名词解释
Reit是Real Estate Investment Trust
中文称房地产投资信托基金
任何产品最初的源头，都是一群欲求不满的家伙在搞事情。
就像每个人谈到证券的起源都无法绕开东印度公司——那个荷兰野心家们创建的富可敌国的巨无霸——一样，每一个探究Reits起源的人，都无法绕开美国马萨诸塞州的一群想凑份子一起买房子的有钱人。
这群马萨诸塞有钱人的需求特别简单：
只买卖房子，不干别的
承担有限责任
避税
当时，在美国设立的有限公司并不允许把“买卖房地产”当主业。所以这群人把目光转向了分红在企业层面能免税的信托基金（Trust）形态，创建了“马萨诸塞投资信托”。这就是Reits最早的雏形。
在此后的好几十年里，金融团体和商业团体对国会进行了坚持不懈的游说。一直到1960年，艾森豪威尔总统快卸任前的最后几个月，签署了《REITS法案》，才把Reits的框架正式搭建了起来。简单来说，就6条：
投资者和管理人之间是信托关系
75%的资产是房产资产或债权
95%的收入来自租金、卖房收益或利息
95%的应税收入分配红利（1999年以后降到了90%）
100位以上持有人，持股足够分散
可以发行份额融资或者发债
这个历史时机非常有趣。艾森豪威尔总统并不是天生就喜欢Reits这玩意，实际上，他此前曾经亲自否决过这个法案。为什么1960年他就突然同意了呢？
因为政府缺钱了。
当时艾森豪威尔总统正在实施跨州高速公路建设计划，需要大量的资金，就没闲钱盖房子了。所以他很欢迎多了Reits这样一个资金来源。
于是，我们一般说《Reits法案》的签署，标志着现代意义上的Reits正式推出了。
然后呢？
就没有然后了。
和很多新产品的起步期一样，Reits在美国经历了七八年的“小透明”时期。1960年铺天盖地的媒体报道和研究机构欢呼以后，真正落地的Reits产品却寥寥无几。那个时候行业组织NAREIT还没有开始统计行业数据，据高盛的一篇研报说，一直到1968年，美国市场上“significant”的Reits产品，数过来数过去也就10只而已，市场总规模还不到10亿美元。
我们谈到60年代Reits不是特别受待见，很多人会怀疑是不是房地产市场不景气。其实恰恰相反，那段时间的房地产市场还是非常不错的。在1968年以前，几乎所有的Reits都是权益型的，也就是直接持有房地产物业，盈利都来自租金收入和物业增值的。它们在60年代提供的年化复合收益率达到了11.5%，和标普500指数同期的6.7%相比，是有明显优势的。
可以说当时，Reits这个词对于绝大多数机构和投资者来说，就像橱窗里的装饰画：
“它很好，但与我无关”。
细心的朋友也许发现了，我刚才的数据只截止到了1968年。是的，正是从1969年开始的5年时间，Reits经历了第一次可以称之为“野蛮生长”的迅猛爆发，而且自带超强话题属性，在这段时期内，经常出现在财经报纸的头版上。
爆发的具体品种，叫作Mortgage-Reit（M-Reit），学名抵押型房地产投资信托。
对，也就是老被我们撇着嘴说“这也叫Reits？”的债权型Reits。
下面我要讲的故事，很多人会觉得听着有点耳熟。
1968年，美联储说：“我们发展太快了，通胀太高了，所以我宣布加息。”
突然间，市场就缺钱了。
首先坐不住的是商业银行和储蓄贷款机构。长期以来，它们受制于监管规则两方面的限制：
无法自由地对它们的贷款客户加息
无法自由地给房地产商贷款
于是，正在美国从事轰轰烈烈的帝国主义建设活动的房地产商就成了市场上最缺钱的群体。
当银行的出表需求和房地产商的融资需求撞在一起的时候，它们发现了M-Reits。
你会好奇：Reits不是公众投融资平台吗？那广大投资者买账吗？
答案是，不仅买账，而且抢破头地买。
1969年到1974年，美国Reits的市场总规模从10亿美元激增到了210亿，新增的部分，几乎都是M-Reits。当然，投资者追捧M-reits是有原因的，M-Reits从两个方面自带吸睛属性：
1. 高杠杆。权益型reits的杠杆率也就30%-40%，而M-Reits的杠杆率可以达到80%以上，跟随市场波动起来，幅度很带感。
2. 高分红。由于借出去的都是高息贷款，在60年代末到70年代初，M-Reits每年的分红回报率可以达到普通Reits的两倍。分到了真金白银的投资者迫不及待地把钱重新投到M-Reits中去，欲罢不能。
一个有趣的事情是，索罗斯在《金融炼金术》里专门写了一篇文章分析当时M-Reits的“泡沫形成机制”：
M-Reits常年在二级市场溢价交易
➡️Reits可以以高于市场价格增发
➡️增发动作可以形成“商誉”
➡️被动增厚了每股收益
➡️抬高二级市场交易价格
只要具有类似特征的证券，都会形成泡沫。而只要是泡沫，就有破灭的那一天。于是索罗斯在这个市场中先做多，再做空，赚了很多钱。
疯狂之后，必有大灾。
1973年石油禁运，油价飙升，美国经济开始陷入严重衰退。这些高杠杆的M-Reits中，资金链断裂者比比皆是。其中最著名的例子当属一家叫Chase Reit的公司，它在70年代初期成立以后迅速崛起，而后仅仅几年中就迅速破产，成了美国证券市场历史上的一个“传奇”。在那段时间，几十只M-Reits相继破产，金融机构、媒体和投资者哀声震天。
自此以后，Reits市场开始逐步向权益型Reits回归，每年涨一点点，就像个靠谱的吃货一样，用40年的时间，辛勤地把自己吃成了一个规模近2万亿美元的大胖子。
也是在经历了70年代那一次惨烈的M-Reits集体事故以后,那个关于固定资产投资的经典的“上联”：
First Rule of Real Estate：Location, Location, Location
固定资产关键：位置、位置、位置！
终于有了它的下联：
First Rule of Mortgage Reit: Leverage, Leverage, Leverage
资产信贷关键：杠杆、杠杆、杠杆
文章来源，订阅号：夕子看世界
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