世茂房地产控股有限公司（00813.HK，下称“世茂”）在量利博弈之间，选择了平衡发展。规模与利润并重成为其发展的主基调，并实现了有质量的增长。
8月29日，世茂发布的2017年中期业绩报告，让市场不觉眼前一亮。数据显示，今年上半年，世茂实现了签约额同比大幅上升30.9%至451.2亿元；营业额同比大幅上升19.3%至358.2亿元；毛利额同比大幅上升25.1%至105.9亿元；股东应占利润约为38.79亿元，同比上升28.1%；新增权益后土地储备面积同比剧增265%；净负债率继2016年连续第五年保持在60%以下之后、进一步下降至52.5%。这些关键业绩指标，显示世茂进入到一个优质、快速、高效增长的新阶段。
世茂集团董事局主席许荣茂表示，世茂于2015年及2016年的企业战略是放缓规模、追求有质量的增长，2017年则是规模和利润并重。在许荣茂看来，积小胜为大成，积跬步致千里。面对房地产行业大浪淘沙般的市场环境，世茂主动适应，经过2015、2016两年主动的企业战略调整优化，2017年进入到“有质量的增长年”。
世茂房地产成立于2004年10月29日，于2006月7月5日在香港联交所主板上市，业务重点是在中国经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型优质房地产项目，包括住宅、酒店及商用物业等多种业态，布局覆盖北京、上海、香港等45个城市。
8月29日，世茂在香港举办中期业绩会。对于整体房地产行业形势，公司管理层认为2017年已进入调整期，国家陆续出台分城调控政策，热点城市持续从紧并逐步向货币市场蔓延，土拍市场价格居高不下，各地获取预售证门槛增多，政府对于销售价格进行严格的分级管控。
在房价、地价都已处于高位的2017年，世茂的策略是韬晦以待，厚积薄发。他们也曾一度思考量与利的重心问题。那是2012-2013年，世茂的高速发展年，那两年曾一度保持50%以上的增长。但是到了2015年，在全国地产企业都忙着“去库存”的大背景下，房企是继续在规模竞赛中血拼，还是调整战线、寻求稳健而持续的发展？世茂房地产明确指向后者：打造产品力，更加注重资产盘活、运营效率和财务稳健上的“内功提升”。
这一战略思路在2016年得以延续和强化，我们看到世茂稳健、理性下的犀利与务实；看到了世茂苦练产品与运营“内功”以保持高品质增长与高盈利能力。
经过过去两年的主动调整，世茂的产品竞争力持续提高。2017年上半年新货去化率达到80%，库存比重大幅减少，进入“有质量的增长年”。透过其多元创新布局，我们也看到世茂2017年加速发展的大势。
随着“有质量的增长”战略的实施，2017年年初，订下的全年合约销售额目标为800亿元，截至2017 年6月，实现上半年合约销售额451.2亿元，完成全年目标约56.4%。世茂管理层也因此有信心宣布，调高2017年度销售目标10%至880亿元。
2017年上半年，世茂以稳健的财务策略为经营前提，持续开展房地产金融创新以及多渠道融资。连续在银行间市场交易商协会、中证机构、海外市场等获批或发行各类首单或首批之一产品，成为金融创新表现最为优异的企业之一。
今年4月，世茂成为首批获准发行熊猫中票的民营地产企业。获批熊猫中票80亿元人民币注册金额、不动产公募资产证券化（ABN）65亿元人民币注册金额、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）25亿元人民币注册金额；获得发改委外债额度，发行6亿美元高级票据；签订香港九龙大窝坪项目5年期银团贷款，额度100亿港元。
截至2017年6月30日，世茂资金充裕，账面现金达到220亿元。净负债率为52.5%，较2016年底的53.4%下降0.9个百分点，净资产负债率已连续5年维持在60%以下；加权平均融资成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%。充足的资金和多渠道的融资手段，降低了融资成本，也为其应对复杂的经济和金融环境变化及后续稳步发展提供了保障。
