胡葆森帮你理一理房地产的现在和未来

中国房地产的大背景是城镇化不断加速、从计划经济到市场经济不断发展。20多年造了200多亿平方米的房子，解决了大约几亿人的住房问题。

以1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发为标志，房地产业开始市场化。1990年至1998年是起步阶段，相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同即可随意转让，于是就有了海南、惠州、北海等地“击鼓传花”、倒卖土地的乱象。那时的开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”，土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上。

1993年开始主掌经济的朱镕基副总理用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始宏观调控，直至1997年8月中央北戴河会议“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，才结束了接近五年的宏观调控。

1998年至2003年，我国房地产业开始提速，停止福利分房，提供按揭贷款。1998年商品房销售面积首次突破1亿平方米大关，此后就一直保持快速的发展势头。从2004年开始，房地产在发展的同时，政府也不断进行调控，可以说是边发展边调控，边调控边发展。其中最重要的一项法规是“截止到2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8•31大限”，这是房地产真正开始走向规范与良性运行的分水岭，也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。

与此同时，政府为解决中低收入人群的住房问题，先后推出了“安居工程”、“经济适用房”等措施，2007年又提出“市场的归市场，保障的归保障”两条腿走路的思想，2011年正式启动“五年建设3600万套保障房”的计划，今天又在“房子是用来住的”理念下推动租赁房的发展。通过政府对市场供应结构的调整，对抑制房价过快上涨、促使市场理性健康发展，起到了重要作用。我国房地产业正在进入成熟稳定的发展时期。当然，租赁房主要是一种过渡性的安排，解决一部分人的过渡性居住需求，比如大学生刚毕业的三年五年租一房一厅就够了，甚至两个人合租一间都可能。

大概从2005年开始，整个房地产行业就进入了一边发展一边分化的时期。地产商最多的时候号称全国有10万家，少说也有七八万家，但很多都属于项目公司，每年均有新项目开工的企业不足开发商总量的十分之一。估计目前活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量已经大幅减少到不足1万家，再过几年可能减少至5000家、3000家以下。

10年前，全国开发商100强的市场份额还不到15%。2016年整个市场规模已经10万亿元，100强占的份额有40%多，可能用不了3年时间，100强的份额大概超过60%。房地产有资本密集型产业的属性，最后还是要以资本为推手，谁和资本市场对接，掌控了资本，谁最后会成为胜者。再有5年时间，100强能占到行业70%以上的份额。有万亿销售额的企业用不了5年就会出现了，现在有三四家未来几年都会冲万亿，3年之后前五家企业可能就能占市场的百分之二三十，这就是分化最后的结果。

每个发展商有不同的战略，万科朝着城市综合服务商方向发展；万达是别人做住宅它做商业，别人围绕住宅做商业，它做文化旅游；孙宏斌比较聚焦，一直以住宅为主，特别有进取精神；碧桂园从郊区大盘起步，现在高激励、高增长；恒大产品的标准化、集约式管理都是不错的。

从1990年到现在，房地产主要是在做增量，依托于城镇化的不断加速。中国的城镇化还没有结束，去年城镇化率是57%，到75%还有差不多20%的增量空间，至少还需要15年时间，一些中部和欠发达地区大概还需要20年时间。像郑州过去５年平均每年大约新增人口30到40万，最高可能达到50万，这在西方国家就是一个中等城市了。但同时，我们也要看到已经有200多亿平方米的存量了，怎么盘活它？

中国这200亿平方米的存量，在一些一线和二线城市，以投资为目的的购房还是占了不小的比例，大概20%左右，有些城市可能更多。像我们自己过去25年大概建了十几万套房，现在平均入住率大概也就是60%左右，差不多有5万套房子没人住。怎么去盘活它？美国有Airbnb，共享存量房，中国也开始了，现在上规模、存量房出租规模达到1万间以上的，可能已经有好几家了。所以，中国房地产进入了从单纯的增量朝着增量和存量并立的阶段发展。

发达国家总结出的一条规律是，当一个国家的人均GDP达到800到1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000到13000美元时，行业发展进入饱和期。2016年我国人均GDP已经8000多美元， 房地产真正饱和大概是在人均GDP13000到15000美元的时候，还需要10到15年。原来每年行业增幅都是超过20%的，现在有些年也就10%左右。

房地产在中国的支柱产业地位，在未来十几年还是无法替代的，因为很难找到一个新兴产业替代，跟房地产有关联度的至少有20个行业，再加上非紧密关联的行业总共超过40个以上，它带动了这么多产业，牵一发而动全身，所以发展趋势还是比较乐观的。