同程旅游吴志祥：新住宿，新旅游，新战场

【品橙旅游】4月25日，2018品橙旅游大住宿论坛在北京三元桥维景国际大酒店隆重举办，400位来自全国各地及海外部分地区的领导与嘉宾将汇聚一堂，产业现场对接，资源就地整合。同程旅游联合创始人、同程旅游集团董事长兼CEO 吴志祥以《新住宿，新旅游，新战场》为题进行了主题演讲。

吴志祥：非常荣幸参加大住宿论坛，跟大家分享。虽然我们在OTA上面已经创立了十几年，一年服务超过5亿人次，在去年也投资了花间堂这样的民宿品牌，但是真正的站在非销售渠道角度，站在酒店住宿行业本身的角度，来研究这个行业、学习这个行业也只有一两年时间。刚才秘书长把中国建国以来的住宿业脉络进行梳理，对于我们来讲是非常有收获的。

什么是住宿和酒店呢？我们运用了一个简单的公式：住宿就是在一块土地，用建材、用设施、用人，形成一个空间，这就是住宿。所以当我们来看住宿这个行业的时候，就会从土地、建材、设施和人这四个维度来看。通过这种方法去分析能得出什么样的结论呢？

有的住宿设施是建在农业用地上的，比如说农庄加上住宿，或者在树林里面建的房子、在树上面建的房子，还有4个轮子停在农地上的房子。建在农地上的住宿站在商业角度会形成什么样的差别呢？会形成巨大的差别，首先他的土地成本是非常低的，所以折算到公司的财务报表固定资产折旧的水平是比较低的；第二，建在住宅用地上的住宿，比如说民宿，实际上跟传统住宿非常不一样的地方就是，以前的住宿都是要规划一块商业用地，在这个商业用地上建房子，建了房子以后出租给客人，但是它是直接在住宅用地上，是没有商业用地这个形式的。但这种模式在过去的几年里面却变成了非常大的风口，原因是它的结构优势跟商业用地上的酒店也是有非常大不同的。

建在住宅用地上的住宿的资产增值变成了两块，不仅仅有经营的收益，还有一个非常核心的就是住宅本身的增值，所以现在的民宿、长租公寓、短租公寓，大部分是在住宅用地上做的，也还有在工业用地上做住宿设施的。这个目前来讲还没有非常成熟的商业模式，但是也能看到有些做科技公寓的，虽然他是用工业用地的规划，拥有一片土地，但是他在上面建了科技方面的公寓，不管是以人才公寓，还是以专家公寓等等方式做下来，他也形成了一定的住宿设施。

最后也是最传统的在商业用地上建的酒店。在商业用地上建的酒店跟前面相比非常大的不同或者他们现在面临的比较大的挑战就是，他的成本相对来说是比较高的，他跟建在住宅上的用地、建在农地上的成本相比要高于工业、高于农地上的。

比如现在在乡村大振兴背景之下，有一个非常显著的业态是乡村旅游农庄和住宿的结合，这个结合的过程中出现了新的一种用地方式叫点状用地，一个500亩的规划，在500亩规划里只有50亩是建了酒店的住宿，还有450亩的性质依然是农地的性质，这样他的土地成本和500亩全部都是商业用地的土地成本会相差多少呢？如果500亩全部是商业用地，大概的土地成本是10亿，如果回到40年，每一年固定成本的分摊是2000万，但是现在乡村振兴大背景下获得的农庄+住宿或者民宿的方式，是50亩的商业用地+450亩的农地，50亩的商业用地+450亩的农地土地成本可能只有1亿，划分到40年每年只有250万。所以两者从拿地的一刻开始，成本就相差有2千万左右，就决定了这样的酒店的成本结构、获利模式，与传统的建在商业用地上的酒店天然是不一样的。所以当住宿=土地+建材，第一项土地的不同性质就决定了这个酒店未来的可盈利能力。所以当今天的资本去关注民宿、田园酒店、关注乡村酒店、度假村的时候，实际上意味着对于酒店成本结构的一个关注。

第二，这个酒店有时候也不一定需要土地，有的人说一定要建在地上的不可能有空中楼阁，但是住宿这个行业里面未来在水上其实一样可以，比如说游轮，不管是长江里面的游轮还是近海的游轮，其实就是把住宿放在了水上，在水上营造了这么一个空间，所以它的土地成本是没有的，但是它要有这个设施的成本。在空中、在地下，类似这样的悬崖酒店，其实都是可以去拓展我们的思考。

