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中建未来方洲：“江景红利”千亿旧改盘陷“噪音”困局

天天财经116 · 公众号 · · 2025-03-03 17:45

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天天房产讯，2024年10月27日，广州黄埔区的中建未来方洲项目以“双地铁+南向江景”的卖点高调入市，却在短短四个月后陷入“去化仅35%”的尴尬境地。这场看似光鲜的旧改盛宴背后，是开发商中建玖合在城市化进程中的战略困境——当“江景溢价”遭遇“噪音折价”，千亿规模的旧改项目如何在居住品质与商业利益间找到平衡？

资料显示，‌广州黄埔区中建未来方洲项目的开盘日期为2024年10月27日‌‌。该项目位于黄埔5号线文冲地铁站旁，由广州黄埔文冲东片投资有限公司开发‌。项目基本信息‌均价‌为43000元/平方米‌，物业类别‌为普通住宅、洋房‌；项目特色‌标注为地铁沿线、品牌地产、装修交付‌；住宅带装修‌；普通住宅、洋房为70年产权。‌开发商‌为广州黄埔文冲东片投资有限公司‌。‌交房时间‌预计2027年8月‌。

（图源：房天下网）

旧改“巨无霸”的冰火两重天

-数据反差：35%去化率的财务警报

值得注意的是，作为文冲东旧改的首发项目，未来方洲总建筑面积达219.8万㎡，规划住宅超4000套，堪称广州近年最大旧改项目之一。截至2025年6月，其网签去化率仅35%，未售房源达615套。尽管开发商宣称“首开劲销335套”，但后续成交近乎停滞，暴露出市场对项目核心缺陷的担忧。

-开发逻辑：并购扩张与成本压力

公开数据显示，中建玖合通过收购文冲东旧改34.3%股权入局，项目总投资额达252.83亿元。高企的旧改成本与后续开发投入，迫使项目采取“高周转”策略——容积率高达4.92、楼栋密集排布，为噪音问题埋下隐患。

（图源：天眼查公开数据）

噪音困局：城市规划的“先天缺陷”？

交通动脉的双刃剑效应。项目紧邻双向12车道的黄埔东路，日均车流量超10万辆，其中货柜车占比达30%。噪音实测显示，临街户型分贝值长期超65dB（国家居住区昼间标准为55dB），夜间峰值更突破70dB。

设计失误放大痛点。为最大化江景视野，项目采用“前低后高”的环抱式布局，超高层建筑形成声波反射通道，导致噪音在小区内反复震荡。低楼层住户既无江景可享，又直面噪音冲击，形成“双重价值塌陷”。

营销“障眼法”与信任危机。开发商将营销中心设在远离主干道的石化路，购房者需步行500米至实地感受噪音。现场展示的“三层隔音玻璃”被质疑效果存疑，有业主实测后发现低频噪音穿透力仍超预期。

经济账：噪音折价VS江景溢价

房价的“隐形磨损”。对比同区域非临街房源，未来方洲临黄埔东路户型单价低约8%-12%，按套均500万元计算，单套折价达40万-60万元。以已售333套估算，开发商因噪音问题损失潜在收益超1.3亿元。

后续开发的风险传导。项目总货值超200亿元，若噪音问题持续发酵，可能拖累后续4000余套住宅去化。而临近的华润黄埔润府计划于2025年一季度入市，其“退距+绿地降噪”设计或进一步分流客户。

品牌信誉的长期代价。中建玖合此前在广州开发的湾璟壹号、玖玥湾项目，均因施工质量、噪音等问题遭业主维权。此次未来方洲的困境，恐加剧市场对央企开发商产品力的质疑。

行业镜鉴：旧改项目的“居住经济学”重构。

降噪技术的成本博弈。对比中交天翠项目投入3000万元建设防护绿地，未来方洲仅采用“三层玻璃”等低成本方案。若按每户增配5000元隔音措施计算，4000套住宅需追加2000万元，约占项目总投0.08%——这笔“省下的小钱”，却可能造成数亿级销售损失。

政策约束与投诉风险。根据《环境噪声污染防治法》，夜间（22:00-6:00）施工需经审批，但项目周边持续的道路噪音难以根治。已有业主计划联合向环保部门投诉，若触发行政处罚，将影响企业信用评级。

客群定位的错位危机。项目主打“刚需上车”，但噪音敏感群体恰与年轻家庭、首置客高度重叠。数据显示，79㎡小户型去化率最低，反映目标客群用脚投票。

周边竞品对比：他山之石与价值重估

-华润黄埔润府：后来者的“降噪突围”

区位：距未来方洲仅1.2公里，同样享有双地铁与江景资源。

降噪设计：采用“退距20米+5层立体绿化”方案，实测临街噪音较未来方洲低8-10dB，获住建部“绿色建筑二星级”认证。

定价策略：均价约5.8万元/㎡（与未来方洲持平），但通过“噪音补偿”承诺（如交付后噪音超标无条件退房），开盘去化率达72%。

-中交天翠：旧改标杆的“降噪溢价”

区位：位于文冲西旧改板块，与未来方洲共享配套。

投入成本：斥资3000万元建设200米宽防护绿地，搭配隔音屏障，使项目整体噪音低于50dB。

市场表现：2024年入市，首开去化率91%，单价较同区域高出15%，验证“静音溢价”可行性。

-万科城市之光：成熟社区的“抗噪优势”

区位：位于未来方洲东侧，已交付入住超5年。

规划经验：容积率3.2（低于未来方洲4.92），楼栋错位布局减少噪音反射，二手房挂牌价较未来方洲高约8%-10%。

客群反馈：贝壳平台数据显示，其二手房成交中“噪音满意度”占决策权重达27%，显著高于其他因素。

结论对比：

对比后清晰可知的是，未来方洲的核心劣势在于——技术投入不足：降噪成本仅为竞品1/4-1/3；规划理念滞后：依赖“玻璃隔音”单点突破，未形成系统性降噪方案；客群感知差异：年轻购房者愿为降噪支付5%-8%溢价，但拒绝为噪音接受10%以上折价。

破局路径：从“被动应对”到“主动增值”

亡羊补牢的可行性

追加1.2亿元实施“绿化+隔音屏障”改造（参考中交天翠模式），预计可提升去化率25%，挽回约5亿元损失。
与政府协商拓宽道路绿化带（黄埔东路现状绿化带仅5米，邻避效应显著）。

营销叙事重构

推出“噪音补偿计划”：承诺交付后噪音超标补偿物业费或装修款；
打造“静音示范区”：开放实体样板间并实时公示噪音数据。

行业启示深圳岗厦村旧改项目通过“噪音地图”精准定价：距主干道每增加10米，单价上浮1.5%；上海瑞虹新城采用“噪音保险”机制，将治理成本转移至保险公司。

结束语：当未来方洲的“江景红利”遭遇“噪音折价”，这场困局本质是城市更新从“土地红利”向“居住品质”转型的阵痛。随着《广州市城市环境噪声污染防治规定（2025修订版）》即将实施，开发商必须意识到：在Z世代主导的购房市场，“静音指数”或将成为比容积率更重要的估值指标。

（本文数据更新至2025年6月，部分信息来源于广州市住建局、克而瑞及第三方监测机构及企业公告及实地调研）

中建未来方洲：“江景红利”千亿旧改盘陷“噪音”困局

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