这两年,
「
消费降级
」成了国内一个热词。
明源君倒觉得,说是
消费者变得更理性了,倒也挺合适的。
其实,类似的现象,在日本早就出现过了。日本社会学家三浦展在著作《第四消费时代
》
中,将消费行业的发展划分为四个阶段,其中,第四消费时代的特征就是消费者回归简朴、回归本真。优衣库、无印良品等主打“高性价比”的品牌,便是在这个阶段崛起的。
如今,定位物美价廉的优衣库也遭遇
「
平替
」
冲击,可见消费者对于性价比的追求有多强烈。
在住宅领域,类似情况也正在发生。
众所周知,这两年住宅产品卷得飞起,每家房企都在拼产品。明源君认为,当下产品的升级,正是围绕“性价比”展开的。
性价比和便宜,并不是一个概念。性价比不是一味低价,而是价格适中,而功能够用。比拼的是能否在同等价位中,做到人无我有,人有我优。
想清楚了这一点,就能明白,住宅产品的发力点该放在哪。
具体如何做,今天我们就以户内空间为例来谈谈
。
户型快速迭代升级
最近有位读者跟明源君说,现在市场上库存新房的最大打击,来自新出的项目。因为规则变化太快,产品也卷得飞起,一两年时间,户型的差距已经拉得非常大了,当前市面上的产品,对于库存产品来说已形成降维打击。
和过去的户型相比,现在的户型两个方面的变化尤为明显:
1、在有限的空间内,挤出更多实用面积
户型对于居住品质的影响是根本性的。当前市面上的户型,整体设计较此前有很大的变化,其中,得房率的提高,当数其中变化最明显的一项。
同样的价钱,以前只能买到得房率70-80%的房子,现在随便一个项目拎出来,得房率都轻松超越80%,甚至是100%以上。
过去偷偷摸摸做的赠送面积,现在几乎都合法化了。去年以来,各地纷纷发布住宅新规,鼓励做大飘窗、阳台、露台、入户花园等空间,扩大户内实用面积。
广州就是一个典型例子。去年11月新规计容发布以来,阳台的半计容规则先是由原来15%放宽至20%,而后没多久又突破30%。上个月新出让的地块,最宽松的条件是40%的全赠送露台+25%阳台建面占比。
随之而来的,是得房率一路走高,从去年的最高100%,冲到了现在的最高140%以上。
于是,我们看到,市面上最新的产品,82㎡能做到三房两厅两卫。
110
㎡
更是可以做到五房两厅两卫,比以前的项目妥妥多出两个房间。
难怪很多看过户型的人直呼
「
炸裂
」!
后悔买房买早了!
2、强调户型多变性,能承载更长的家庭生命周期
首先,通过减少户内承重墙,赋予户型更多可变性。
现在很多户型,除了厨卫及管井位置不可变,其他空间都设计成可变的,业主可根据实际居住需求进行DIY。
比如绿城的“生命宅”,就赋予了空间50%灵活度,通过布局调整,可轻松实现LDKB一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构,满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求。
3、S墙重现江湖,为户内释放更多使用空间
我们留意到,近两年S墙结构又重新风靡起来。
这种墙体结构,是通过墙体内凹,预留出一个局部空间,用来内置玄关柜,或者作为冰箱位使用,从而为玄关或厨房释放出更多空间。
将冰箱移出厨房,释放出来的空间,可以用来延展灶台面积,一些原本L形的厨房因此变成了更好用的U形厨房。
原本改善项目才有的西厨岛台,也因此得以在刚需项目得以实现。
像下面这个户型只有79㎡,也是做了一个小吧台。厨房采用的是全明设计,吧台位置关上玻璃门窗后是厨房操作台,打开门窗后变成餐厅的一部分。
厨房不再是“小黑屋”,下厨者在做饭的同时也能与在客户活动
的
人保持交流互动,家庭场景也变得更丰富些。
有限的空间,丰富的场景
赠送面积变多,房间数量增加,阳台尺度变大……这些都是硬件层面的提升,作为生活的场所,物理空间要真正发挥价值,关键在于如何让居住其中的人的需求得到充分满足。
也就是说,仅有硬件进化还不行,软件也得跟着升级。
1、强调空间平权,照顾每个家庭成员的体验
所谓空间平权,就是以人为本,充分考虑空间的均好性,照顾到每位家庭成员的居住体验与多元需求。
比如次卧往往是开发商容易忽视的一个空间。但是事实上,次卧承载了婴儿看护与互动、儿童到少年的成长等多重功能,在家庭结构以及家庭生活中,是一个重要的组成部分。
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过去的户型通常重主卧轻次卧,很多次卧甚至连一个床头柜都放不下,收纳空间也严重不足,造成了主次卧之间“失衡”。
现在越来越多项目从空间平权的角度,给予次卧更多考虑。
比如,改善四房户型,要求将次卧及主卧都朝南布置,并保证充裕的尺度。
有房企就要求,儿童房按照能放下单人床+书桌+衣柜三件套预留,老人房按照能放下双人床+床头柜+衣柜的尺度预留,剩余的空间给到主卧和客厅,在保证次卧合理压缩的基础上保证主人空间合理放大,寻求空间更优解,保证一家人都能舒适生活。
比如下面这个建面约143㎡户型,实现了五开间朝南,约16.8米的超宽屏尺度,约9.6米三联阳台,让三个卧室都能享受到充分的采光。
以下这个143㎡的户型,采用四室两厅三明卫的双套房设计,更好的保障家庭成员的使用需求和隐私需求。
2、承载丰富的生活场景,让每个空间都“活”起来
居住空间的本质是为人服务,脱离人的需求,空间将失去生命力。
可以发现,户内空间在设计中,越来越强调以人为本,力求在有限的空间内,去营造出多样化的生活场景,承载更加丰富的生活需求乃至情感需求。
比如目前市面上140㎡左右的户型,已经在对标180㎡的户型进行空间场景设计。
首先是客餐厨空间多大采用LDK一体化设计,形成一个多元场景的家庭欢聚空间。