2017年中央经济工作会议将房地产市场去库存作为我国供给侧结构性改革的重大任务，以及促进房地产市场平稳健康发展的核心举措。2016年下半年以来，我国政府采取了一系列行之有效的调控措施，强化了政策间的协调配合。截至2017年三季度，去库存工作取得了积极进展。但是，随着内部经济环境的变化，去库存遇到了一系列新的问题。这些问题与旧的矛盾交织在一起，成为阻碍未来任务顺利实施的重要因素。针对新的问题和旧的矛盾，房地产去库存政策应该长短结合、分类施策、多措并举，既保障房地产市场短期平稳运行，又为市场长期健康稳定发展提供支撑，为我国顺利推进供给侧结构性改革的战略性任务打下坚实基础。
2017年三季度去库存的形势
总体来说房地产去库存效果显著，但存在产品结构和区域结构上的分化，部分市场产品类别和部分区域房地产去库存形势仍然较为严峻。
总体上，全国房地产库存去化周期明显缩短，但仍高于合理去化周期上限
截至9月底，从狭义库存来看，全国商品房待售同比下降了12.2%，去化周期为4.36个月，同比和较上年末分别缩短了1.18和0.95个月。从广义库存来看，总库存为65.06亿平米，去化周期为46.42个月，同比和较上年末分别缩短了5.46和26.39个月，但仍远高于18个月为标准的合理去化周期上限，如果延续三季度商品房销售面积同比增速大幅下滑的趋势，房地产高库存的状况可能还将存在较长一段时期。
图1 2012-2017年狭义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：狭义库存=商品房待售面积/近12个月平均销售面积
图2 2011-2017年广义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积+商品房待售面积，2017年三季度广义库存=（1996年至2017年9月累计房屋新开工面积）-（1996年至2017年9月累计商品房销售面积）+2017年9月商品房待售面积；广义去化周期=广义库存/近12个月平均销售面积
结构上，非住宅去化周期收缩快于住宅，但办公楼和商业营业用房库存压力仍比住宅大
截至9月底，从狭义库存来看，住宅、非住宅去化周期分别为2.68、14.72个月，同比分别缩短了1.07、3.6个月，较上年末分别缩短0.83、3.02个月，非住宅库存压力远超住宅。从广义库存来看，住宅、办公楼、商业营业用房去化周期分别为20.6、87.33和139.09个月，同比分别缩短了3.67、22.75和17.93个月，较上年末分别缩短了1.59、14.43和11.01个月。其中，住宅库存略高于18个月为标准的合理去化周期上限，而办公楼和商业营业用房库存远高于合理去化周期上限。
图3 2012-2017年住宅、非住宅狭义库存及去化周期。数据来源：Wind
图4 1999-2017年住宅、办公楼、商业营业用房广义库存及去化周期。数据来源：Wind
注：商品房分类型待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年三季度住宅广义库存=（1999年至2017年9月累计住宅新开工面积）-（1999年至2017年9月累计住宅销售面积）
区域上，三线城市库存去化周期缩短，但一线和二线城市库存去化周期有不同程度延长
截至9月底，一二三线城市广义库存分别为1.41、6.44和2.03亿平米，较上年末分别增加0.17、0.55和0.02亿平米，去化周期分别为30.63、16.96和23.95个月，较上年末分别延长了9.57、延长了1.33和缩短了1.53个月。三季度房地产调控政策继续收紧，一线城市严格执行限贷限购措施，二线城市集中出台以限售为主要调控手段的措施，截至9月底，一二三线城市商品房累计销售面积同比分别大幅下降-30.34%、微幅上涨1.17%、中幅上涨11.19%，因此一二线城市去化周期有所延长，三线城市去化周期有所缩短。一线和三线城市仍高于18个月为标准的合理去化周期上限，二线城市略低于合理去化周期上限。
图5 2012-2017年一二三线城市广义库存和去化周期。数据来源：Wind
注：分区域待售面积无法获得，因此广义库存=历年累计房屋新开工面积-历年累计商品房销售面积，如2017年三季度一线城市广义库存=（2012年至2017年9月累计一线城市房屋新开工面积）-（2012年至2017年9月一线城市累计商品房销售面积）
图6 2012-2017年一二三线城市房屋新开工累计同比和商品房销售累计同比。数据来源：Wind
后续去库存工作面临的突出问题和矛盾
由于城镇化降速带来的需求放缓，楼市调控带来的市场收缩，以及金融去杠杆带来的金融约束，都将一定程度上影响房地产去库存工作的开展。
市场需求走弱不利于加快去库存进程
