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千万别低估国家对房地产调控的决心，涉房贷款占比降至30%才是目标！

房地产观察家 · 公众号 · 房地产 · 2020-10-12 13:30

正文

今年上半年，当疫情最为严重的时候，全国很多地方不同程度地放开了房地产调控政策，纷纷寄希望以房地产的发展来刺激经济复苏。大半年过去了，到了秋收的季节，回看今年的房地产市场各项运行数据，整体还是保持了非常好的业绩。但就在这时，政策调控又再一度从严了。

今天与地产业界同仁转载一篇金融界的分析网文，此文一出，在金融行业内迅速引起了一波对房地产的讨论热潮。下面，我们从金融市场的视角来看看，金融行业管理当局是如何定位思考房地产产业的。

文中部分观点可能较为偏激，仅做参考。

关于房地产调控政策，目前，很多人远远低估了这次国家对打压房地产的决心。

因为他们不明白内XH（循环）的核心是居民的消费，而在当前居民负债水平下

（

如果按可支配收入/负债的指标看

，

中国已经是世界第一梯队

，

而从增速看更是遥遥领先且人类历史最快

）

，

消费如何能起得来

？

事实上，所有的钱

（

预期

）

都投向了价格泡沫巨大的房地产行业。三条红线

（

针对开放商

）

和银行30%房贷目标

（

针对居民

）

这两个调控手段绝非以前的限价限购限贷能相提并论的。因为房价的核心引擎是信贷

，

掐住了银行这个房地产信用扩张器的源头

，

效果远大于其他调控

。

三条红线的事讨论的已经很多了

，今天和大家

聊一聊30%目标的事

。

在房价普涨的2016年

，

下半年的房贷整体占比甚至超过了50%

，

中国银行甚至达到80%

。

2017-2019年虽然逐年下滑

，

但2019年末六家国有大行新增贷款中个人住房贷款占比39.56%

。

注意

，

政策的目标是把涉房贷款的占比降至30%

，

涉及房地产的贷款可不仅仅只是居民买房的贷款

，

也就是说当前的房地产信贷压缩距离目标还很远

。

总的来说

，

房地产的信用扩张程度要回到2015年

（

房地产去库存政策

）

之前

，

这不仅仅是房价会不会跌回到2015年跌多少的问题

，

更重要的问题是信用收缩

。

谁都知道中国的房地产是中国经济的核心发动机

（

信用扩张的核心

）

，

一旦房产信用大幅收缩

，

全社会的流动性和资产负债表都会面临剧烈的冲击

。

虽然中国和日本90年房地产泡沫时政策的发力点和泡沫原因不全相同

，

但结果和逻辑是可以参考一下的

。

日本地产泡沫历史

：

）

1955 至 1990 年日本是日本房地产长达35年的超级上行周期

，

期间仅一年出现下跌

（

中国房地产上行周期已经持续多少年

？

）

；

）

1955-1974 年快速上涨期

，

20 年涨44 倍

，

背景是日本GDP 和人口快速增长

。

1975-1985 年缓慢上涨期

，

11 年涨幅不到1 倍

，

背景GDP 和人口增速放缓

。

1986-1991 年疯狂期

，

6 年1.7 倍

，

背景广场协议和货币超发

。

1991 年后进入下跌期

，

背景是经济停滞与人口大拐点

。

）

泡沫破灭前

，

城市间分化加剧

，

大城市涨幅明显大于小城市

；

）

泡沫破灭后

，

大城市跌幅更大

，

1992-2000 年间

，

日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%

，

中小城市跌幅仅19%

；

资产负债表衰退

：

当债务达到一定的水平后

，

即无法继续扩张资产负债表

，

接下来变进入资产负债表衰退即信用湮灭的过程。人们为了降低负债开始减少支出减少借贷

，

由此带来企业收入减少

、

员工的工资减少

、

消费进一步减少

、

企业收入进一步减少

。

企业和居民开始抛售资产/房子

，

带来资产价格下跌

，

抵押物价格下跌后负债率进一步变高

，

加速抛售资产

（

还有裁员等

）

，

收入进一步降低

，

消费进一步降低

，

资产价格进一步降低

……

最后

，

希望中国能成功挺过这次拆雷带来的巨大的风险暴露

——

风险的核心是信用大收缩带来的资产负债表衰退的恶性循环

，

但不论风险如何的大

，

希望这次的超级拆雷最终能够坚持下去。

之前搞过太多次的所谓的去杠杆

，

最终还是因为太痛而用更大的加杠杆的方式来掩盖

，

这也是中国房价/负债率在一波波的调控/去杠杆中越来越高的原因。毕竟

，

从人口结构的角度看

（

比日本更严重的老龄化近在眼前

）

，

留给中国的时间不多了

，

加油吧

。

PS.对房地产的决心所带来的潜在信用收缩

，

就是银行股如此低估值的核心原因

（

不要看当下的业绩和估值

，

要想一想未来的预期折现

）。

下面分享几组微博截图。

9月28日，监管部门要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30以下。

注意了，这里说的是涉房贷款。也就是说，是开发商的贷款+个人房贷的总和，在整个银行系统的贷款占比，不能超过30%。

我们都知道，房地产行业的本质就是个资金游戏，银行资金在里面占据了举足轻重的地位。

千万别低估国家对房地产调控的决心，涉房贷款占比降至30%才是目标！

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