北京 | 温和的支持——对进一步放松的点评

北京放松行政管制，涉及范围较广，较大的变化来自于对非普住宅的认定标准，有利于二手房市场的进一步活跃。

北京再次放松行政管制，力度较大的变化为非普住宅的认定标准。 本次北京政策放松，主要集中：1）非普住宅认定标准变化，容积率在1.0以上、面积144平以下、五环内成交价8.5万元/平以下、五至六环成交价6.5万元/平、六环外成交价4.5万元/平以下，均认定为普通住宅；2）首套房首付比例下调至30%（此前为40%），二套首付比例为城六区50%和非城六区40%（此前区分普通住宅60%和非普80%）；3）贷款期限从25年延长至30年；4）贷款利率首套房为LPR5Y+10bp（非城六区不加点），二套为LPR5Y+60bp（非城六区为加55bp）。

政策思路跟进其他城市，政策力度适中，主要作用于二手房。 和其他城市类似，北京政策着眼于放松行政管制，相比于全国，一线城市最大的行政管制主要在于限购和非普住宅认定标准，其他政策相对贴近。目前，对限购来说，主城区都没有做政策调整，当前政策主要是非普住宅认定标准。非普住宅在交易上主要影响税费和首付比例，而其对新房没有影响，因此，调整非普住宅认定将会带来二手房的活跃，尤其是对于一些中低总价/单价的房屋。

今年以来，北京楼市整体呈现新房和二手房互补的状况。 以新房和二手房的活跃度来看，北京楼市年初以来呈现出两段行情：1）一季度，新房和二手房表现都较好，且互相促进，方向一致，二季度则都有所下行，也是同向关系；2）三季度以来，在政策放松下，新房表现较二手房更好，且有一定的分流。我们认为，三季度以来的互补关系，主要就是非普住宅认定带来的二手房相对劣势，尤其是在认房认贷标准调整之后，新房的税费更低、首付比例更低，预计当前政策能够给二手房市场带来更大的活力。

本次放松相比于上海政策，显得更加温和，为未来的储备政策留足空间。 相比于上海新政对非普住宅认定的调整，北京设置了单价限制，因此北京的政策更加温和。我们认为，参考全国的统一政策，后续的政策空间仍然包括进一步放松限购、进一步降低首付比例和贷款利率，让楼市表现更加平稳。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，龙头房企。

风险提示： 走过去土地金融模式，市场需求加速下行。