2023年新房大预测——豪宅&浦西市区篇

上海新房指南 · 公众号 · · 2022-12-20 18:42

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大家好，我是 观观。

经历了将近两年的上海新房集中供应，相信大家都有明显的体会。 如今买房，最重要的就是“节奏感”。

而如何获取楼市的节奏感，最重要的一条就是 对于楼盘入市的时间节点做到了如指掌。

所以，提早了解上海楼市在 2023年预计会入市的项目 ，算是为即将到来的2023年新房打一次前哨站。

篇幅关系，我将其分为三篇内容。

1、豪宅&浦西市区篇
2、刚需改善篇
3、浦东和临港

今天先和大家聊上篇——豪宅和市区浦西市区篇。

2023，继续豪宅年？

在2022年年初，我曾预测今年会是 上海新房的豪宅年 。

但直到第七、第八批次，豪宅项目才纷纷入市，其中包括七批次的浦开江南里、八批次里尘封多年的绿城外滩兰庭，算是 为2023年豪宅的供应揭开了序幕。

目前来看，2023年的大量豪宅改善项目，来自三个方面：

1、黄浦的旧城改造；
2、上海楼市的稀罕存货；
3、黄浦长宁之外的零星供应

来看下2023年上海豪宅供应预估列表：

首先非常清晰可见的是， 黄浦旧改是豪宅供应的大头。

单看户型区间，大多都是200平起步，如果按照市中心地段单价14万+计算的话，基本上整个项目的起始总价都已经超3000万。

3000万也是我们当下对于豪宅总价的一个基本认定。

但黄浦这18个，一定不可能在2023年全部入市的，也是需要慢慢进行开发的。

而通常来说，诸如 翠湖六期 、 绿城外滩兰庭 ，因为这两年陆续有过供应，所以这些项目的加推，应该会是离入市更近的那一个。

同理，徐汇的 香港置地启元 、原先是有可能在2022年上会的，还包括云锦东方三期，四个字来形容，“虽迟但到”（2022年虽未上，但2023年大概率不会再拖了）。

长宁的三大供应天生带着豪宅基因，长宁的壹公馆、华山夏都苑二期（幸福268）基本上 年年都出现在我的预估列表之中 。

但盼了又盼，等了又等，全市的很多区域的豪宅基本也都有这样的情况。

包括黄浦的凯迪迪美逊、浦东的滨江凯旋门等等。

2023年是否入市，只有天知道。

相对来说， 今年土拍的地块，因为有着联动价的关系，基本都会在明年入市。

比如 上海城投长宁新泾项目 ，今年一个很明显的标志，从拿地到入市，节奏是非常快的。

所以， 关注这类项目，还是比较可行的。

看的到不如能够买的到。

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浦西市区有哪些机会？

上海新房，天生就带有“改善”的标签。

撇开刚刚提到的黄浦和长宁，主打豪宅以及大户型为主。

其它 浦西市区更多的客群是中产改善。

在预计的40个中产改善项目里，改善5区中， 静安、普陀齐头并进。

再到这两个区域的细分板块里，有着非常明显的板块支撑。

静安的十大改善盘，分布异常集中。

新静安的西藏北路（苏河湾）板块 ，项目多达7个，毫无疑问就是2023年市区改善盘的供应大户。

不仅项目个数多，产品也丰富多样，有100平米的功能三房，同样还有4房的奢阔改善户型。

由于供应量较大，届时整体积分也不会太过苛刻。

令人意外的反倒是，老静安江宁路板块全新盘和加推共计3个项目。

鸿印里、静投73街坊和800秀，基本介于中产和豪宅之间。

（鸿印里）

（静投73街坊）

普陀，我说过很多次了，未来三至五年的供应，都来自 桃浦智创城 ，目前已有包括宝华、金茂和中环集团多家开发商进行深耕。

不管8.3万的价格如何， 桃浦都有望成为自住改善的标杆住区。

品尊国际后续还有加推房源，从三期的1批次销售情况来看，还是优于普陀内中环区域的其它项目的。

无论任何时期，强调品质的项目都不会差。

招商苏河玺 刚刚公布了一期的入围分，72.84分，也算是给普陀内环长了脸。

后续应该还有两期，并且也会面临邻居“天汇玺”的直接挑战。

普陀另外的零星供应在长风和万里， 宸嘉发展长风项目 体量并不大，但是长风住宅本身也有一定的稀缺性。

相比静安和普陀，2023年 徐汇的新房供应也算是近些年较为频繁的一年。

徐汇滨江除了豪宅之外，主打小户型的 汇元玺 ，也圆了很多中产改善的滨江梦。

另外，2021年拍地的徐汇康健和漕河泾地块，2022年都爽约之后，在2023年上半年供应的概率极大。

而漕河泾板块，自从 鑫耀中城 供应之后，迅速进入供应空白期。

一旦入市，也势必受到改善客群的追捧。

另外， 华泾算是正式启航。

顺应城市向南的 发展脉络，有望成为新一代的地理中心 。

这个地方就算在徐汇，放以前我也是看不上的！

杨浦的供应，相对来说，是多点开花。

主要集中在东外滩、鞍山、江浦、五角场和中原。

鞍山和江浦作为杨浦的内环区域，也是杨浦改善的首选区域。

无论是江浦云曜璟庭，还是保利越秀和樾天汇，都具备了一定的“舆论”基础。

区域内这两年都层有过代表作，鞍山的保利天汇，去年在强手如林的五批次68.8分，而江浦板块，有过仁恒海上源和金隅外滩东岸。

另外， 杨浦城投长海项目 ，区域内多年未有新房供应，有着强烈的改善需求。

近两年的杨浦，无论内环内、内中环和中外环的项目，都呈现比较热销的状态，且仍将持续到2023年。

虹口依旧稀缺

经历过近两年虹口的强势供应后，目前整体来看， 虹口已经成为浦西北4区里，供应最为紧缺，且匮乏的区域，且没有之一。

一方面，体现在核心区域北外滩的供应，不少项目主打大户型，也就和大部分人群没有太大关系。

另一方面，诸如 祥生天境 （也叫上海祥生中心），已经多次说了入市，到现在，很多虹口改善的心也凉了。

创办于浙江诸暨的开发商，仍然有些自顾不暇。

相对而言，也只有 城投万安路项目 、 海昌苑二期 ，似乎离大家更近一些。

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