房企集中探索“产业布局”可追溯至2014年开始，随着第一批旧厂房改造与PPP相应的政策放开，都市文化创意产业园、康养文旅小镇等概念层出不穷，2017年后地方政府对在中央要求产业升级的背景下，对“亩均税收”等概念的重视，使得对高新技术类产业诉求增强，科技产城、科技小镇等“产业+住宅”概念相继涌现。而从结果来看，追随政策红利的“产业化”布局成果相当有限。特别是针对生物医药、集成电路等先进制造业与高新技术类的“产业化”布局，即使是TOP20优秀房企在“产业化”布局过程中一地鸡毛、濒临停滞者不在少数，真正实现良好运营的企业屈指可数。
金地集团在“产业化”布局方面较早，相比于其他企业的顺趋势布局思路，金地集团“产业化”准备更为充分、战略考虑更为深远。
2012年金地成立金地商置（现产业运营平台），到2020年6月底，金地自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共30个，包含国内项目26个、海外项目4个，总面积超300万平方米。
金地长期深耕于产业投资孵化，现已投资4支全球知名创投基金（Amino Capital（丰元创投）、Mission Bay Capital III、Oriza VenturesII（元禾谷风）、清源创投），并在美国硅谷和中国深圳组建了两支直投团队，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。
金地以配套服务为中心，布局医疗、教育、养老、体育等相关产业，并进行外延。旗下弘金地体育、金地教育等平台快速发展，成果丰硕。
近期，金地集团董事长凌克在接受第一财经访谈时，提出了金地发展两大目标。
第一：一定要成为综合型的城市服务提供商。凌董认为：“一家公司如果说它只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的，但是全品类的地产开发并不是金地公司追求的目标。金地公司还要能够去提供各种各样的社会服务，这个才是金地公司的一个目标。”
第二：希望成为产城融合的新城区发展商。凌董认为：“理想的目标就是希望这一个人在这里工作，同时他也在这里要能够生活。比较理想的一种新城区，是真正的产城融合的新城区。”
企业家通俗易懂的表达背后，其实蕴含着对中国城市发展的深度理解。
2.1 核心城市发展逻辑变化，城市服务对于城市升级至关重要
2019年，我国城镇化率已达60%，进入都市圈发展的新阶段。核心城市的发展思路已发生改变，在城市高速发展阶段，城市产业主要为劳动密集型产业，其发展模式基本可总结为，“产业招商-居住区开发-留住产业人口”的管控型发展思路。图 – 产-城-人逻辑与人-城-产逻辑对比
在城镇化率60%后，城市发展的模式与动力机制都发生了巨大的改变。核心城市产业以远远不再是简单的生产加工类产业，而聚焦于科技研发、技术升级，属于资本密集与技术密集类产业，城市发展核心是为高技术、高学历人才的提供高质量工作环境（办公楼/研发楼）、完善的公共服务（教育/养老/医疗等）、舒适的生活环境（空气质量/休闲娱乐/文化嵌入等），进而留住人才、集聚产业升级资源，进而真正实现产业升级与创新。总的来说，城市产业的创新升级是在 - 城市综合服务引领下的生态环境中生长出来的。
金地产业布局思路与国内城市未来发展逻辑一致，金地在医疗、养老、体育、教育等多方面进行布局。旗下弘金地体育现已形成了“赛事管理”、“球员经纪管理”、“体育综合体及场馆管理”和“社区体育平台管理”四大产业集群，而金地教育则以K12民办双语国际化学校为主体，以国际学校和高等院校为引擎，打造金地互联网教育创新中心（教育孵化器）、STEM教育、社区教育等多条业务线。“
按凌克董事长的话：“我们要去做医疗，我们要去做教育，我们要去做养老，同时我们还希望给不同的城市提供丰富的文化生活，所以我们要去做一些体育活动，这个也是为了我们这个城市，他们的生活更加丰富多彩。”金地通过城市综合服务提供，真正在新阶段赋能城市发展。
国内城镇化60%背景下，相比于核心城市以服务为主导的升级发展、内涵式增长模式，都市圈城市则尚有广袤的城镇化推进空间。在国内区域一体化的政策导向下，区域协调发展、产业转移的大趋势下必将大机遇。在新一轮的新城建设中，吸取前期发展经验、对标欧美城市发展，睡城、传统卫星城模式绝非发展所需，产城融合将是城市发展的未来。
