”“降利率”等政策出台的目的是去库存、稳市场，帮助被首付、利率等限制的刚需群体买到符合自身期待的优质好房。政策意在推动市场健康发展，而不是滋生新的市场风险。
“气球贷”模式下，购房者整体还款金额高于传统还款方式，后期还款压力大幅增加，需要合理的还款规划，如未能对未来职业发展、家庭收入等作出合理预期，终期极大的还款压力易引发贷款到期的流动性危机。此外，短期的低月供等同于放大了购房者的财务杠杆，部分资质较差的购房者存在获取与其自身资信状况不相符的房贷的可能，少数投机购房者也可能会利用这一点大量使用高杠杆投资。一旦还款出现问题，众多微观风险的积累将在无形之中蔓延至整个市场，预期的扭转将可能导致抛售，进而形成恶性循环、放大风险。
不可否认的是，“气球贷”的确和某些购房者当期收入情况及未来收入预期有着一定的相似性或匹配度，但其并非是适合所有购房者的房贷产品。服务客户差异化需求是金融服务的应有之义，但盲目拓展客户规模并非金融持续健康发展的长久之计。开展房贷创新，本质上应以更好满足人民群众对优质住房的新期待为导向，而非做大资产规模。开展授信时，银行应该在审慎评估购房者资质的基础上，提供与其经济能力相当的房贷产品，不应不加区分地为购房者提供“气球贷”类贷款。购房者也需要仔细甄别，客观评估自身的财务水平，不要为了短期看似较轻的还款压力而作出非理性选择。中央金融工作会议强调，坚持把防控风险作为金融工作的永恒主题，只有平衡好了长期的风险和收益，银行才会有更多的资本和实力为服务新市民群体、服务实体经济高质量发展提供更多优质的产品和服务。
文字：杨芮
图片：VCG
