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昨天在网上看到很多网络大V，在挺热烈的讨论一个
最高法
关于房产代持协议的判决。
看了下他们讨论的来龙去脉，感觉这个事情很有意思，在这里可以给大家讲讲。
他们讨论的这个事情，大概情况是这样的。
2017年的时候，胖虎在深圳没有购房资格有钱，大雄有购房资格却没钱。
所以俩人签了个代持协议，
胖虎
借大雄的购房资格，用大雄的名义购房。
购房款500万是由胖虎全款支付的，
这个操作等于是大雄帮胖虎代持房产。
2021年的时候，胖虎和大雄闹翻了打官司，这个代持协议被最高法判定无效。
房子被判给了代持人大雄所有，大雄在这种情况下，只需要向胖虎归还500万的出资款。
但这个时候距离当初胖虎出资买房的时间，已经过去了4年。
这套2017年胖虎出资500万买入的房子，现在的市场价格已经是1200万。
从500万的购房款到1200万的市场价，中间有700万的巨额差价。
这个巨额差价最终被判定，归代持人大雄所有。
这么判定的法理依据是：
通过他人代持房产规避限购政策的合同，违背了公序良俗，应被认定无效。
这个案例出来以后，很多网友看完来劲了
，
都在说
代持炒房者们要被精准打击了
甚至有人还说，这是出资人附赠给代持人的一个免费看涨期权。
代持人有了赚差价的空间，
很难不和出资人翻脸
因为只要代持人能在房价上涨以后，成功推翻之前签署的代持协议，就能赚到上涨的巨额差价
这个差价很可能是代持人
一辈子的收入，
人面对巨额的利益都是经不起考验的。
面对这么大的诱惑，也很少会有人会不动心的
，这等于是从内部分化了代持炒房行为。
所以这些网友的推断是
如果房价大涨，按照咱们前面说的案例，代持人必定会走司法流程，先想办法把房子搞到自己手里
之后代持人只要返还出资人的购房款，就能拿走中间的巨额差价。
如果房价下跌的话，那代持人自然是安心继续代持下去，安安稳稳赚代持费用就好。
说这个话的人，可能还是不太了解炒房客代持的那套操作，有点外行想当然的味道。
你能想到的代持风险，那些专业借名额的炒房客会想不到么？
他们只有比你想的更周全
我虽然只是知道个皮毛，但就这点皮毛，基本上就能很大程度上避免代持人违约。
通常出资人会通过且并不限于下列手段，来规避代持可能产生的风
险。
在开始代持房产操作之前，代持人除了要签署代持协议，还需要签署借款合同+长租合同。
代持协议会注明代持人和实际产权人，明确各自的义务和责任，同时规定房产的处理方式。
有配偶的，配偶也会被要求签字。
这份代持协议通常会做公证，或者律师见证。
除了代持协议，出资人
在有明确转账记录的情况下，
会
要求代持人再写一份借款合同。
借款合同基本大同小异，很多都会注明
如果代持人违约，借款
利率水平会按照法律规定的最高利率执行
通常情况下，任何地方的房产涨幅，在短期内都是跑不赢这个利率水平的。
另外很多出资人还会要求，代持人签署一份空白的房产买卖合同，方便自己买卖操作。
除去我们上面说的代持协议，借款合同和空白房产买卖合同
出资人
还会和代持人签一份70年的房屋租赁合同，注明出资人拥有房产的优先购买权。
2020年5月28日民法典修订以后，有些出资人甚至会给自己在代持人名下的房屋，设立一个居住权。
为避免代持人把房产随便过户，多数出资人拿到红本也会直接做第一次抵押。
在这个抵押登记没有注销之前
，代持人是没办法把房产随便过户的。
另外就是我们知道房产代持，不都是需要几年时间的嘛。买入价和代持几年以后的市场价，必定是有个差价的。
为了防止代持人看到差价眼红，
代持拿到红本的同时，不是已经做了一次抵押嘛。
后面房产涨价以后，还会做二押三押。
每次抵押做完，都会把差价挤压的一干二净，根本不会给你留下任何空间。
有了这些预防措施，就能极大的避免代持人在房价上涨以后，出现违约的可能。
我们知道代持的时间一般都挺长，通常至少
都要
两三年的时间。
所以出资人还需要规避代持这段时间里，代持人出现意外的风险
为避免代持人在代持房产这么长的时间里发生意外，导致出现遗产纠纷。
代持人还需要写一份，针对本套房产的资产继承遗嘱，并且要求相关亲属签字。
除去代持期间可能意外身亡，导致的遗产继承纠纷问题。
出资人还有个要规避的风险，是代持人的在代持期间，可能产生的其他债务或欠税。
出资人通常会要求，经济情况看起来不那么可靠的代持人，每个月拉一份征信，来防范代持人有新的债务问题产生。
上面我们说的，就是在炒房客一线城市做房产代持，要做的基本手续。多数地方都差不多，基本是大同小异。