金地在早年就布局旧金山、洛杉矶、圣荷西、波士顿等世界级都市圈，国外的先发经验中对产城融合的必要性理解很深。
具体表现在（1）居民通勤距离的缩短（2）就近生活服务提供；
具体表现在（1）产业集聚带来的成本效应，降低产业企业设备、人员、材料等用料与周转成本（2）产业集聚带来创新效应，驱动产业创新；
对于政府 – 产城融合驱动城镇化、缩小城乡差距，提升税收就业：具体表现在（1）新型城镇化的有效推进；（2）城乡融合的充分实现，缩短城乡差距；（3）专业化下，亩均税收的大幅度提升
总的来说，产城融合一方面帮助推进城镇化，释放消费潜能；另一方面促进区域发展与产业创新，是中国产业弯道超车，进而实现国家竞争力的关键举措。
无论是综合型的城市服务的提供商、还是新城区的发展商，产业能力不可或缺。未来产业的发展能力将是帮助企业决胜未来业务发展，帮助城市提升竞争力的关键。
3.1做什么？科技投资、企业孵化、园区建设运营一体化协同
与对不同城市打法思路不同，金地对产业的布局可以分为两个板块理解：一块是顺应国家战略发展趋势，主要包括人工智能、生命科学，以及对应园区开发运营等。在此金地选择了一套“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展的金地产业模式”。金地模式是一种融合思维，绝非传统的园区开发思路，也非资本、园区分离的叠加思维，而是更多以产业资本的思路，在寻找产业孵化-城市发展-资本收益之间的新结合点。另一块则是城市服务升级的需要，主要包括教育、养老、体育等。金地选择了以城市综合运营为核心，进行配套布局的思路。本文重点探讨金地在顺应国家战略发展趋势方面的产业布局，即“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展”金地模式的打法与思路。
（1）科技投资 - 聚焦生命科学和人工智能，谋求多维度协同
金地聚焦生命科学和人工智能两大方向。原因有以下3点：
第一．产业质地优秀，即将达到爆发期。从产业发展周期来看，人工智能与生命科学优秀企业众多、资本高度关注，都处于爆发前期。
第二．生命科学服务于多个民生领域，人工智能在城市运营中也有广泛的应用空间。两者都能一定程度与城市运营的主业产生关联效应。
第三，在城市运营思路下，金地自身的城市运营业务可以与产业板块形成协同效应。
具体产业投资方面，凌克董事长的描述是这样的：“金地公司做的主要是科技类的投资。比如说像他们这些企业，他们基础研究完成了之后，他们要去进行产业化发展的时候，要去投产的时候，他们需要研发，需要厂房，需要研发楼，那个时候我们可以帮他去建设。”
亿翰理解，首先，金地科技投资方面的思路导向是明确的，其中非常创新的一点是以自身资源与需求，符合产业发展方向进行投资。因为金地集团可以链接对应需求，所以在投资过程中，可以帮企业找市场、引导企业寻找正确的需求，进而链接下一步的企业孵化。其次，金地科技投资很难模仿，与传统的产业投资基金不同。金地的产业投资并不只是为了获得简单的股权投资回报，而是通过“空间运营+孵化+加速”，培育“独角兽”企业，形成高科技产业集群，也就是在模式中，金地不是传统的依托每个板块叠加赚钱，而是通过三个板块协同去赚钱，形成1+1+1大于3的效果。（2）企业孵化 – 重视社会效益，孵化产业、孵化企业、更是孵化人基础研究完成后的产业化，基于自身资源帮企业找市场，做生意。在此理念下，金地与广东省的多个重点的实验室进行合作，进行非常早期的产业投资，促进产业成长。比如广东省的新材料实验室，广东省的生命科学实验室，和深圳的人工智能实验室，在实验室在基础研究完成了之后，有些产品要开始要产学研转化，要产业化的时候，就需要成为一家公司，他们需要股东，那这个时候金地就可以成为他们这个公司新的投资人。除了投资以外，金地基于集团资源会提供高阶的找市场、找服务、找人才等多维度的服务，实现企业真正的全方位成长。在现实产业经营中，金地更是从孵化产业、孵化企业、孵化优秀的人才，进而孵化自身业务的思路寻求发展的。根据亿翰理解，这样以“孵化人”为导向的业务思路，对社会的效益是极大的，而反过来通过投资“锻炼人、孵化人”未来基于金地集团资源平台，反向为人才提供项目，也将为金地集团未来的经营产生巨大的想象空间。