新租房时代（下）：政府操盘的人才公寓和高端别墅，为何都挤破了头？ | 棱镜·腾讯财经出品

作者：郭亦非  编辑：杨颢

编者按：随着中央的力推，或许，租购并举将重构中国楼市。郁亮评价说，此举的意义不亚于1998年房改。据此，腾讯财经《棱镜》推出上下两篇重磅报道，全面解读“新租房时代”。上篇讲述市场化主体入局后的模式与困局，下篇解读政府主导下的房屋租赁市场。

划重点：

视频：棱镜编辑室  制作：段煜冰

一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后，除了薪水、户口、工作机会之外，要让人才有归属感，“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价，地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场，让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

这其中，尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上，但上海动作依旧敏捷。

8月7日，《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复，这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划，未来新增920万平方米的住宅中，90%以上用于租赁。

事实上，为了破题人才“留沪难”，早在2000年前，政府操盘下的张江人才公寓即已试水，这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本，随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

张江模式之外，紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区，同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群，在席卷全国的“租售并举”新时代，为各地提供了可借鉴的样本和经验。

紧俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达，作为一名典型的“张江男”，IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过，此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里，三室一厅的户型，每个卧室都配有家具、空调及卫生间，客厅配有公共洗衣机及厨房。

强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例，他住的卧室最小，每个月只需交付1000元的租金，其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月，这比市场价格要便宜一半以上。

“现在人才公寓全靠排队，少则一年，多则一年半，而且住满两年就得搬走了。”林升告诉腾讯财经。

根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释，这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓，采用“两定”（定楼、定人）“两限”（限价、限期）的实施办法。

没有年龄限制，只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江，以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同，即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置，人均建筑面积30-35平方米的（含公用面积），租金原则不超过1000元/月，最多可以入住两年，期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上，是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上，张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能，国企张江集团则负责开发运营的重任。

张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初，当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来，开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展，目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓，可供出租的体量为17万平方米，共2861套住房。

当然，作为市场上的稀缺资源，庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

2015年夏天，从东北某大学毕业后，宋恒入职了位于张江的一家公司，随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓，但入住资格却被老员工顶替，和公司交涉无果后，宋恒选择向物业管理处举报，随后冒名入住的老员工被清退。

宋恒告诉腾讯财经，除了清退之外，该公司并未受到任何惩罚措施，包括补缴政府的租房补贴，以及取消其补贴资格，后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

腾讯财经发现，在上海市人民建议征集网上征集平台上，2017年6月5日，也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称：“有些在上海有房产的申请者（甚至不止一套房产），成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年，但是长住3年以上的大有人在，不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”

不过，该投诉信内容真实性目前无从考证。

“只租不售”的国际社区

意欲赶超北京中关村、深圳南山的张江，要实现从园区向城区的蜕变，对于人才的渴求更为旺盛。这其中，除了要满足林升、宋恒这样的青年人群住房需求外，也迫切的要为各类高端人才提供多样化的住房选择。

官方资料显示，目前，整个张江已集聚各类人才36万人，其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名，中国工程院院士、科学院院士24人。

同属于浦东新区，5公里之外的金桥碧云国际社区，同样是“只租不售”的房子，这里或许可以成为张江住房短板的补充样本。

成片的绿地，干净的马路，欧美建筑风格，骑车的外国小孩，走在碧云4平方公里的社区内，这里四处散发着异国情调。作为获得过“中国人居环境范例奖”的碧云社区，密集分布着超市、运动会所、医院购物中心、餐厅、咖啡馆、教堂、银行等生活配套设施，这里有还德威、协和两所英美国际学校以及上海有名的平和双语学校，中欧国际工商学院也坐落于此。

目前，碧云社区居住着近2000户外籍家庭，许茜一家也是其中一员。

六年前，许茜的丈夫作为外籍高管被派到张江某著名生物医药公司开展业务，全家从纽约搬至上海，住进了碧云花园一期200多平米的大平层。“主要考虑到三个孩子的上学，所以选择了碧云，而且这边生活配套齐全，离张江也很近，老公上下班方便。”许茜告诉腾讯财经，两个孩子每年50万元的学费以及同样近50万的房租均由丈夫的公司所报销。

法国国际广播电台曾在2010年记录下碧云别墅的建筑细节：“在碧云社区的房屋里，厕所方向是根据欧美的习惯朝南而建，浴缸沿窗摆放。煤气灶台的高度设计为85－90厘米高，比亚洲标准高出5厘米，以适应欧美人的身材特征。”

如此考究、适宜的社区自然引来外界追捧。

8月13日，该社区租售中心工作人员对腾讯财经称，目前，碧云有大约1200套房子，其中，145平至600平的复式公寓租金在2.8万至6万元不等，250平至525平的碧云别墅租金在5.8万至8.5万之间，每年租金都在涨，每次涨幅最高10%。“现在整个社区只有一套145平米的公寓空着，你如果想租别的房子只能排队等着，可能至少要到年底学生放寒假才有空房。”

