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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
最近，大中华区的麦当劳正在积极转型。
先是今年年初，中信和凯雷投资以20.8亿美元接手麦当劳在内地和香港未来20年的业务。
收购尚未完成商务部审批，台湾又传来新消息。3月28日，麦当劳拟以51亿新台币（约1.69亿美元）将台湾业务转让给德昱股份。
据说，接连“甩卖”是因为近两年业绩不佳。
了解相关新闻时，小巴常会看到一种说法：麦当劳是一家房地产企业。中信、凯雷收购麦当劳业务，看中的不是汉堡，而是地产。
甚至有人说：麦当劳是全球最大的房地产企业。
他们的“理由”有三：
① 麦当劳创始人雷·克罗克曾亲口说：我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。
② 麦当劳在全球100多个国家拥有30000多家分店，普遍位于黄金地段。
③ 脑补出一种商业模式：汉堡薯条利润很低，只是用来“获取流量”的；真正的生意是精准选址，签下地产，然后通过麦当劳的品牌和服务价值带动周边商圈，推动地产升值而后获利。
由于在国民心中，地产行业才是真正赚大钱的买卖，仿佛“所有企业最后都会进军房地产”，因此这一套说辞很能唬人。
是时候由小巴来辟辟谣了。
首先，即使麦当劳是房企，它也不是最大的。
按照营收排名的2016年《财富》世界500强榜单上，绿地排名第311位，万科排第356位，麦当劳排第420位。
而根据2017年初公布的2016全年销售数据，恒大超越了万科。
几家正儿八经的房产企业还在你追我赶，头把交椅肯定轮不到麦当劳。
然后，咱们再来说说麦当劳能不能算房企：
第一，创始人说了不一定算。若按照创始人的理念，很多企业不一定在干嘛呢……
宝马的真名是巴伐利亚发动机制造厂(Bayerische Motoren Werke AG)，而且最初的产品是飞机引擎。直到创始人吉斯坦·奥托去世，宝马都还没进军汽车制造业。
松下最初是做灯泡插座的，三星最初是把鱼干果蔬出口到中国东北的，Twitter是播客公司Odeo失败时的副产品，豆瓣最初是想做旅游景点推荐网站“驴踪”……
距离麦当劳创始人克罗克说出那句“房地产宣言”，已经过去了半个世纪，怎么能还用当时的话来评判今天的麦当劳呢？
第二，全球三万多家麦当劳分店，经营模式不同。
其中不到20%是公司直营（十年前还是40%，可见麦当劳的变化有多大）。
另外80%是授权经营，分为三类：
20000多家传统特许经营商，主要位于美国、西欧等成熟市场，麦当劳拥有很多店面土地和建筑所有权或长期使用权；
5000多家授权发展商，位于拉美、东南亚、东欧等地，这种模式下麦当劳不做任何地产投资；
少量的附属公司，例如日本麦当劳株式会社（创始人是曾提携孙正义的藤田田），拥有3000家连锁店，总部不会插手太多业务。
不难理解，在社会动荡、法律法规不健全、地价波动极大的地方，直接投资地产风险太大，麦当劳才不会轻易为之。
那么，中国算哪种呢？
目前，麦当劳在中国约有2400家店面，其中70%是直营模式。这和中国特殊的市场环境以及麦当劳谨慎的扩张步伐有关——1990年第一家中国麦当劳在深圳开张，直到2008年，麦当劳才在中国开放特许经营。
正是这样的重资产经营模式，使得全球店面数量3倍于肯德基的麦当劳，在华店面数量只有肯德基的一半，而且大城市餐厅较多，三四线城市偏少。（当然，随着特许经营权转让，局面可能改变）
在直营模式下，非但不能收房租，反而要交高额房租……有这样的房地产企业吗？
那么第三，麦当劳究竟如何赚钱？
从最新年报来看，麦当劳年营收的65%来自直营店铺销售额。不过，直营店收入虽高支出也高，公司毛利主要还是来自授权经营。2015年，麦当劳直营餐厅营收165亿美元，毛利25亿；授权餐厅营收89.3亿美元，毛利72.8亿。
授权经营收入又来自哪里呢？实际分为三部分：初始加盟费用、租金、特许权使用费（按销售额抽取）。2015年，三项收入分别为0.8亿、58.6亿、29.8亿美元。
如此看来，店铺租金带来的收入确实不错。不过，因此就说麦当劳是房地产企业也太牵强了吧？毕竟，公司年营业收入有254亿美元，租金收入只占不到四分之一。
所以外媒普遍将麦当劳归入餐饮服务业，而非房地产。
至于有些中文媒体有意无意地混淆加拿大房企麦当劳（Macdonald Realty）和麦当劳快餐（McDonald's），那就更是“总想搞个大新闻”了。
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