凌克董事长在访谈中也曾提到：“不管是政府他们代表一个宏观的一个管理的角色，还是我们企业代表一个资本，我们都要努力地让我们这些资本和新的科技要找到新的结合点。”而孵化其本质就是资本与新科技的重要结合点，是真正为业务发展过程中创造最大价值的板块。当然，企业孵化对于产业的丰富理解是根本，对应人才、机制为金地产业投资保驾护航。以医疗健康板块为例，金地海外医疗健康投资负责人——何飚博士，作为美国弗吉尼亚大学的分子遗传学博士、北京市特聘专家、清华企业家协会（TEEC）会员，何飚博士在专业投资生物技术及医疗健康领域有着近十年履历，曾领投单细胞测序、医疗影像器械、免疫癌症药开发等多个生命科学项目。在专业人才基础上，金地对于产业投资孵化更有底气，也能创造更大价值。在具体投资案例方面，金地投资的MissionBio（美国）单细胞测序项目为例，其研究的方法能够并行分析数万个单细胞，比NGS测序技术灵敏50倍提高至可检测癌症中1％的稀有细胞，还能监测癌症治疗期间的突变共生。这对于小细胞癌的筛查有很大帮助，该项目当前估值大概在2.2-2.3亿美元之间，C轮融资已超募。当然金地对内投资的量也有红线，这都使得这项事业的价值很大，而风险则完全在可控范围内。
（3）园区建设 – 模式清晰、现金流逻辑通畅、服务理念先进在产业园区开发建设方面，金地获取了大量荣誉，先后获评2020中国产业园区运营商TOP10、2020中国产业园区运营优秀品牌TOP5等一系列荣誉，为行业呈现了大量精品项目。以深圳·金地威新软件科技园为例，该园区聚集了整机厂华为、大疆、松下、芯片供应商英特尔；总装厂有伟创力；元器件供应商安富利，6家世界500强、17家上市公司形成了园区内互有层次的产业链条。启客威新8号桥项目是是全国知名的创意产业集聚区、其原址为原上海汽车制动器厂、申贝机械厂、白象电池厂、色织三厂。通过业态改造和产业导入，8号桥吸引了洛可可、戴森等国内外高端现代服务业领头企业和高端创意产业人才，推助该区域成为全球高端现代服务业的高地。
在产业园开发模式方面，金地打造了一套以优质地块+打造优质产品+吸引优质企业，最终实现高回报，将实现“资产证券化退出”的类美国产业地产发展模式。
在前端投资与产品方面，金地把握了国内产业园区市场低端供应过剩，高端供应不足的结构性机会。聚焦一二线城市，在优质地块+优质产品+以高科技、新能源、大健康、新文创为代表的战略性新兴产业的优质企业，服务于行业前沿科技企业发展，落地了通用产业园、专业产业园、旧改文创园、产城综合体四类产品线。
在后端运营、退出方面，金地积极尝试ABS等业务，使得自身业务具备领先性。2020年5月，随着公募基础设施REITs政策的推出。与前期发行的各类资产证券化产品类似，REITs 的发展也将分为前期的红利期与后期的成本期，在红利期进行布局一方面有利于自身收益的实现，另一方面更有利于标杆项目的建立，使得投资人对企业更有信心，进而驱动业务发展。早在2017年5月，嘉实金地八号桥资产支持证券成为了国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。2019年5月，“深圳威新软件科技有限公司2019年度第一期资产支持票据”成功发行。两个资产证券化产品的成功实践，使得金地在园区投-融-管-退，运营打法与财务思路衔接上具备较大优势。另外考虑到金地还持有超300万方全自持的优质资产，未来收益具备非常大的想象空间。
在自身基因方面，金地拥有A+H股（金地集团600383.SH、金地商置00535.HK）双上市平台，基于良好的信用评级与平稳的财务情况，使得自身连续4年综合融资成本低于5%。金地稳健的负债率、相对较低的融资成本，最终使得企业可以承受长周期投入。这都使得在高能级城市的优质地块，打造高品质项目，赚未来资产的钱，合乎企业经营逻辑的选择。今年8月底，针对房地产企业资金监测和融资管理的“三条红线”出台，将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。三项指标均未超出阈值为“绿色档”。在50强房企中，目前仅有12家为“绿色档”，金地以净负债率60%、现金短债比1.25的稳健性位列“绿线”名单内。（4）总结：创造“产业区位”，打造一套有灵魂的产业发展业务
亿翰认为，业务模式本质是价值创造体系。业务模式的成功一定是基于产业业务自身现金流逻辑的成功，在现金流逻辑成功的基础上，再与中长期价值创造逻辑相叠加，最终构建一套完成的价值创造体系。
