专栏名称: 郑州楼市
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溢价87%血拼6小时！中海10.8亿勇夺金水区新地王！

郑州楼市  · 公众号  ·  · 2025-02-08 18:38

正文





春节后第一次土拍结果出来了，中海10.8亿勇夺司法警官学院地块！中原城开建设4.55亿摘得热电厂地块！


司法警官学院地块经过6小时，有华润、中海、招商、越秀、海义、鹤壁大山等8家房企 激情鏖战 ，最终中海笑到最后。


这块地的恐怖之处在于： 成交楼面价高达 13713元/m²，比起始价7314元/m²高了6399元/m²，溢价率高达87%！ 已经超过万科郑纺机地王13411元/m²！

成为金水区新晋地王！绝对的蛇年开门红！

同时，郑州豫城文臻置业以起始价摘得热电厂地块，豫城文臻是郑州中原城市开发建设的全资子公司。


那么，这两块地素质怎么样？会怎么定价？对郑州楼市有什么影响？

一起给大家来解读。

1


备受关注的司法警官学院地块（郑政出〔2024〕35号（网）），地理位置极好，具体位置是： 信息学院路东，文劳路北。


向东400米就是文化路，刚通车的地铁7号线就是沿文化路走的，同时，它还是郑州的文脉。

不仅有轻工、财院、农大、郑大等老校区，还串联了省实验、文一等省重点中小学，还有沿线的郑州人民医院、省体育场、省级行政单位等等。


向南600米就是东风路，东风路沿线很多老郑州人都了解。

科技市场、百脑汇、赛博、世博中心里面许多不起眼的档口，诞生出郑州3C数码第一批百万富翁， 这附近是不缺购买力的，这也是35号地能鏖战这么多轮的底气。

除此之外，地铁8号线、金水区政府、省中医等城市地标也都在东风路。

周边的繁华更是不缺，方圆2KM有正弘城、瀚海海尚、瀚海北金、龙湖天街等商场。


开车上北三环，到金融岛、龙子湖、CBD都比较顺。

而且，这块地周边也比较纯粹，南边是财大老校区，东边是河南艺术职业学院、西边是昔日改善大平层东润泰和，旁边是学梓公园可以散步遛弯，改善气质和纯粹性都非常足。


地块原是河南司法警官学院学校。自2015年搬入龙子湖校区后，这块地一分为三，西北角是20亩初中，西南角是5亩幼托用地，住宅是47亩。


限容2.5，限高80米。

这个指标，比隔壁的东润泰和和中海锦苑的容积率2.99更改善，也比东侧的金投豫发豫园3.5更低。

最后，就要看价格了，参考泰和二手房成交价2.5-3W，中海锦苑高层1.5-1.7W。不过，这俩项目交房已经7年多了，公区维护、内部景观已经老化。


35号地承接昔日地王荣光的同时，也可能要再造传奇了。

如果35号地的产品做成金水区第一个四代宅，那么高层价格可以直接对标东润泰和的价格。

再看新房，金投豫发豫园小高2.2W，高层1.8-2W，但35号地前楼采光没有遮挡，可能会在豫园小高层的价格之上。

以及，未来天奕3.4-3.8W的价格，万科古翠隐秀高层2.5W，洋房3W的价格， 如果初中能够引入传闻的省实验，可以弥补古翠和天奕的学校遗憾，那么大概率这个两个大平层的价格也会成为参考。

而且，以中海二砂做高层+洋房的热销情况来看，这个项目也有可能会做高低配，以东风路文化路周边稀缺洋房为卖点，顺水推舟。

另外，13713/m²的楼面价，按照常理推测房价一般是楼面价的2-3倍。

结合新房/二手房/楼面价三方面因素，35号地未来的房价，高层可能要在2.6W/m²以上了，洋房甚至要超过3W/m²！

那么问题来了，中海会拿出什么产品呢？是上海顺昌玖里城芯传世豪宅，还是北京二环极度稀缺的中海京华玖序，拭目以待吧。

2


热电厂地块的更新意义，要比土拍成交的结果更重要。

热电厂首次土拍的36号地，只是整个热电厂的269亩住宅的其中54亩，后续还有215亩地呢！


而且整个热电厂的规划，是要学校有中小学、要公园有大片凉水塔为主题的公园绿地，要产业有72000多平新型产业用地，整个板块就是一个要投资100亿的产城融合综合体。

官方表述原话： 打造集产业、教育、居住为一体的产城融合示范项目。


是的，郑州的工业遗址更新项目，至少有5大片区，热电厂才只是冉屯路工业片区的一部分。


图源网络


热电厂先走一步，起个示范作用。

这次土拍成交，是热电厂城市更新迈出的关键一步。

36号地的位置，放在中原区来说还不错， 具体位置是：秦岭路西，棉纺路北。


东边就是锦艺城商业， 中原区很长一段时间最热闹的地方，都在锦艺城。

甚至在万科山河道、昆仑望岳面世前，方圆经纬、盛润锦绣城凭借学校/商业/地段优势，很长一段时间都是中原区二手房顶流。


南侧700米就是地铁1号线秦岭路站，西边就是南北长达8KM的西流湖公园，这是一个超级城市绿肺。

周边的学校有伊河路小学建设路校区、锦艺小学、六十六中，而且热电厂有规划的教育用地。

地块限容2.5，限高80米，南侧前楼几乎没什么遮挡，地形也是大面宽短进深。


猜测下，可以参考中海二砂做洋房+高层的高低配，毕竟中原老城+三环内+洋房的魅力，中海用热销证明了是有很大需求的。

如果中原城开建设拉上华润/中海/越秀/招商这些TOP开发商强强联合，地方国企+品牌开发商的策略，已经被证明可行。

最后，大胆猜测下价格。






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