（项目融资第112讲，城市更新项目探讨。第一部分：北京“商改办”城市更新项目成商办市场风口。第二部分：龙岗区集体用地开发新政解读（附城市更新流程图）。第三部分：城市更新项目各阶段融资方式汇总及实操要点分析。
本期主要内容是对于城市更新项目的探讨，包括近况、流程、融资及一些实操注意点。
我国房地产行业已经过了粗放发展阶段，一些城市可拿到的土地越来越少，所以城市更新项目提上日程。
城市更新包括的内容比较多，不同领域、不同地区的政策也不尽相同，无法用一个固定模式去套，因此在实际操作中，更多是根据当地政策及实际情况，合理布局，灵活运作。
小编这边就有朋友做北京周边、河北省内的城市更新项目，包括旧城改造、棚户区改造等等，欢迎各位同行前来探讨、交流、合作。
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第一部分：北京“商改办”城市更新项目成商办市场风口
过去的一两年中，太阳宫百盛、十里堡西单商场等关门的百货商场如今怎样了？记者调查显示，这些昔日的商场如今正在变成各类写字楼。而“商改办”项目也正在成为房地产企业和房地产并购基金的新宠。在城市新增建设用地日益紧张的情况下，各路资金开始盯上了城市更新改造项目，北京掀起“商改办”项目热潮，随着这些项目的改造完毕，北京今年也迎来“城市更新”项目的入市潮。
探访：太阳宫百盛“摇身一变”成商务楼
在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。2016年10月底，由于长期处于亏损状态，百盛终止了北京太阳宫店的经营，并出售了太阳宫店项目。
北青报记者探访发现，昔日的百盛太阳宫店已经完全改换了面貌。尽管大楼仍被围挡遮掩，但从外立面来看，已是简约的商务楼模样。结合商场旧有格局，写字楼内部将会是特有的大平层设计，并配有独特长达50米的采光天井、3.2米的楼层净高，以及600个停车位。
接手百盛太阳宫店的是中融信托旗下的房地产投资基金——中融长河资本。中融长河资本的相关人士告诉北青报记者，这里的改造已经接近尾声，很快将对外招租，这里将成为新的地标。
追访：多家关门商场变身写字楼
事实上，除了太阳宫百盛，北京西单商场位于十里堡的门店也于2016年年初正式关停，万科收购了这家物业，这里将从商业业态改建为写字楼。万科集团在2016年年报中曾披露北京十里堡西单商场项目权益，该项目占地面积不到1万平方米，规划建筑面积3.15万平方米，万科持有该项目82.5%的权益，项目处于前期阶段。
同样由百货转型写字楼的，还有宣武门附近的庄胜崇光百货，这家曾风光近20年的百货商场，今年也传出被迫关店、可能转做写字楼的消息。王府井银泰in88、淘汇新天，这两家分处王府井大街一东一西的商业体，最近也接连传出将关闭部分商业楼层，改造为写字楼的消息。东三环附近的盈科中心，早在2014年太平洋百货撤出后，就启动了写字楼改造，今年初基本完成。
热点：“商改办”城市更新项目成风口
北青报记者调查显示，北上广深四个一线城市的“商改办”领域最近一两年正在成为风口，以万科、保利为代表的开发商大量购进了城市更新项目。
四个一线城市中，深圳、广州两市走在城市更新前列，两地参照香港设置了专门的机构——城市更新局，以协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上，深圳已经由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新项目投资占全社会固定资产投资总额的比例逐年增长，2016年达到16.7%。
北京市城市更新主要体现在落后产业迁出，让经济、产业结构转型，逐步实现“腾笼换鸟”的目的。上海政府城市更新则在保留历史风貌的前提下，注重对存量资产进行盘活。
而数据显示，商场变身写字楼或和需求有关：戴德梁行数据统计，连续数年北京市的写字楼空置率均在10%以下。其中核心区商圈写字楼资源更为紧俏，不仅空置率维持在5%以下的惊人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂价格。2017年三季度，北京市金融街区域更是以682元/月/平方米的写字楼均价位居全球第三的高位，仅次于伦敦西区和香港中环。仲量联行最新发布的研究报告称，2018年，北京核心区域物业投资标的将更加稀缺。受强劲办公楼需求和租金增长潜力驱动，投资者对于办公楼物业兴趣有望保持高涨。