一是城镇化率呈现放缓迹象，城镇房屋市场需求增长放慢。2008~2016年，我国城镇化率年均提高1.26个百分点，低于1996~2007年年均提高1.4个百分点和2000~2008年年均提高1.36个百分点的水平，城镇化率提升速度放慢趋势显著，导致城镇房屋市场需求增长后劲不足。二是人均可支配收入增速逐年下滑，与房价涨幅差距逐步拉大。2014~2016年，我国城镇居民人均可支配收入由28844元逐年增至33616元，增速由2014年的6.8%下滑至2016年的5.6%；而同期全国商品房销售价格则由6324元/平米上涨至7476元/平米，涨幅由2014年的1.38%逐年上升至2016年的10.06%；房价增速与人均可支配收入增速的差距由2014年的-5.42 %扩大至2016年的4.46%。三是商品住宅销售创历史新高透支未来需求，三四线城市居民需求向二线城市转移。一方面，2016年全国住宅销售面积13.75亿平米创历年新高，需求在短期内集中释放的现象较为显著，透支了未来市场需求；另一方面，2016年一二三线城市住宅销售面积分别为0.53、3.91和0.81亿平米，同比增速分别为1.08%、26.64%和19.75%，二线城市吸纳了部分一线城市和大量三四线城市的购房需求，不利于部分一线城市和多数三四线城市房地产有效去库存。
图7 2002-2016年城镇人均可支配收入、商品房、住宅销售价格。数据来源：Wind
图8 2008-2017年商品房、住宅销售面积及增速。数据来源：Wind
图9 2012-2017年一二三线商品住宅销售面积及增速。数据来源：Wind
楼市严格调控加大去库存的难度
为管控去库存引发的房价快速上涨，2016年以来房地产政策开始加强价格调控。一是调控政策逐步从一二线城市向三四线城市蔓延。2016年3月上海和深圳强化限购，5月北京通州实行商住限购，之后热点三四线城市的政策趋于收紧，苏州、南京等地实施限价、限贷和加强市场监管等措施。2016年国庆前后，22个城市密集出台调控政策，通过提高购房门槛、上调房贷首付比例等措施严格抑制投资投机需求。2016年四季度以来，一线城市和部分二线城市如苏州、南京等调控力度不断加码，调控力度达到史上最严。2017年3月中旬，部分二线城市如青岛和石家庄也开启调控模式，之后长沙、济南、郑州、福州、南昌和宁波等则跟随实施部分区域调控。2017年一季度开始，环三大经济圈的部分三四线城市也步入调控行列，如环北京的保定、承德和张家口，环上海的嘉兴和启东，环深圳的东莞和惠州。二是限售手段首次出现且覆盖城市范围不断扩大。2017年3月17日和24日，北京、厦门率先实施限售手段，分别针对企业、个人出台限制交易的措施，北京明确企业购房需满3年才可上市交易，厦门明确个人新购住房需满2年才可上市交易，之后多地陆续效仿。截至2017年9月底，全国超40个城市已经实施限售措施。房地产严格调控与去库存的限购松绑、限贷放松等措施存矛盾，特别是一、二线城市调控政策持续加严，三四线城市也开启调控政策，对于部分库存较高的二线城市和库存去化周期较长的三四线城市去库存提出了新的挑战。
图10 2014年去库存以来与2016年严调控的城市政策对比。数据来源：Wind
货币政策趋紧约束去库存环境
一是为防范金融体系资金空转，同时为应对美联储加息，金融去杠杆加码，政策利率上调。2016年下半年以来，我国金融去杠杆加速推进，加之应对外部美元加息操作，我国政策利率中枢不断提高。2016年三季度开始，为降低金融机构的杠杆收益，央行采取拉长流动性工具久期的方式；2017年1月，央行上调中期借贷便利（MLF）利率，2月又上调逆回购和常备借贷便利（SLF）利率，3月再度上调逆回购、MLF和SLF利率。二是政策利率上调向信贷市场传导，房贷利率上行呈现趋势性。2016年四季度以来，由于政策利率上行传导，我国个人住房贷款利率从4.52%上升至4.69%，未来一段时间，由于2017年美联储加息节奏加快的预期，以及我国金融监管趋严，房贷利率继续攀升或成趋势。三是货币供应增速续创新低，加之房地产按揭贷款显著收紧，对房地产市场形成实质利空。2017年我国M2增速持续下滑，截至9月末，M2同比增长降至9.2%的历史次低水平；同时，2017年以来，我国银行体系收缩房地产按揭贷款，住户部门中长期贷款在新增贷款中的占比下降到35%左右，比去年全年水平下降了近10个百分点。从我国房地产市场的历史经验看，流动性宽松与收紧是房地产市场转向的关键因素，流动性收紧往往导致市场销售大幅下降。未来一段时间，我国货币环境持续趋紧将从金融端对房地产市场去库存产生实质性的约束作用。
图11 央行政策利率和个人住房贷款利率变化。数据来源：Wind
图12 2007-2017年9月利率政策、M2增速和商品房单月销售面积增速。数据来源：Wind
稳妥推进房地产市场去库存的政策建议
针对房地产去库存的现状与形势以及问题与矛盾，应该长短结合、分类施策、多措并举，稳住货币供给，优化调控政策，夯实长效机制，在稳定房价的基础上，有序引导各地区去库存工作，保障房地产市场健康有序运行，维护国民经济平稳持续发展。
保持货币政策适度灵活性，为加快去库存创造良好金融环境