在业内看来，五年前，房企都在拼土地储备的面积多少；三年前，则更深入一步，不仅关注土地储备的数量，还开始关注土地储备的城市分布以及核心地段的优质土地占比等要素。房地产开发商回归一二线城市势头不减，土地竞争极其激烈，地价不断攀升，行业未来毛利受到挤压。
近年来，世茂在补充优质土地储备方面，采取了审慎的态度，也有独特的视角。2016年全年，世茂新增土地储备90%以上位於一二线城市，可销售资源（库存+供货）年去化率达到60%。分别於福州、北京、南京、杭州、厦门、合肥、济南及武汉等地增加土地储备396万平方米（权益前）。
2017年上半年，世茂在实现高质量增长的同时，进一步扩张优质土储，以保持后续增长势能强劲。为应对国家出台的分城施策调控以及该政策未来可能的持续存在，世茂在土储战略上相应作了微调，即布局一二线的同时，也关注一二线周边可承载外溢需求的三、四线城市，如固安、佛山、嘉兴、昆山等。
事实上，2017年上半年，一二线热点城市楼市调控加强，世茂判断今年的机遇在于三四线城市。此前，世茂在三四线城市的供应是以销定产，今年则加大三四线城市项目的推盘力度，结果显示策略正确，一二线城市对低线城市的楼市需求传导效应明显。
截至2017 年6 月30日，世茂新增土地储备权益后247亿元、303万平方米。新增土地储备分布于北京、上海、广州、佛山、福州、厦门、西安、重庆、济南、嘉兴、武汉、苏州等17座优质城市，新增权益后面积同比增长265%。其中，在华南区域显著发力，响应“广佛一体化”政策，显示了迅速做大做强珠三角及周边辐射市场的坚定部署。从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米8023元。在求发展与控风险的抉择中，综合平衡看，其平均土地成本仅为每平方米4268元。
世茂目前的土地储备遍布全国45个城市、150个项目，权益后总面积约3413万平方米，较2016年底增长10.8%，优质土地资源及相对低廉的土地成本，成为世茂房地产在全国重要市场未来数年业绩的持续支撑，也为未来销售业绩可持续、高品质的快速增长蓄积了更大的支撑力量。
世茂房地产围绕“地产+”内外兼修，在住宅物业稳健增长的同时，持续布局多元创新业务。今年上半年，其酒店、租金和其他收入为16.6亿元，同比上升16.0%。取得不错的进展。
2017年3月，世茂和喜达屋资本签订了全面战略合作协定，合资成立上海世茂喜达酒店管理有限公司，采用轻资产运营模式，世茂拥有51%的控股权。世茂喜达的成立在中国酒店业发展进程中被业内看做具有里程碑意义。
目前已有上海松江世茂睿选酒店、厦门湖滨世茂睿选酒店、上海虹桥世茂睿选尚品酒店及泰州世茂茂御酒店4家酒店开业经营。未来还会有多个酒店和商办项目陆续开业。业内认为，值得关注的为上海世茂深坑酒店、香港世茂东涌酒店、深圳世茂前海中心、上海陆家嘴办公楼、上海世茂国际广场等。世茂酒店和商业租金及其他收入将会持续走高。
2017年5月，世茂与三丽鸥开启战略合作，就三丽鸥旗下全球知名的Hello Kitty卡通形象的授权签署了合作协议。创新商业模式，在上海世茂国际广场顶层打造Hello Kitty室内主题馆，将成为上海南京路上的全新热门商业乐园。
在世茂看来，2017年下半年，随着国家调控政策的继续深化，新一轮行业洗牌或将开启。世茂下半年计划将货源分布匹配市场热点区域，预计在一线及强二线城市占比超过60%，在有质量的增长前提下，谋求稳健可持续发展，预期将完成调升后880亿的年度销售目标。
庞丽静/文
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