关注：房地产私募基金盯上“城市更新”项目
北青报记者调查还显示，传统商场变身成写字楼渐火的原因，除了电商剧烈冲击下实体店经营下滑、写字楼需求强劲，以及多家龙头开发商进入等之外，还和房地产私募基金的青睐分不开。
随着菜市口中融信托大厦和上文提及的太阳宫中融信托广场的改造进入尾声，中融信托旗下的专业房地产投资基金——中融长河资本已经悄然完成了北京两个大型城市更新项目的布局。而有意思的是，北京中融信托大厦的前身，就是一个改造项目——原来是西城区菜市口地铁站的一家五星级酒店“北京开元名都酒店”，中融长河资本自去年年底完成收购这家酒店后，经历了不到一年时间的改造，原来单一的酒店业态便变身为集办公、商业、展示为一体的综合商业空间。
“在北京、上海等这类城市，资产是非常宝贵的。尤其是在目前疏解城市压力的环境下，没有新增用地，城市更新项目定是下一个风口。”中融长河资本总裁王宇涛表示，但他提醒，“城市更新其实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的投资机构，也不是适合所有的地产基金去做，因为改造具有很大的不可预见性，项目里面的潜在风险很大。”
（摘自：北京青年报）
第二部分：龙岗区集体用地开发新政解读（附城市更新流程图）
2018年5月2日，深圳市龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办〔2018〕4号)，对原2015年发布的《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》(深龙府办〔2015〕29号)进行了全面修订。新的《实施细则》补充完善了集体用地合作开发历史遗留问题的界定标准，简化了社区集体用地开发建设和交易的操作流程，细化街道办对合作意向书的备案要求等，进一步在保障社区集体利益的前提下顺利推动集体资产开发交易。
一、准确界定集体用地范围
新《实施细则》所称集体用地是指“区股份合作公司所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、拆迁安置返还用地和土地整备利益统筹留用地等集体享有权益的土地”相比原《实施细则》，增加了“土地整备利益统筹留用地”一项，同时将“集体可用土地”转变表述为“集体享有权益的土地”。从措辞修改上可见，集体资产交易相关政策的制订越发规范。
二、进一步扩大“历史遗留项目”范围
经修改完善，进一步明确了“历史遗留项目”的范围。在《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》(深龙府办〔2011〕21号)出台前(即2011年4月12日前)，社区股份合作公司已签订经当时公司决策机构(董事会或公司经营班子)议定通过的合作协议，但当时未履行股东代表大会(或子公司、分公司股东会议)表决的项目，不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障社区集体利益的，经社区股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会(或股东会议)按公司章程规定通过且按相关法规和制度规定的特别决议程序通过其属合作开发历史遗留问题的，可以不重新选择合作方，公司本着诚信原则在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后，履行资产评估、项目公示和上报街道办审查等合作开发程序；对于违反土地或城市更新相关法律、政策规定的，由区规划国土或城市更新部门依法处置。这种做法既有利于项目推进，也不松懈资产监管。
三、竞争性谈判同样进入交易服务平台
