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中介若推荐你一套地段不错的房源，说单价便宜，不用看，总价一定高。
中介若推荐你一套地段不错的房源，说总价便宜，不用看，单价一定高。
房子究竟应该以总价作为评价体系还是以单价作为评价体系，很多人迷茫。
本篇就来为人群拨开迷雾，看清单价与总价本质的指向。
我们来举些例子方便大家理解。
比如收藏品市场，有这么几种藏品，1.名人油画 2.山水字画 3.印章
首先我们来看油画，无论梵高的向日葵，莫奈的日出，还是毕加索的作品，
名画若拍卖，从来不以尺寸论英雄，不是说画幅越大就越贵。
标个单价再乘以尺寸显得很滑稽，一定是只讲总价的。
原因很简单，由于画与画之间无论是题材手法还是色调，没有可比性，几乎是孤立的存在，所以拍卖名画一定是讲总价的。
但同样是画，山水字画倒是有论尺卖的，因为山水字画无论从形式手法到色调都存在普遍的可比性。名气大点的作者尺价就贵些。
那么若是同一个名家，其真品山水画，以及其印章，应该说其真品山水画的市场价值一定是在其印章价值之上的。毕竟一副画更有价值，甚至画的一角往往本就有该名家的印章及签名。所以可以说带印章的该名家画幅其价值必然高于该名家的纯印章。
但一些数据控的纯理工男会觉得印章更贵，原因是：印章尺寸小，只有字画的几十甚至及百分之一的大小，所以印章的尺价秒杀字画价格。你会发觉他们理解单价与总价的关系的时候是及其割裂的。如此说来最金贵的莫过于名家的微雕？
这个问题最后会演变为类哲学性的问题：
铁块和棉花到底哪个贵？以重量来区分，一公斤棉花比一公斤铁更贵。
以体积来区分，一立方米铁比一立方米棉花更贵。
举了这些个例子之后，我们回到房子的话题。房价的公式必然是单价乘以总价么？不对，要看哪个侧重。
来看两个公式：
购房价=该房单价X该房面积
购房价=该房总价X该房套数
其实我很反对凡事过于公式化，好的方面来说，这体现了理工素养，差的方面来说，尤其纯理工类大脑，脱离了数字，他们就迷茫。在他们的思维象限里，缺失了数字依据，就会感到惶恐。
单价与总价的评价其实是两个偏向的体系。
单价比较适用于广泛的同质比较。就如天下字画大都雷同。那就比比尺价。
而总价更适用于缺乏广泛同质的比较。油画各有不同，那就比比总价。
我们拿之前举过的一个例子来说，香港最近山顶富人区的某豪宅以500万左右 单价放盘，即便打个折扣，以250万单价计算，你也会觉得不可思议。如此说来，香港80平米的房子如今应该卖到：250万X80平米=2亿？显然是不成立的。但你以总价体系去估值就很好理解了，你去看这些年香港山顶富人区都进了哪些人物。马云，许家印，王卫，他们愿意拿出15亿，20亿买一套房，放眼全国，几乎只有香港的山顶住宅区有这个容量。所以这个东西是与总价的体量相关的，你用单价体系去评价是不妥当的。而且完全不用去评价值还是不值得，他们对于价格并不敏感，站上那个全国价格最昂贵体系的山巅对他们来说才是意义所在，甚至往往空关着很少住。而且你也不用觉得卖出方有多么的高明，昔日的某某商会主席或者某某商界大鳄，如今套现20个亿，成功卖出哪个山顶单元。不，在顶级富人眼里，那绝不光彩，那等同于承认自己走下坡路了，渐渐退出江湖了。
我们再来从房子分类的角度去阐述。
70平，100平，130平，150平。 这些个是什么？这些个好比山水字画。
有太多的同质化比较，所以你是可以用单价的体系去比较的。
而再往上，比如200平，250平，300平，350平等等，渐渐得就脱离了同质化比较的体系。这些个单元，你要总价结合单价去评价，甚至更侧重于总价评价体系。
在几十平到一百多平的同质化区间内，你基本不用去考虑接盘者的体系，图省事的话比比单价也行。
但当脱离了同质化区间，你就得综合得评估与比较了。你要知道，非刚需、有钱人是很挑剔的。
有的时候一些资源错配的标地，算算其单价确实是低廉的。
我举个极端点的例子，易于大家理解。
比如一个定位为刚需的盘，99%的房源都设定在100以下，小区毫无亮点可言，居住层次比较低下，然而开发商建造的时候，开发商的几个亲戚找到他，说能不能造几套楼王大户型给亲戚住（这种情况是真的有的），开发商一口答应，给这个刚需小区特设了几户250平的单元，给自家人长期居住之用，甚至开发商如果自己也想住甚至还会整一套350平的单元出来。
但问题是，开发商这类一时兴起的举动，建造了几乎与小区居住层次完全割裂的户型，到最后当开发商楼盘成功售罄时，开发商突然发觉自己乃至自己家族成了富豪，发觉并不适应住在该刚需小区，于是这些所谓楼王也草草卖出。
时过境迁，在市场上，有时就会有这样的单元，你算算单价吧，好像很便宜，远低于小区单价，你算算总价吧，其实还挺高的，有这个预算的人会看得上这个小区?
这样的定位错乱而尴尬的盘会有接盘者么？偶尔也会有，但别指望是价格不敏感的金主，最大的可能性就是常年当职业二房东的那批人，但他们不光对价格敏感，还及其看重租金回报率，往往地板价才会收，最终他们接盘后会把250平的分割成5套50平的出租，和小区的真实定位接轨。
这就引出了这样一个概念：品质匹配度。
我们举个例子，有些联排类别墅，外立面做很好，也是想定位为高端，然而其客厅面宽十分狭窄，最终这类错配的品种往往会沦为有价无市：有钱人看不上，刚需买不起。
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