“科技投资、企业孵化、园区建设，一体化协同发展下”金地的价值创造是明确的，本质是以科技投资、企业孵化等业务为产业企业创造一个舒适的发展空间，进而在优质“地理区位”的基础上，以服务构建“产业区位”创造一套适宜于指定产业企业发展的生态环境，最终以孵化企业作为价值创造的最大来源。
究其根本还是金地产业业务的目标不同，如凌董所言“能够去孵化一家公司，或者孵化一个产业的能力，我认为是最后的终极能力，是做产业地产的终极能力。所以在我心目中，我一直希望是帮助这些创业者进行投资，然后让他们入驻我们的孵化器，到一定时间，让他入驻我们的加速器，然后最后让他入驻我们的园区，这是我的一个完整的思想。”
入驻孵化器-加速器-园区-从产业的角度思考问题，超越了传统地产投融管退的业务思维，使得园区更有灵魂，而不是一个包租公模式下的产生租金金融资产，而是与城市发展共生的有机生命体，内部蕴含着城市升级发展的动力。
海外对流帮助国内产业升级。从承接国外产业转移的视角，金地在海外项目布局帮助金地在产业方面配备了承接海外产业转移、技术转移的基础，更有利于获取国外资本资源，吸引国外资本投资于国内开发。正如凌董在采访中提到的“过去五年的时间，我们不断在加强，产业的投资和产业园建设的能力，就是我们去吸引很多海外他们在做的很好的这些人，让他们回到中国。我们跟他一起配合他们的软件推广，我们帮他们去找应用场景，找不同生态的应用场景，这样的一些服务都是非常高层次的服务。”区域对流实现区域协调发展。从国内产业转移的视角，金地在完成一线城市布局后，逐步在城市群城市进行布局。2019年末，金地集团与青岛西海岸新区签署了战略合作协议，基于对区域产业发展的深刻理解与自身在生物医药、文化创意等方面的产业资源，引入生物医药和文化创意产业，打造高质量发展核心区。（2）强聚焦+全覆盖深耕思路，对区域发展有深度理解金地在布局方面分为两条思路：第一，核心城市进行强聚焦，在能做产业的地方做活对应产业，富集相应资源。如苏州，生命科学；杭州，互联网；成都，电子信息发展；武汉，汽车与电子；所以这些城市也是金地重点布局的，都布置了对应产业园区。第二，核心城市与城市群的区域深耕思路，基于对区域的深度认知，不同城市金地都可以带进去不同的产品。亿翰认为当真正在城市群下沉，理解都市圈发展结构时候，对区域城市发展认识至全面的，有利于对于项目发展的把控与整体风险控制。（3）补运营、强服务思路，以服务为主导打造产业生态从大的城市产业发展角度，凌董有一段经典的表述：“所有我们这些科技公司或者我们做的产业公司，他们要到一个新的国家，一个地方，他们都在做两件事：他们无非就是看那个地方有没有市场，那个地方有没有人才，如果能够把这两类都聚到一起，那我觉得那些地方的产业就可以发展起来。但是我们说，如果说只做这两件事情是不是就全了呢？我觉得是不够全的，所以如果是作为一个当地政府或者作为我们资本方，我们应该要做的是，这些新的技术和科技创业的这些人才，他们能够不断的去培养，他们能够生长，他们能够壮大的这样一种生态，我觉得这个也是非常重要的。”产业孵化也好，产业服务也好，政府不可能完全去做覆盖，而从本质上来说，政府作为规则的制定者，躬身入局指导、乃至参与发展本身也是有违市场原理的。而这些服务的空缺，理应由企业顶上，根据市场的原则的进行发展。强化服务，补全空缺，助力产业发展，进而创造价值，这是产城运营商的本质价值创造思路。也是我们现阶段可以看到的，金地持续发展的方向。亿翰认为，房地产还是一个顺趋势的行业，在未来10年后，当增量住宅全面减少时，面临问题的远远不止于房地产一个行业，而是国家的财税、金融全面体系的变革。这未来的变革一定产业的变革，是产业升级创新而带来的增量。
没有永远的业务，只有永远的企业。把握住未来趋势，这一天看似很远，但其实很近。时代大潮，一定是循序而至，而非惊现滔天巨浪，而真正那一天到来时，谁能提前布局，谁就是未来赢家。
对于金地来说，稳中求进，打造第二增长曲线，产业业务在快速成熟的基础上，在未来的10年是希望能够开发新的城区，做到真正的产城融合，所以在这方面收入有利润贡献都会不断的增加。真正帮助企业打造百年老店、长期可持续发展布局。
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