原《实施细则》单独规定了竞争性谈判方式引进合作方的民主决策，即引进合作方如选择竞争性谈判方式，应由社区股份合作公司董事会、集资会、股东代表大会表决通过后，经由街道办审查并出具批准文件，在社区内部进行公示后方可进入街道办对整体资料的审查备案阶段。新《实施细则》删去了对于竞争性谈判方式引进合作方民主决策的单独规定，意即通过竞争性谈判引进合作方同样要通过公共平台，与原《实施细则》相比，通过竞争性谈判方式引进合作方需要报街道办审查的材料减少了“街道办关于该项目竞争者(即合作方)的核准文件”，增加了“产权交易机构出具的交易凭证”。以区产权交易中心作为交易平台，进一步保证了交易的专业性、效率性、严谨性，加强公开化程度，确保集体资产交易的“阳光”运作。
四、简化民主决策次数
在集体用地合作开发和参与城市更新项目中，经常需要召开股东代表大会进行民主决策，但召开股东代表大会涉及股东众多且分散，往往难以在短时间内拟定统一时间并通知到位，不利于项目推进。在新《实施细则》中，最少仅通过1次股东代表大会即可完成整个集体用地流程，即“各公司可根据实际工作情况，将对资产评估报告结果确认和合作招商方案表决的股东代表大会合并召开，会议先对资产评估时点和资产评估结果表决通过后，方可对合作招商方案进行表决。”但如需要引进意向合作方的，在选择意向合作方阶段仍需公司股东代表大会按章程规定的特别决议程序通过。
五、增加责任追究约束机制
原《实施细则》未明确各责任主体违反规定应承担的相应责任，新《实施细则》增加了“责任追究”章节，在股份合作公司层面上明确规定“对违反本细则的社区股份合作公司，视情节由街道办对其主要负责人及相关责任人进行约谈、通报批评、诫勉谈话、引咎辞职，依法依规取消换届选举时的候选资格，并将该公司列入重点监管企业名单上报区集体资产管理部门，公司在监管期间(1—3年)内，涉及政府优惠扶持政策和财政资金扶持由主管部门按有关规定予以处理。”在市场主体层面上同样明确规定“对采取不正当手段，如向社区股份合作公司干部、员工、股东(股东代表)发放现金、代金券、福利、补助、礼品物件以及组织、协助私分社区集体所有的各类资金、资产等影响公平竞争行为的开发和交易主体，由区城市更新局列入城市更新企业诚信管理并依据相关规定进行处理;情节严重的，由相关部门依法依规取消其合作和交易协议，并禁止其在龙岗区辖区从事城市更新业务;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。”此外，新《实施细则》还对社区人员、区相关职能部门与街道办人员、产权交易、评估复核、咨询评审等机构及其工作人员和专家顾问的违规行为进行了相应规定。
六、补充完善合作意向书内容及其备案要求
与原《实施细则》相比，新《实施细则》在合作意向书的合作期限上有重大变动，目前对于合作期限的要求为“对于合作意向书签订后2年内未纳入城市更新计划或者纳入城市更新计划后2年内未取得城市更新单元规划批复的项目，双方意向合作关系自动解除，社区股份合作公司可另行引进新的意向合作方。如在该期限内未取得单元规划但项目有实质性进展，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过和街道办审查后，社区股份合作公司可选择不更换意向合作方，与该意向合作方续约一次，续约期限不得超过1年；如因不可抗力、政策等特殊原因误期，经股东代表大会按公司章程规定的特别决议程序通过并经区政府研究同意可适当延期。”
新《实施细则》进一步完善了街道办对合作意向书备案环节，明确规定“若出现以下情形，则街道办对合作意向书不得予以备案：1.不公开、不公平、不公正选取意向合作方的；2.有实质性开发条款的；3.违反集体资产及城市更新等制度文件规定的。”
七、城市更新重点项目可在计划阶段选取合作方
新《实施细则》增加了城市更新重点项目可在计划阶段选取合作方的规定，具体规定为“对于符合以下条件的项目，可以提前至城市更新计划阶段采用招拍挂方式选取合作开发主体，届时资产评估结合法定图则预估，其它程序参照本细则集体资产管理和城市更新项目推进有关规定：(一)属于社区股份合作公司已与区政府战略合作伙伴签订意向合作协议的重要项目(指区战略合作协议中明确需要落地的项目或区城市更新领导小组明确的优先推进的重要项目)；或属于已纳入城市更新计划且符合区产业导向的工改工项目。(二)约定以物业分成或利润分成为分配原则，退出机制符合市、区相关规定。(三)由区政府战略合作伙伴或工改工项目的意向合作方提出，经社区股份合作公司股东代表大会按相关法规和制度规定的特别决议程序审议通过，并经区集体资产管理部门备案。”
