研报点评
投资市场热点更迭，每个热点都存在投资逻辑，作为投资者很难辨别真伪。【独角兽研究】会不定期对热点行业进行独家点评，通过产业链深入研究将这些热点行业存在的风险及真正的成长性挖掘给广大读者。
大家一直有个疑问：为何每次楼市上涨，买房需求就会增加，而楼市不火的时候却一直很冷清？
国土部和住建部官员最近回应了这一问题，翻译后是这2句话：
1、供地数量和住房价格没有必然联系。
2、目前的房子买来投资的，相比于买来住的可能要更多。
两位官员的原话，大家可以百度一下，自己揣摩揣摩。
尽管国土部说了，供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看，国土部还是要求各地根据当地的情况增加土地供应：
此前，国土部、住建部联合出台的调控政策规定：
各地消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36-18个月的，要减少供地；
12-6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
问题在于，如果目前买房子拿来投资的人相对更多，那么是不是意味我们中国目前从居住的角度来说，已经不缺房子了？
下面就让我们进入主题：中国到底缺不缺房子？
中国楼市最大的疑问
探讨这个问题，我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义，空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。
空置率多少是健康的呢？
据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%
也就是说，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算，比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。
那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢？
关于中国的空置率，有如下几个统计数据供大家参考：
第一个是：中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据：
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%
第二个是：《2015年5月全国城市住房市场调查报告》
报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
第三个是：方正证券在一份研报中调查的结果
无论是哪一种分析或者调研结果，得出的结论都是：
我国目前的房子不但是充足的，且就整体而言是过剩的。
那么，如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给，这房价会如何？
这时候有朋友会说了，整体过剩，不代表局部过剩，尤其是一二线热点城市，还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看，从居住的角度来说，一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发，一线城市已经满足了，甚至超过了30平米的宜居面积。
而未来除了新增的房屋和土地供给之外，在高速交通轨道的链接之下，一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现，正是在150公里半径之内，由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。
那存量人口博弈阶段，这些地方即使能够吸引人潮涌入，恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。
这么一来，与刚性需求相比，我国房子的空置率可能会越来越高，如果没有投资性、投机性需求的填入，这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来里，成为像马云嘴里所说的，和大葱一样，随便买。
中国房地产市场的独特之处
中国房地产市场存在这几点独特性：
1、中国独特的土地财政
由于财税改革的滞后，中国并未推出房产税，土地收入仍然是当前地方政府重要的资金来源。而从博弈论的角度来看，政府通过限制供给，保持土地拍卖的高价是维持长期稳定收入的占优策略。就连国务院发展研究中心原副主任刘世锦也曾在今年3月的中国发展高层论坛中提出，地方政府总是有意无意把房价往高推，源于卖地有收入。
2、独特的户籍制度以及公共服务
中国长期以来，通过户籍制度控制大城市规模，但由于教育、医疗、就业等资源在一线城市高度集中，人力资本也源源不断的涌入，增加购房需求。同时，由于教育等公共服务与住房高度相关，学区房倍受追捧，成为房价上涨的领头者。
3、中国独特的文化传统
中日购房者在购房者结构、资金来源等方面存在明显的不同。例如，北京首次购房者年龄仅为27岁，而在东京却达到了41岁。中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象，这在全球大多数国家很难想象。
4、中国政府对房地产市场政策强有力的干预
中国政府对房地产市场的干预确实是与其他国家有明显区别的，根据研究过去十几年中国房地产市场的周期不难发现，几乎每轮销售的涨跌拐点都是政策变化所致，而这也加剧了购房者对于中国政府为房地产背书的预期。
5、乏成熟的住房租赁市场
在中国即便是一线城市，购房者也大多不把租赁市场看成购房市场的替代市场，大多情况下，租赁往往作为购房前期的过渡。这一情况的出现，在笔者看来，与租赁服务品质低下、租赁关系得不到充分的法律保障、以及信息不透明等因素有关。
因为这些特性，所以导致了很多人尽管不住，但也是要去买房。
住房新属性
以目前的楼市情况来看，当越来越多的人把买房看作是投资、看做是投机的时候，这本身就已经说明，刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了，大量的房子被投资者们占据。简而言之，房地产市场更多的可以看做是一个投资市场，而非居住场所。
空置率的另一面是自住房拥有率，这个数字大家要是查一查也不少，从你几年前开始，国内国外就已经在报道，中国的几乎可以说达到了每户一房，居者有其屋的水平。
下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率，可以看到（红框内）的中国住房拥有率已经超过90%。
空置率超过10%（甚至20%），住房拥有率同时超过90%，这意味着什么？还是说我国住房市场投资属性和投机属性越来越强。
看看近期，在一二线城市通过行政手段强力制约下的楼市发展情况：
月份 | 人民币贷款 | 住户中长期贷款 | 住户部门中长期贷款/人民币贷款 |
1月 | 2.03万亿 | 6293亿 | 31% |
2月
| 1.17万亿 | 3804亿 | 32.4% |
3月 | 1万亿 | 4600亿 | 46% |
第一季度 | 4.22万亿 | 1.46万亿 | 34.6% |
4月 | 1.1万亿 | 4440亿 | 40.36% |
前四个月，住户部门的中长期贷款（基本上是房贷），平均涨幅超过35%，大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂，目前这个楼市的发展。确实，相比于一二线城市，这些需求是哪里来的呢？
大家都知道现在市场钱比较紧，很多人都想着央行给点水喝，但是从今年的房贷数字来看，似乎钱从来不曾少过。
靠人，房子或许填不满；
靠钱确实绝对能填的满。
因此，其实未来的房地产发展只要看钱多钱少，看银行的管控力度就足够了。
其他的行政手段，可能更多的作用是，通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。
