作者：黄奇帆
来源：Alpha（ID：
hedgefundjournal
）
房地产和实体失衡的
十个方面
1.土地供给量的失衡
中国农地转建设用地每年800万亩土地。加上计划外征地，每十年国家用掉一亿亩土地。因此，80年代23亿农地，改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食，需要八到十亿亩地，五六亿土地给蔬菜水果，按照肉类人均年消费40公斤算，五千万吨肉类，1比4饲料比，需要四五亿亩地。所以中国的粮食是不够的，需要进口，为保障粮食安全，十八亿亩农地是红线。因此，当前已经达不到800万亩每年了。15年770万，16年700万，17年600万，城市用地将来越来越不够用。
每年建设用地有35%是农村里的建设用地，水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二，这其中有公共基础设施占比50%以上，工业用地占比30%多，今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%，这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。
2.土地价格的失衡
房价问题是货币还是土地？
货币是通胀，一切商品应该都涨，因此房地产价格还是土地价格问题。
房子有折损会贬值，但是土地会升值，土地升值有三个原因：
一是香港来的土地拍卖制度，黄在浦东新区组织去学习，然后开始了中国第一轮土地拍卖，拍卖是阳光作业，可以避免腐败，但是没有封顶制度，也推高地价；
二是土地本身供不应求，每年新进城镇人口1300万（去年），1300万人如果每人四十平米，按一比二容积率算，需要的地和现在供应的大体相等，但这是全国情况，对于人口流入的大城市显然不够。
三是旧城改造推高地价。新增城市的面积每年都有指标，市长搞旧城改造不需要指标，所以旧改很多。
但是，旧改的拆迁成本很高，相当于原来的地价两倍，比如一开始七千，拆了再建，土地就一万五，再拆土地价格就是一万五加土地成本。
所以房价就被推起来了，高地价是制度性的，跟人没关系。
3.房地产占用社会资源失衡
投资，金融，地方收入占比都太大，导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论：租房的钱占到收入六分之一以内，买房占到一生收入的六分之一。
一个城市的房地产投资不要超过gdp的六分之一15%。
4.金融绑架
一百多万亿的贷款余额，有27%以上是与房地产有关的，但是房地产占gdp的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产，主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。
5.税收
全国税收当中35%来自房地产，但是中央没有房地产收入，全在地方。地方税十万亿，有四万亿跟房地产关联，再加上土地出让金和土地基金3.7万亿，那么地方税有7.7万亿是房地产，地方政府没有房地产就要断粮。
6.销售和租赁失衡
美国的地产一半自主，一半租赁，新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%，医疗教育跟产权挂钩，跟谁住没有关系，对租客保护不到位，随时可以赶走。
7.销售房价和收入比的失衡
现在中国一线城市买房需要四十年的收入（平均意义），伦敦的房子也只需要十年收入。所以，对于供不应求的城市住宅要多造，供过于求的城市要少造。
世界范围内，城市人均住宅40平米比较合理。
8.商业用地失衡
写字楼的需求，作为城市商务中心区，一般中等城市每两万元一平米，大城市gdp四万一平米，上海2.5万亿，办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元gdp一平米计算，上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺，上海2400万人，所以基本上五千万平米商铺。
9.房产商在运行过程中的失衡
政府土地储备少，房产商土地多，售后回租，切碎了卖，等等违规操作骗老百姓钱，要加强管理。
10.政府管理失衡
经济下行，要刺激，往东调整；经济上行，要平抑，往西调。缺少符合经济逻辑的措施。
调控措施有五个方面
1.土地需要刚性措施
一是实行钉住人口来供地，一个人供地100平米。
这个意义上，上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地，产业跟着规划走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走。
二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。
五十五平米解决城市基础设施和环境，工业二十平米。例如，金桥十平方公里工业用地在92年规划每平方公里就100亿，2001年实际达到1500亿。工业用地要紧逼不能慷慨，逼着工厂公司集约节约。剩下二十平米给居住，五平米给商业，南京路十里长街的商业中心才几平方公里相当节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。
三是土地拍卖价格，不超过当前地价的三分之一。
中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖，把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。
2.金融措施
一是守住底线，
开放商买地必须自有资金，原理是开放商对房地产的总投资是一比三，资本金占到25%，工业企业一比二，三分之一资本金。土地批租的自有资金，加房地产的开发贷款，再加购房人的预售金，自有资金与贷款总比例不超过一比四。但是现在有人在开发中的融资达到一比九，买地只有30%是自己的，三七开。房产商比的是背后金融系统的实力，谁融资能力强谁拿到地王，靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债，那么m2到房地产就没入口了。重庆，工业企业借了17%高利贷买了三十亿地，结果五年后贷款变成六十亿，房子只能卖四十多亿，最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。
二是盯住房地产商的资金结构。
三是管住居民买房融资，首付比例问题，第三套要全额付。美国容易，美国有三千家银行，但是房地产按揭贷款只有五个机构，覆盖80%的人。银行对居民的贷款状况比较粗放，甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的，对客户情况不清楚。