“价格没有商量的余地。”这位工作人员强调。

和张江人才公寓类似，碧云社区的产生也是基于对外招商引资的契机。

《浦东时报》曾记录，1990年，金桥获批国家级经济开发区，在对外招商过程中，金桥做了一项调查：如果金桥有一处风景如画，生活同样和国际接轨的城市花园，你愿意来这里生活和工作吗？得到的结果是肯定的。 不过，当时碧云还是一片农田，从交通到生活配套设施，全都是零。反对建设的声音不绝于耳。时任上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理杨小明力排众议，拍板决定建设。于是，碧云别墅作为首批建设的建筑被纳入规划之中，随后确定了“只租不售”的经营模式。

该报道称，“只租不售”的运营模式确保了园区开发者持续而稳健的收益，2013年社区的运营状况显示，4平方公里国际社区的效益已与23平方公里产业园区收益相当，彰显出强劲潜力。

腾讯财经试图了解更多关于碧云社区运营近况，但并未得到金桥公司的回应。

国企先入，民企跟上

无论是张江人才公寓，亦或金桥碧云社区，不难看出，这两类“只租不售”的公租房运营模式都带有强烈的行政底色——园区管委会规划统筹+国企开发运营。在全国12城试点“租售并举”的房市新时代，上述两个模式是否还有样板意义呢？

上海张江平台经济研究院院长陈炜对腾讯财经表示，二者均有值得借鉴的经验，并且政府已经在做规划。“地方政府下了很大决心，牺牲了土地财政收入来换取产业发展，拿地建设的国企也牺牲了企业利润。”

曾在上海生活多年的德国商业银行亚洲高级经济学家周浩，曾在一篇专栏中感慨：“过去数年，很多地方政府都对公租房十分热衷，但真正形成气候的，似乎不多。个中原因很复杂，但对于依赖土地财政的地方政府来说，将大量的土地用于公租房建设，经济账似乎也算不过来。” 不过，他称陆家嘴人才公寓是“一个相对独特的项目”，事实上，陆家嘴人才公寓比张江人才公寓还要晚5年。

尽管认可“直租不卖”的土地未来会继续复制人才公寓的模式，不过，中原地产首席分析师张大伟对腾讯财经表示，纯粹从市场的角度来说，人才公寓是过去福利社会的产品，是地方为了吸引人才的福利房，由政府来托底，未来市场推广的样本应该是共有产权房，以及企业运营的租赁房。

事实上，就在今年7月初，上海率先推出2幅纯租赁住房土地引发关注，这两宗位于张江和嘉定的土地分别被张江集团、嘉定新城两家国企以挂牌底价摘得，楼面价分别为5568元/平方米、5950元/平方米，这一成交价比之前一年的附近宅地楼面价降低80%以上。

出让合同中明确规定：该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对园区重点科研单位、高校和重点企业引进的全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等重点高端人群给予重点保障。同时规定租约原则不超过6年，租金水平不高于市场同类水平。

陈炜拿其中的张江地块举例称，“这块地位置非常好，靠近迪士尼，很多企业都想拿，但现在张江地方政府的思路是国企尽快做起来，做出规模形成示范效应，民企再跟上，两三年之内基本还是以国企为主导。”

某大型房企上海区投资部高管表示，张江科学城就是上海的雄安新区，政府供应租赁性用地，指定当地的国企进行开发，开发后的物业只能由特定的人群租住。由于政府供应的租赁性用地只有市场价的二三成，市场上的开发商也有意进场，但由于特定的土地出让条款被拒之门外。按照政府的规定，前期租赁房的开发由国企操盘，后期不排除让市场化房企介入。
 

“下半年上海市的商品房供地前景堪忧，一般房企基本上拿不到地了。”他表示。

不过，尽管看起来拿到“直租不卖”土地是赔本赚吆喝，但民企已经嗅到了未来的前景。

上海万科长租公寓负责人对腾讯财经表示，相较于庞大的租赁需求，政府提供的人才公寓数量仍相对有限，且设置相应的入住门槛。大部分人依然需要通过市场化的方式解决住房问题，泊寓（长租公寓品牌）提供的产品、服务和内容对市场具有一定的吸引力。在未来，万科也希望能参与到张江科学城人才公寓的运营管理当中去，输出专业开发和管理能力。

（注：出于隐私考虑，文中林升、宋恒、许茜三人均为化名）

（腾讯财经孙春芳对此篇文章亦有贡献）

棱镜·腾讯财经出品 | 第155期

运营编辑：范晟男

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