凭栏：关于房价和通胀的弦歌

文：凭栏欲言

2021年初，CPI权重将迎来再一次大调，权重调整的风声已经放出。

房子、甚至股票，将被纳入CPI考量。

闻弦歌而知雅意！

懂了！

01

CPI 之谜

费雪公式，MV=PQ,货币*流速=商品和服务*价格。

相信大家应该都知道，中国印钞量一度占据地球的一半，但奇怪的是，中国的CPI并不高！

即算剔除八九十年代市场不健全时期，2001-2011年，中国年均M2增速也达到18.32%，但诡异的是，这段时间公布的CPI均值是2.45%。

按理说，高速印钞（不会马上，但会逐渐）会反映到通胀之上。但CPI数据与印钞速度长期相差甚远，也与居民买包子的感受大不相同，这导致中国数据问题饱受国内外诟病。

问题因何而生？无非是数据的采样和加权的问题。

因为CPI数据是通过取样和加权得出来的，它不是全局数据！它容易产生采样遗漏，也容易产生权重低估。

而占据居民生活成本一大半的房子，被剔除出CPI采样之外，成为CPI失真的最大来源。

02

微调空间？

美国和日本都有公布非常详尽的CPI权重构成数据。但中国的CPI权重一直都是“秘密”，国家统计局从来没有正式公开过分类商品和服务的具体权重，一般都是市场从业人员在统计局数据公布后进行反向倒推，得出大致权重。

由于CPI权重构成不公开，即算不考虑CPI取样过程中的纰漏，也会有一些微调的遐想空间。

03

巧合？

中国传统惯例是CPI权重五年一大调。特别巧合的是，每次权重调整，都会导致新口径CPI相较于老口径更低！

2011年CPI权重调整时，恰逢2008投资后遗症显露，物价暴涨、房价暴涨， 是否应将房价计入CPI成为当时争议的热点。

但最终房价被剔除， 当时国家统计局曾解释，参考国际标准，房价不直接计入CPI，是因为购房是一次购买，多年使用，与当年消费价格指数不同步。 但实际上澳大利亚、新西兰等国是将购房支出视为消费，美国、加拿大以及欧盟一些国家在CPI计算中同样会考虑住房成本的变动趋势 。

2011年CPI权重调整后， 食品类权重被压低，居住类权重被提高。

但居住类数据采样即不采用购房数据、也不采用房租数据，而是采用建筑材料、物业管理费用、贷款利率、维护费用等子项代替房租，计入居住成本， 占据房价最大头的地价被剔除。

然而房价暴涨是由地价上涨驱动，并不是砖价上涨驱动， 2011年权重调整在之后的十年都完美的避开地价上涨对CPI数字的推升。

居住成本被严重低估，但居住权重却被提高；食品价格暴涨，食品权重却被降低。 这导致2011年权重调整后中国CPI数据远低于预期。

2016年CPI权重调整中，食品类权重再次被压低，权重调整后,CPI数据再次被压低。

这肯定是巧合！