八、合作意向保证金超过5000万可协商确定
原《实施细则》对于意向合作方交纳合作意向保证金的规定为“保证金按项目中集体用地面积计算，每万平方米交纳500万元人民币，并明确合作意向保证金的管理处置事项。”没有双方协商的空间，同时也未明确管理处置事项具体包含的内容。而新《实施细则》规定“保证金按项目中集体用地面积计算，每万平方米交纳500万元人民币，总额超过5000万元人民币的部分由协议双方协商确定，并明确合作意向保证金的管理处置事项，包括：一是保证金交纳的时间节点，从签订合同起3个月以内；二是保证金应存放在公司监管账户，由街道集体办作为监管部门；三是意向合作方通过程序选定为合作方的，合作意向保证金转为履约保证金，如合作协议约定的履约保证金大于合作意向保证金的，差额部分由合作方补足；四是保证金在项目开发完成结算前不得作消费性、分配性使用，只能结合项目开发情况并形成公司实际收入后方可按财务会计制度进行核算分配；五是街道办认为需要纳入监管的其他事项。”
附
（摘自：产业规划方案）
一、城市更新项目意愿征集阶段
二、拆迁安置补偿谈判阶段
三、列入城市更新计划阶段
四、专项规划/单元规划通过阶段
五、确认实施主体阶段
六、缴纳土地款阶段
七、获取土地证阶段
八、四证齐全阶段
九、施工建设阶段
十、主体封顶或符合预售条件阶段
十一、开发商获得产权初始登记阶段
十二、物业交付及管理阶段
十三、物业自持运营阶段
十四、其他融资说明
2018年4月27日的资管新规发布后，银行、信托、资管渠道的资金逐渐收窄，城市更新项目的前期融资（含土地款融资）首当其冲。在城市更新项目的前期融资中，除了满足拆赔的双100%（拆迁面积及拆迁户数签约率均达到100%）或已确认实施主体的项目可取得银行的拆迁贷或更新贷之外，其他大部分都是靠私募基金或其他民间资本解决，其成本也都基本达到了年化15%以上。大开发商在2018年的金融紧缩政策下也面临融资难、融资贵的问题，除了通过高周转的方式节约资金成本外，很多地产公司已通过海外发债以及交易所的定向投资工具、收益分享合约等实现融资。
笔者近期经常被读者问询城市更新项目的前期融资问题，客观地说，一个地产开发项目如何从一开始就设计好融资方案，保障整个项目的资金到位和顺利开发，是每个开发商（特别是投资部、融资部或资金部）都要解决的一个系统性工程。城市更新项目比一般地产开发项目更为复杂、环节更多，从西政投资集团近几年实现投资和融资的项目情况来看，当前城市更新项目的前期融资仍旧有不少操作的空间和变通的办法。为便于读者理解，笔者特就深圳城市更新项目各个阶级、各个环节的融资方式进行分析和实操总结，一方面提供一些思路给同行们参考，另一方面也向读者展示一个地产项目做整体融资设计和筹划的重要性。
需说明的是，在目前地产行业的严金融监管态势下， 实操中的一些做法可能存在合规性问题，本文仅从操作层面讲解，对合规性不做详细论证。此外，本文从项目公司的角色出发，并按照深圳城市更新项目一般情形下的操作流程所涉及的融资/用款需求及节点进行分析（如涉及特殊流程，不在本文分析范围）
城市更新项目意愿征集阶段含前期与村股份公司、房屋权属人、使用权人、利益关联人等主体的前期摸底、关系维护、更新意愿收集，并完成城市更新项目计划申报等工作。此阶段涉及的前期投入都不小，比如“台底费”、“配合费”、前期项目的投资咨询费、可研分析费、规划设计费等等。这个阶段是开发商“锁定”城市更新项目最难击破的“瓶颈”，更是开发商拼“实力”的阶段，因此“资金充足和到位”显得尤为重要，解决这些前期费用的方式一般有：
开发商的集团公司作为项目公司资源和资金扶持单位，项目公司开发项目所涉的前期费用一般由集团提供资金拆借（备注：很多开发商集团公司基于目前融资环境收紧的原因，已经要求项目公司自行解决资金问题，但基于深圳是很多开发商的重点布局城市，因此大部分开发商的集团公司仍给予大力支持）。
