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在土地稀缺，地价日益昂贵的深圳市场，富瑞斯公寓似乎是一个不错的资产，但作为仅有的在深物业，首开为何要两度挂牌出让？
观点地产网
深圳特区核心深南大道上，矗立着北京房企首开于这座城市的一个优质物业——富瑞斯国际公寓。运营十余年后首开决定以10亿元将其出让。
6月6日，观点地产新媒体查阅北京产权交易所发现，首开旗下北京城开集团正挂牌出让其所持有的深圳市祈年实业发展有限公司100%股权，挂牌起始价为10.5亿元。
资料显示，深圳祈年系北京首都开发控股（集团）有限公司四级全资子公司，主要经营范围是为房地产开发、酒店业，并拥有安柏丽晶园住宅小区。除富瑞斯国际公寓（住宅属性）外，安柏丽晶园项目已售罄。
在土地供应紧缺、成幢商厦放售较少的深圳福田区，富瑞斯公寓拥有着不错的地理优势。而且，仅从股权的挂牌价及对应的资产包来看，这一物业的价格并不贵，但这已是深圳祈年的第二次挂牌。
九折两度挂牌卖公寓
据观点地产新媒体了解，早于2016年10月，首开股份便于董事会审议通过挂牌出让深圳祈年股权的议案，当时的挂牌价格为11.68亿元。于当年12月12日挂牌期满，未征集到意向受让方。
尔后，首开股份决定再次挂牌出让该物业，并选择以国资委核准的资产评估结论“九折”的价格即10.51亿元公开挂牌。
资产评估报告显示，深圳祈年成立于1999年8月，由首开天鸿集团与深圳金阳（原北京市房地产开发经营深圳公司）共同出资设立。2000年，深圳金阳将其持有的深圳市福田区深南中路景田段B201-25宗地的土地使用权总价款为2.02亿元增资投入深圳祈年。
2005年，深圳祈年成立辉盛庭国际公寓并于当年开业，后改名为富瑞斯国际公寓。2007年，天鸿集团和深圳金阳所持有的深圳祈年股权被划归至城开集团。
目前，深圳祈年实物资产主要包括房屋建筑物、运输车辆、电子设备以及存货（低值易耗品）等，房屋建筑物主要为酒店式公寓经营用房以及住宅配套底商、住宅，账面原值合计1.33亿元，账面净值合计1.03亿元。
房屋建筑物总面积为2.07万平方米，主要包括富瑞斯国际公寓、安柏丽晶园4-7栋201(商务中心)、美景花园大厦南座28C住宅、安柏丽晶园4-7栋4栋25A等。
富瑞斯公寓建筑面积为1.42万平方米，共有165套公寓，户型包括一房一厅、二房一厅及三房一厅等，年均入住率超过70%。在2013年时，公寓还对硬件设施进行了升级发改造。
位于富瑞斯国际公寓附楼富瑞斯商务中心，定位于国际标准的高端服务式办公室，共提供91个标准工作台位，目前出租率超过90%，毛利率50%以上。
2016年，深圳祁年实现营业收入3491.11万元，营业利润496.62万元，净利润505.47万元；截止2016年12月31日，深圳祁年总资产2.42亿元，总负债838.7万元，所有者权益2.33亿万元。
由于历史悠久，外界对首开在深圳的这一项投资了解并不多。据接近首开的人士透露，深圳祈年所开发的安柏丽园小区是首开在深圳长久来的唯一一项投资，除了第五栋楼作为服务式公寓运营外，已全部售罄。
而且，首开目前在管的这类酒店式公寓并不多，除了富瑞斯公寓，应该还有一幢。
为何卖掉深圳优质物业？
在土地稀缺，地价日益昂贵的深圳市场，富瑞斯公寓似乎是一个不错的资产，但作为优质的在深物业，首开为何要两度挂牌出让？
对此，第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿称，据其了解，富瑞斯公寓的运营、出租情况并不差，所以运营问题应该不是出售的主要原因。而且，首开持有这一项目已经很久了，该收回的成本或许已经回收了，现在卖掉或是出于盘活资产、资金周转等方面的考虑所作出的调整。
其次，现在深圳的房价处于较高的水平，企业或许考虑到该项资产已经达到了历年来估值的高点，卖掉会更合算些。
吴睿还称，深圳的酒店式公寓的投资回报率并不高，与写字楼相近，低一点的为3%，运营得好一些的物业能达到5%。
对于这一疑问，首开股份董秘王怡向观点地产新媒体透露，出售物业属于正常的商业行为。
另一接近首开的人士则表示，这一项目经营得不错，投资回报情况也不差，“但生意就是这样，有买有卖。”而且，现在深圳楼市处于较高位，出售后预期将使公司获得很好的财务回报。
该人士称，将出售物业所得资金投入新的项目，形成滚动开发，这样的决策更佳，而且首开的经营情况也不会因为出售该项目而受到影响。