大部分酒店都是用钢筋水泥来做的，但是也可以用木头去做。去年有很多做规模化的、成建制化的定制的木制酒店的供应商，我们觉得这个市场未来在中国也是比较有前途的，随着中国酒店土地的变化，从商业用地慢慢会过渡到农业用地，或者说商业用地和农业用地混合。如何能够在最短的时间里面能够在目标区域建起一个酒店的集群，这时候最快的方式就是机集装的方式，不管用钢的还是用木的当然也有用竹制的，建材不仅仅决定了酒店的成本、决定了酒店的建设周期，还在很大程度上决定了酒店的风格、决定了这个酒店对客人的吸引力。在沙漠里面用沙子建的酒店，本身就是很好的吸引。所以我们说建材一定程度上也影响了酒店的建筑成本、影响了酒店的建设周期、影响了酒店的风格。

除了土地、建材，在酒店里看到的所有的东西都归为设施。设施实现了酒店的功能，国家酒店评级委员会根据酒店是否有游泳池作为评定五星资质的一个重要标准。

酒店的功能从最初的时候比较初级，到一个酒店可以有自己的会议室、餐厅、游泳池，这是功能在逐步的升级。但是在最近几年除去功能以外，有些酒店说我不要游泳池，房间里不要电视，我最大的特色就是我的房间里没有电视。所以你到了我房间里面是不需要看电视的，你就在我房间里面静静的去品味设计师带给你的感受就可以了，现在许多主题型的民宿都是这样的套路，不再以功能取胜，而是以设计师营造出来的场景和氛围取胜。这也是一个变化的趋势。

除此之外，在商务住宿中间酒店也有一些变化，不再是离开所熟悉的城市进行商务活动的场所，也成为另外一种趋势，即在熟悉的城市里面以酒店为主的商务空间里面进行商务活动，这是比较明显的。更直接一点的就是有些酒店在拓展异地的市场，同时也希望成为他所在的这个社区、所在的这个区域为核心的覆盖周围空间里面的商务中心。

在旅游时一个旅游型酒店需要配备什么样的设施？在前面几年有专门为情侣去设置的酒店或者房间，现在也有一些主题酒店，不仅仅是布置一些小朋友非常喜欢的玩具、小朋友喜欢阅读的书，而是把小朋友的一些课程、一些主题活动放到这个酒店里面来，成为小朋友们增加见识的营地，成为小朋友们相互之间进行社交的一个营地，一个居住的地方，这也是一个非常重要的趋势。

当然还有康养型的酒店，它不仅仅是为中老年人更长时间的居住提供方便的，它对于酒店来讲还意味着能够把周一到周四酒店空房率比较高的时间更好的应用起来，这种酒店在中国是有非常好的增长空间的，能够把中国的老龄化趋势和中老年人的这种消费的需求与酒店行业的周一到周四的空房率比较高结合起来，同程也在看这方面的团队。

还有医养，跟康养不一样的，即针对不是中老年的用户，但能够花出5—10天的时间，在一个叫酒店的地方完成自己所有的体检、和健康相关的课程，以及部分的治疗，这也是未来发展的一个方向，把酒店跟自己身体的调养结合起来，跟学习一种新的健康的生活方式结合起来，这个在中国是非常有增长的空间的。

还有一种，虽然不叫酒店，但是提供了一种非常好的思路，叫做机遇空间。机遇空间是为了满足人们大量的社交和寻找自己的兴趣点、寻找自己的机遇点的需求，在一个1千到2千平的空间里面，让每个人到这边去寻找自己，无论是在工作、在创业、在生活、在精神享受所需要的这种资源，每个人有可能是资源的提供方，也有可能是资源的需求方，并且能够很好的把线上线下结合起来。我看到在上海的机遇空间的CEO就是之前锦江的CEO，酒店行业的CEO进入到这个领域里面，这个人给我们什么样的启发也是值得思考的。

酒店在早晨9点半之后，住在酒店里面的客人大量外出了，这个时候酒店的空间利用是非常低的，在这么低空间的利用下能不能把酒店和共享办公结合起来呢？酒店一个非常核心的资产就是他的空间，我们用土地、用建材、用设施完成了整个空间的布局，整个空间的利用率绝不仅仅是房间的利用率，整个空间的利用率，从酒店的大堂、到餐厅、到房间，整个空间中的利用效率是衡量未来酒店盈利或者是酒店的可持续盈利非常重要的指标。

酒店不仅仅应该关注出门的市场，也应关注自己所在社区能够覆盖到的人群，和为这个社区，不仅仅包括居民，也包括周围的企业，为所在周围的居民和企业提供服务的这么一个地方，这个我们如何能把在家的市场更好的能够关注起来，我觉得这个也是非常非常有价值的。