深圳城市更项目的市场现状是：一方面当地中小型开发商因早期已进入深圳地产市场并与村股份公司关系密切，提前“锁定”了项目，却苦于无前期启动资金，而外地开发商却因为深圳城市更新项目竞争激烈，无法通过直接与村股份公司进行合作进入深圳市场，因此当地中小型开发商与外地开发商成立项目公司进行合作是优选方式，一方面双方资源和优势互补，一方面直接解决前期资金的投入问题。
基于深圳城市更新项目巨大的商业利益，市场上成就了一批专门从事城市更新项目前期运作（即行业所说的操盘方）和做前期投资的公司（如AD投资、ZCYX投资公司等），前期运作公司和投资公司可能是体系内两个平行主体，也可能是不同体系的外部合作主体。操盘方主要解决前期历史遗留问题、争取非农指标落地、协调和处理村股份公司和其他权属人的关系和锁定项目的开发权益，把项目运作至列入更新计划或通过专规等相对“成熟”阶段，然后整体转让给开发商进行开发建设（需要说明的是，深圳项目竞争激烈，很多外地开发商为占领市场，也会考虑在更早期就受让项目，比如跟村签订了合作开发协议，并已在集体资产交易平台和街道办备案通过后就收购）。根据西政投资集团从事城市更新项目前期投资的经验，投资公司投入资金和监督操盘方的操作流程和资金使用的收益来源主要是项目二次转让的收益，而对于项目转让后的收益操盘方和投资公司的收益分成方式主要有如下两种：
1、投资方收取固定收益，一般收益要求跟地产融资项目接近，
大概为年化11-13%之间（此成本仅供参考，前期操作难度、周期、风控措施、还款来源均影响最终的资金成本）；
2、双方按照转让收益的比例获得分成。
总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入。
严格意义上，此阶段仍然为城市更新项目的前期阶段，因此上面所说的融资方式均适用于本阶段的融资需求，除上述之外，仍有下列融资方式可以考虑：
假设项目已完成前期拆迁签约率100%，则市场上部分金融机构也能介入（备注：之前有部分机构对签约率要求完成双90%（即签约面积和签约户数均达到90%的也可以介入）。目前监管越来越严的情况下，各类机构在逐步收紧准入条件，比如银行的拆迁贷/更新贷/旧改贷（称呼不同，准入条件和用款要求大致相同），当前不少银行对这些融资产品就已经开始逐步收紧或谨慎操作，尤其是提高准入条件，如有些银行会综合考虑后续开发环节的具体节点及可行性，如专规和实施主体等关键环节，以后整个项目开发周期是否具有可控性等。对融资机构而言，即使是一些主体单一的城市更新项目，在融资层面仍然存在很多实质问题无法解决，比如风控措施的设置、还款来源的保障等等，也有些银行重点看开发主体实力和项目公司是否有充足资金补交后续的地价款等。
无论是2018年4月27日的资管新规还是之前轮番发布的对地产行业的金融监管政策，目前银行和信托机构的资金要投资地产项目基本要求符合“432”条件。棘手的是，一方面开发商融资需求更多是在符合“432”条件之前的前期拿地，一方面如项目已经符合“432”条件，那金融机构之间的业务竞争也非常大，因此一些机构（比如新进深圳市场的信托机构）开始做一些“创新”，比如在放款准入条件和对应阶段，对于资质较弱的项目方（融资方）在完成拆迁签约率100%的情况下，如已引入强资质的代建方或接盘方，如绿城、阳光城、华润置地等开发商作为增信措施，则信托机构也可以在这个阶段介入，放款条件是融资方跟代建方/接盘方已经签订合作协议。
当然从风险与收益对等的原则出发，这个阶段的融资成本相对较高，当然，等达到确认实施主体或符合“432”条件后，再以低成本资金置换此阶段的资金也未尝不可。
根据西政资本团队近期经办项目的经验，在当前形势下，类似“信托产品---资管计划--项目公司”等模式可以解决直投的问题，投资端可以是真股形式进入，也可以是股加债的形式。
总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入，银行贷款、代建方+信托机构。
深圳城市更新项目如能顺利列入计划，说明项目已经顺利进