上世纪90年代，日本银行控制不动产融资总量致使房地产贷款增速短期内大幅下滑、连续上调利率幅度过大，叠加大藏省出台地价税，导致房地产泡沫破裂。鉴于日本的经验教训，为继续去库存且防范房地产金融风险，我国央行应保持货币政策中性稳健并适度灵活，不宜长期紧缩房地产贷款。商业银行应基于风险可控的前提，因城施策实施差别化的房贷政策，一线和部分热点二线城市房贷政策趋紧，三四线城市房贷政策可以适度灵活偏松。合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。
严格执行限贷分类实施限购，为合理去库存提供政策支撑
在货币政策保持稳健中性以及灵活性的前提下，严格执行限贷，继续实施并研究差别化住房信贷政策。对于真实的首套房需求，探索与研究固定的首付比例和平滑下行的贷款利率组合，有力减少刚性需求的购房成本；对于二套房及以上的需求，探索与研究固定的首付比例和平滑上行的贷款利率组合，显著增加投资投机性需求的购房成本。
分类别实施限购，同时以房价涨幅为依据，设立动态应对机制，既抑制房价过快上涨又能促使市场渐进恢复运行。一线城市可实施“严格限贷+严格限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，坚持限购不放松，北京、上海的限贷和限购已经执行了多年，一线城市限贷限购或将长期坚持。二线城市可实施“严格限贷+逐城市放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，以房价水平为依据，对房价上涨较慢的城市放松限购。三四线城市可实施“严格限贷+放松限购”的政策组合，在实施严格限贷的前提下，取消限购；同时，以房价水平为依据，对房价上涨较快的城市及时收紧限贷政策。各地政府应通过深入调研，准确判断并把握供求状况，为坚持实施限贷，适度调整限购范围和标准提供科学依据。
加快构建房地产长效机制，为稳步去库存奠定坚实制度基础
一是加快研究和解决扩征房产税涉及的障碍性问题。首先，尽快构建个人住房信息平台。推进个人住房信息采集，尽快实现不动产登记信息互通共享，推动不动产信息依法公开查询，为扩征房产税提供基础性的技术条件。其次，重点研究和解决小产权房确权登记和入市交易等问题。配套推进农村土地制度改革，尝试将集体经营用地试点逐步扩大到宅基地范围，对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，研究推进小产权房补缴土地出让金和推动小产权房入市交易，夯实小产权房纳入房地产税缴纳体系的制度基础。再次，加快研究和解决征收环节的技术比如房产评估的问题。加快健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准和规范从业人员行为。最后，深入研究和审慎推进房地产税收制度改革。我国房地产税收体系分布在开发建设、交易和持有三大环节，包含10多个税种；房地产税收制度改革在于简并税种、优化税收结构，合理设置开发建设、交易和持有环节的税负；开征房产税则应减少交易环节的税负，防止税负增加和避免重复征税。
二是根据库存消化周期适时调整土地供应。对于一线城市，应采取有保有压和优化结构的措施，合理增加土地供应。完善招拍挂制度，预防土地市场出现异常交易进而抬高房价；同时盘活城市中的闲置土地，特别是房企囤积尚未开发的土地；此外，加快再开发城市中低效利用土地，支持棚户区和城中村改造，并充分保证保障性安居工程的用地。对于三四线城市，要因城施策，根据库存去化周期适时调整土地供应，保证住宅用地供应平衡有序。
三是加快推进常住人口有序实现市民化。首先，深化户籍制度改革和居住证制度双落地。建立新型户籍制度，全面实施居住证制度，并加快居住证制度全覆盖，稳步扩大居住证持有人享有公共服务范围，保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务。其次，加快推进全国住房公积金异地转移接续平台建设。加快全国住房公积金异地转移接续平台建设，实现“账随人走、钱随账走”；同时，大力推进异地贷款服务，满足缴存人员跨地区购买住房的资金使用需求。再次，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。加快实施城市棚户区和城中村改造，打通去库存与棚户区改造之间的通道，促进库存商品房可改造为安置住房；商品房库存量大的三四线城市应进一步提高货币化安置比例。
四是培育和发展住房租赁市场。首先，加大住房租赁市场有效供给。以降低新市民住房压力为目标，通过加大土地资源供给鼓励机构新建租赁住房，推动住房租赁市场建设与去库存联动，考虑城市空置房屋改建后用于租赁，规范引导企业、单位、个人房屋进入租赁市场。其次，满足住房租赁有效需求。放宽公租房准入条件，允许提取公积金支付房租；给予住房租赁税收、金融及供地等方面的特殊支持政策，鼓励房地产企业推进“租售并举”。再次，完善住房租赁市场体系。支持发展机构化、规模化租赁企业，规范住房租赁企业、中介机构和从业人员行为，建立公开的房屋租赁信息服务与监管平台，完善租赁市场管理法律法规体系。
（中国宏观经济研究院市场与价格研究所 荣晨 曾铮）
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