行了一大半（只是针对项目而言，并不是针对开发商而言，因为是否最终能确定自身是实施主体仍有不确定性），因此该阶段可供参考的融资方式较多，如上述提及的较为灵活的信托机构、基金公司等，需要特别说明的是，从西政投资集团旗下基金公司目前备案地产基金产品的情况来看，鉴于城市更新项目前期阶段的收益来源具有不确定性，且监管和实务口径内的基金期限不可能太长，因此基金的期限跟城市更新此阶段的长周期存在一定冲突，因此基金是否能最终进入或者完成备案，在当前的监管政策下需要做相关可行性的探讨。整体而言，城市更新基金在基金业协会层面是鼓励的产品类型之一，因此还是有较大的操作空间。
相较上述“列入城市更新计划阶段”，此时项目更趋成熟切具有较大确定性，因此一些银行的投行部和信托机构、基金公司都可以介入：
比如一些银行投行部的做法是，把项目和其他机构（资管、信托）资金绑定一起设计整体融资方案，前期不满足银行投行部放款条件的时候先由其他机构提供融资，满足条件后由银行投行部提供融资。
说明：目前券商资管因缺少资金来源导致更多做通道业务，主动管理类业务较少，因此需要在实际操作融资时做提前考虑。
内容同上。
在项目较为优质的基础上，可直接引入私人金主或投资公司的资金，设立城市更新基金投入到项目公司
。
此阶段是很多金融机构都可以准入的阶段，因此除上述所说的银行、信托、基金、券商资管等融资方式外，还可以考虑如下几种：
该类机构属于国企背景，但因不在国家金融监管的范围，因此做地产项目的前期融资仍较为灵活，另外因为是自有资金，且基于国企原因，因此对项目的准入要求也相对较高，其中省内项目对开发商资质要求较低，省外项目要求必须是百强或区域龙头企业，当然深圳作为一线城市，城市更新项目仍是他们的重点布局。值得注意的是，该类机构可介入的合作方式只能是债权，因涉及国资审批环节，股权方式一般不考虑。
在具体的操作层面，就放款通道而言，一般会选择信托或集团旗下的小贷公司，因此操作时必须提前咨询当地有关部门是否认可小贷公司主债权合同，且是否可以办理抵押等信息。当然此类机构的融资成本都不低，大部分在15-24%，以18%居多。
基于地产市场的“火爆”，目前市场上很多实业类、科技类、互联网类等大型民企在一定财富积累后都会成立专门的资产管理公司或金控平台去投资地产项目，甚至成立地产开发公司，如苏X云商、海X金控等，优势在于：此类机构刚进入地产市场，对项目的要求和准入相对会放松，因此对融资方而言也是一个较好的选择，当然民间资金的成本都不低，需要对项目做综合投资测算和成本预估。
缴纳土地款时的融资是目前政策环境下最为敏感的操作需求，从合规的角度出发，较为常见的操作方式是：以短拆或过桥的方式借款，以“自有资金”的形式先行缴纳土地款，拿到土地证（一般是3个月左右）后马上用信托或银行的资金进行置换。目前短拆或过桥的一般资金成本是2.5-3%/月，且一般资金方要求已经获得银行或信托机构放款的内部审批，因此在操作前，必须提前跟银行和信托机构沟通后续资金置换的融资合作。
小部分信托机构在实际操作符合“432”条件的项目的开发贷时，也可以在这个阶段开始进入，一种是按“带放款条件”的批复处理，一种是在最终放款时要求提供“壳项目”或符合四证时再放款。从目前市场上的操作来看，信托机构以符合“432”条件的壳项目来做放款包装，已逐步收缩操作，实际上也面临很多监管风险。
类似“红本抵押”的操作，不过因为成本较高，比较少开发商愿意操作。
需要说明的是，在国家对地产项目融资的监管没这么严的时候，很多开发商拿到土地证后，会找关联的实业主体（如五金厂、塑胶厂等）来做银行流动资金贷款的融资主体，然后以土地证做抵押，成功融资后给到地产项目使用。目前基于全面监管环境，上述做法因存在“融资主体和抵押主体不一致”和“资金用途不符合监管要求”的两大难题，目前这类融资方式已无操作空间。
四证指的是土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许
可证、施工许可证。此阶段的融资方式主要有：
虽说符合“432”即可，但目前实操中，
对开发商资质及准入门槛要求越来越高，部分银行只操作前50强或30强，更甚者只操作前10强或银行内部的白名单客户。需注意的是，大部分强资质的开发商额度已经用完。
